孫宏斌：救得了“賣子還債”的當代置業嗎？

近日，融創服務（1516.HK）斥資6.93億元收購第一服務控股（2107.HK）3.22億股股份，占第一服務全部已發行股本約32.22%，由此，融創服務將躋身第一服務第二大股東位置。

在此之前， 10月26日，當代置業一筆已經到期的2.5億美元債債構成實質性違約。

有業內人士分析認為，一些房企在債務違約后均有處置物業板塊的先例。當代置業將上市不到一年的物業公司出售是“斷臂求生”，不排除后續出售更多的資產可能。

當代置業展開“自救”

據了解，該筆債券是當代置業于2019年4月25日發行，期限18個月，發行規模3億美元（約19.19億元），目前余額2.5億美元，利率12.85%。

10月11日，當代置業便開始償債開啟一系列自救，公司董事會主席張雷和總裁張鵬有意提供合共約8億元人民幣股東貸款，預期于未來2至3個月內完成。

圖片來源：官網

為了穩定集團員工人心，張雷及張鵬給員工發了一封內部信，信中稱，公司對于這一次債務問題，采用了資產處置、股東借款、戰投方引入等方式。對于公司的未來發展，希望通過資產重組和戰略投資人的引進，實現再生和持續發展。

另一方面，孫宏斌的融創服務以“白衣騎士”的姿態及時出現。從交易對價看，融創方面頗顯慷慨。

融創服務2.15元/股的收購價格，比較停牌前溢價91%；比一年前2.4港元/股（約1.97元/股）的掛牌股價，有約9%的溢價。

第一服務作為當代置業(1107.HK)旗下物業公司，其被收購的股權分為三部分。其中，世家集團、皓峰投資共持有2.14億股、占比21.39%，對價4.6億元。

據悉，世家集團及皓峰投資是第一服務的控股股東，兩家公司分別由張雷及張鵬控制。這意味著，通過上述交易，當代置業有望獲得超過4億元的資金。

目前融創服務已經支付首筆1億元定金，第二筆定金3798.42萬元待支付。交易完成后，第一服務將成為融創服務的全資附屬公司。

債務危機尚未解決

目前，當代置業的債券存續情況并不樂觀，高負債水平和高負債率在短期內會一直存在。

截至10月28日，當代置業的存續美元債還有4只，債券余額合計為10.17億美元（約65.05億元），利率分別為

圖片來源：官網

值得一提的是，當代置業2022年到期的美元債總額為4.99億美元（約32億元），最近到期的一筆是在4個月后，金額為2億美元（約12.79億元）。

一位業內人士指出，交易資金陸續到位，補充了當代置業的流動性，但危機尚未完全解除。交叉違約已現，未來可能會進一步處置相關公司的資產及股權。

實際上，近兩年當代置業的美元債票面利率超過10%是常態。如2018年12月發行的一筆1.5億美元優先票據，利率高達15.5%，創下國內發債利率之最。

鑒于當代置業的債務狀況和償債能力，日前全球三大評級機構之一穆迪將公司家族評級（CFR）從"Caa2"下調至"Ca"；將已發行債券的高級無抵押評級從"Caa3"下調至"C"；展望從評級觀察名單改為"負面"。

與此同時，全球三大評級機構中的另一家惠譽將當代置業的長期外幣和本幣發行人違約評級從“B”下調至“C”，并將公司的高級無抵押評級、未償債券評級及相應回收率評級從“B/RR4”下調至“C/RR6”。

并且，當代置業的平均融資成本也不低。2020年，當代置業加權平均融資成本為9.9%，已經高于主流房企5%到7%的平均范圍。

為保留集團現金資源，11月1日，當代置業發布撤銷派發2021年中期股息的建議公告，股息約1.34億港元（約1.1億元）。

銷售業績出現頹勢

在債務違約之前，當代置業公布了2021年前三季度業績。

上半年，當代置業新拿了20個項目，新增建面356.4萬平方米，而去年全年不過拿了24個項目共計462.6萬平方米的地。

在銷售方面，截至2021年10月31日，當代置業銷售額約345.66億元，同比增長8.2%；其中物業銷售額約340.09億元，車位銷售額約5.57億元。

當代置業將2021年銷售目標定為470億元，前10個月已經完成了總目標的73.5%。根據中房網監測，截至9月末，在監測的53家房企中，有近半數房企銷售目標完成率不及七成，四季度去化壓力較大。這樣看來，當代置業的銷售目標完成度在平均水平之上。

值得注意的是，銷售額雖然整體上是增勢，但在9月、10月開始，單月的銷售額已現頹勢。

9月單月，當代置業的合約銷售額35.63億元，合約銷售面積36.73萬平方米，分別同比下滑23.3%、20.2%。10月單月，當代置業合約銷售額約人民幣10.21億元，較上月環比下降71.34%，同比減少約79.72%。

一位業內人士指出，當前，房地產市場下行，購房人預期低位徘徊，導致房企銷售業績承壓，進而影響經營性現金流流入。尤其是債務違約后，很多購房人擔心工程爛尾，觀望情緒加劇。

目前，2021年僅剩不足兩個月，在這期間，也許銷售目標已經變得不那么重要，盡快解決債務危機才是當代置業的當務之急。