孫宏斌：救得了“賣子還債”的當(dāng)代置業(yè)嗎？

近日，融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）斥資6.93億元收購(gòu)第一服務(wù)控股（2107.HK）3.22億股股份，占第一服務(wù)全部已發(fā)行股本約32.22%，由此，融創(chuàng)服務(wù)將躋身第一服務(wù)第二大股東位置。

在此之前， 10月26日，當(dāng)代置業(yè)一筆已經(jīng)到期的2.5億美元債債構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一些房企在債務(wù)違約后均有處置物業(yè)板塊的先例。當(dāng)代置業(yè)將上市不到一年的物業(yè)公司出售是“斷臂求生”，不排除后續(xù)出售更多的資產(chǎn)可能。

當(dāng)代置業(yè)展開(kāi)“自救”

據(jù)了解，該筆債券是當(dāng)代置業(yè)于2019年4月25日發(fā)行，期限18個(gè)月，發(fā)行規(guī)模3億美元（約19.19億元），目前余額2.5億美元，利率12.85%。

10月11日，當(dāng)代置業(yè)便開(kāi)始償債開(kāi)啟一系列自救，公司董事會(huì)主席張雷和總裁張鵬有意提供合共約8億元人民幣股東貸款，預(yù)期于未來(lái)2至3個(gè)月內(nèi)完成。

圖片來(lái)源：官網(wǎng)

為了穩(wěn)定集團(tuán)員工人心，張雷及張鵬給員工發(fā)了一封內(nèi)部信，信中稱，公司對(duì)于這一次債務(wù)問(wèn)題，采用了資產(chǎn)處置、股東借款、戰(zhàn)投方引入等方式。對(duì)于公司的未來(lái)發(fā)展，希望通過(guò)資產(chǎn)重組和戰(zhàn)略投資人的引進(jìn)，實(shí)現(xiàn)再生和持續(xù)發(fā)展。

另一方面，孫宏斌的融創(chuàng)服務(wù)以“白衣騎士”的姿態(tài)及時(shí)出現(xiàn)。從交易對(duì)價(jià)看，融創(chuàng)方面頗顯慷慨。

融創(chuàng)服務(wù)2.15元/股的收購(gòu)價(jià)格，比較停牌前溢價(jià)91%；比一年前2.4港元/股（約1.97元/股）的掛牌股價(jià)，有約9%的溢價(jià)。

第一服務(wù)作為當(dāng)代置業(yè)(1107.HK)旗下物業(yè)公司，其被收購(gòu)的股權(quán)分為三部分。其中，世家集團(tuán)、皓峰投資共持有2.14億股、占比21.39%，對(duì)價(jià)4.6億元。

據(jù)悉，世家集團(tuán)及皓峰投資是第一服務(wù)的控股股東，兩家公司分別由張雷及張鵬控制。這意味著，通過(guò)上述交易，當(dāng)代置業(yè)有望獲得超過(guò)4億元的資金。

目前融創(chuàng)服務(wù)已經(jīng)支付首筆1億元定金，第二筆定金3798.42萬(wàn)元待支付。交易完成后，第一服務(wù)將成為融創(chuàng)服務(wù)的全資附屬公司。

債務(wù)危機(jī)尚未解決

目前，當(dāng)代置業(yè)的債券存續(xù)情況并不樂(lè)觀，高負(fù)債水平和高負(fù)債率在短期內(nèi)會(huì)一直存在。

截至10月28日，當(dāng)代置業(yè)的存續(xù)美元債還有4只，債券余額合計(jì)為10.17億美元（約65.05億元），利率分別為

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值得一提的是，當(dāng)代置業(yè)2022年到期的美元債總額為4.99億美元（約32億元），最近到期的一筆是在4個(gè)月后，金額為2億美元（約12.79億元）。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，交易資金陸續(xù)到位，補(bǔ)充了當(dāng)代置業(yè)的流動(dòng)性，但危機(jī)尚未完全解除。交叉違約已現(xiàn)，未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步處置相關(guān)公司的資產(chǎn)及股權(quán)。

實(shí)際上，近兩年當(dāng)代置業(yè)的美元債票面利率超過(guò)10%是常態(tài)。如2018年12月發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)15.5%，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)發(fā)債利率之最。

鑒于當(dāng)代置業(yè)的債務(wù)狀況和償債能力，日前全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一穆迪將公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從"Caa2"下調(diào)至"Ca"；將已發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從"Caa3"下調(diào)至"C"；展望從評(píng)級(jí)觀察名單改為"負(fù)面"。

與此同時(shí)，全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中的另一家惠譽(yù)將當(dāng)代置業(yè)的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“C”，并將公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)、未償債券評(píng)級(jí)及相應(yīng)回收率評(píng)級(jí)從“B/RR4”下調(diào)至“C/RR6”。

并且，當(dāng)代置業(yè)的平均融資成本也不低。2020年，當(dāng)代置業(yè)加權(quán)平均融資成本為9.9%，已經(jīng)高于主流房企5%到7%的平均范圍。

為保留集團(tuán)現(xiàn)金資源，11月1日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布撤銷派發(fā)2021年中期股息的建議公告，股息約1.34億港元（約1.1億元）。

銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)頹勢(shì)

在債務(wù)違約之前，當(dāng)代置業(yè)公布了2021年前三季度業(yè)績(jī)。

上半年，當(dāng)代置業(yè)新拿了20個(gè)項(xiàng)目，新增建面356.4萬(wàn)平方米，而去年全年不過(guò)拿了24個(gè)項(xiàng)目共計(jì)462.6萬(wàn)平方米的地。

在銷售方面，截至2021年10月31日，當(dāng)代置業(yè)銷售額約345.66億元，同比增長(zhǎng)8.2%；其中物業(yè)銷售額約340.09億元，車位銷售額約5.57億元。

當(dāng)代置業(yè)將2021年銷售目標(biāo)定為470億元，前10個(gè)月已經(jīng)完成了總目標(biāo)的73.5%。根據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，截至9月末，在監(jiān)測(cè)的53家房企中，有近半數(shù)房企銷售目標(biāo)完成率不及七成，四季度去化壓力較大。這樣看來(lái)，當(dāng)代置業(yè)的銷售目標(biāo)完成度在平均水平之上。

值得注意的是，銷售額雖然整體上是增勢(shì)，但在9月、10月開(kāi)始，單月的銷售額已現(xiàn)頹勢(shì)。

9月單月，當(dāng)代置業(yè)的合約銷售額35.63億元，合約銷售面積36.73萬(wàn)平方米，分別同比下滑23.3%、20.2%。10月單月，當(dāng)代置業(yè)合約銷售額約人民幣10.21億元，較上月環(huán)比下降71.34%，同比減少約79.72%。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，購(gòu)房人預(yù)期低位徘徊，導(dǎo)致房企銷售業(yè)績(jī)承壓，進(jìn)而影響經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入。尤其是債務(wù)違約后，很多購(gòu)房人擔(dān)心工程爛尾，觀望情緒加劇。

目前，2021年僅剩不足兩個(gè)月，在這期間，也許銷售目標(biāo)已經(jīng)變得不那么重要，盡快解決債務(wù)危機(jī)才是當(dāng)代置業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。