60億美元募資背后的“朋友圈”，珠海萬達商管沖擊IPO

2021年10月11日，許久未露面的王健林，出現在了和中國一汽的戰略合作現場。王健林宣布，他親自帶頭，萬達副總裁以上高管全部換乘紅旗汽車，以此表達對國產品牌的信任和對民族品牌紅旗汽車的信心。

實際上，2021年也是萬達重拾信心的一年。全新亮相的珠海萬達商管沖擊港股上市。與多年前不同的是，這一次，眾多資本大佬都前來賀喜入局，不僅有地產大佬碧桂園助陣，還有螞蟻集團、騰訊等互聯網巨頭入局捧場。

萬達，集萬千寵愛于一身。在這場資本盛宴之前的整整大半年，外界都在猜測，萬達的IPO融資會達到多少，這背后又是什么支撐著它的高估值？

01 從退市到二次上市

2014年12月，王健林以年內最大IPO金額，撬開了香港資本所的大門。但此后的發展并不如意，2016年時，萬達的股價僅為52.5港元/股。這讓萬達方面認為，"公司價值被嚴重低估。"

雖然這一年的萬達，早已是國內較早介入商業地產開發的公司，探索商業地產20年，是中國最大的商業地產公司。而那個時候的香港資本市場，并不看好內資房企。萬達商業的資產包里有大量商業、住宅等重資產項目，股票一直處于低估值狀態。

退市后的萬達商業決定轉戰A股。但這一等，就在A股門口等了足足6年。

2017年，一場資本風暴后，王健林低價甩賣了自家的酒店資產以及文旅城項目。孫宏斌欣賞他的堅決，懂壯士斷腕，說老王是個成功的企業家。

自此，也揭開了萬達“賣賣賣”的序章。在這之后，萬達的多個多元化業務都被割舍出去。招股書數據顯示，截至2021年上半年，萬達累計出售資產超2000億元。

王健林把最后的希望壓在了萬達商管。王健林曾在公司2018年的年會上表示，"萬達商管是萬達的核心企業，我什么企業都能丟，這個不能丟。"

此后，萬達全面轉型輕資產、展開新的融資計劃、人事換防……伴隨著物業及商管業務逐漸成為港股受歡迎的賽道之一，萬達商管開始離資本市場越來越近了。

02 不賺賣地錢，賺租金

王健林曾在一次年會中詳細闡述了萬達商管的輕資產模型，將萬達輕資產分為投資及合作兩類：投資類就是別人出錢，萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給別人，其中還有一個資本化程序。

這不是萬達第一次高舉輕資產大旗。2015年之前，萬達主要以出售物業產生現金流，支撐自持商業運營和發展的"以售養租"重資產模式。2015年4月，王健林在一次演講中首次提到"萬達到了要靠品牌賺錢的時候"。此后，萬達的“輕資產”戰略正式啟動。

“萬達做輕資產模式，不是因為中國房地產賣不出去，也不是我對中國的房地產市場長期不看好。核心的問題是，我想盡快擴大規模，只有通過輕資產的途徑，才能幫助我走的更快。”王健林接受《英才》記者專訪時坦言萬達的輕資產模式，遠非“去房地產化”那般簡單。

從2021年開始，萬達的“輕資產”戰略將進行再次升級。萬達商管集團總裁肖廣瑞表示，從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。這是萬達商管集團董事會最新做出的決定，“今后每年簽約的‘輕資產’萬達廣場將不低于60個，萬達商管將徹底‘輕資產’化。”

全面輕資產策略下，萬達廣場便于以低成本快速擴張，不再大量占用資本，杠桿降下來。但更重要的是，這種資本市場青睞的發展模式，更易獲得高估值。

截至2021年6月，珠海萬達商管在管274個大連萬達商業的萬達廣場，均已采用委托管理模式，在管的106個獨立第三方萬達廣場中，有72個采用租賃運營模式，占總在管商業廣場數量的27.9%，是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。

03 資本排隊熱捧

據公開報道顯示，珠海萬達商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國今年最大規模的上市前融資的企業之一。透過招股書，其背后的投資者開始浮出水面。

2018年時，騰訊、蘇寧、融創、京東四大"豪門"罕見地一齊坐在了萬達的牌桌上，它們決定以340億元巨資，收購其港股退市時引入的投資人持有的14%股份。彼時，珠海萬達商管母公司萬達商業估值從港股退市時的1924億元，提升至2429億元。

除此之外，珠海萬達商管還在今年獲得碧桂園一筆15億美元的大手筆投資，令有中信證券、摩根大通與瑞信為聯席保薦人，并擁有騰訊、螞蟻科技集團、中信資本、華平投資等諸多重量級基石投資者。

赴港上市前夕，珠海萬達商管上市前已籌資約60億美元。

在輕資產成為公司發展戰略的當下，萬達的收入得以不受房地產市場波動影響，同時也幫助企業減少了投入成本，充分發揮在商業物業運營管理方面的專長，加快城市布局，這給了萬達實現利潤目標的底氣。

而實際的經營數據證明，萬達輕資產模式的“造血”能力極強。2020年，投資物業租賃及管理成為萬達商管最大收入來源，達359.03億元，占總收入超9成，比5年前占比提高了近8成，其在中國的出租率高達99.4%。

而至2021年上半年，珠海萬達商管收入達到106.36億元，核心利潤20.65億元。其中，在委托管理模式下的服務營收66.51億元，占總收入六成。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中認為，珠海萬達商管定位全輕資產模式，并通過較強的項目拓展能力積累了較為可觀的第三方商管項目；對于獨立第三方項目，通過項目凈收益分成，與第三方業主的利益形成強綁定，可持續性較高。