房地產(chǎn)稅試點(diǎn)來了！

房地產(chǎn)稅終于來了。

房地產(chǎn)稅出臺的傳言，每一次都能讓市場風(fēng)聲鶴唳，但這次是真的來了。

10月23日，全國人大常委會發(fā)布《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，我國房地產(chǎn)稅終于有了定論。

行內(nèi)人對融中財(cái)經(jīng)表示，地產(chǎn)稅遲遲不能出臺，除了前些年投鼠忌器，忌憚房地產(chǎn)市場對于整體經(jīng)濟(jì)的影響，另一方面，土地出讓金已為全部財(cái)政收入貢獻(xiàn)了近四分之一，而這筆成本已經(jīng)由購房人實(shí)際承擔(dān)。眼下房地產(chǎn)稅的落地，則是國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，向房屋“只住不炒”轉(zhuǎn)向的強(qiáng)力措施。企查查數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)新增5.77萬家，同比增長33.2%，比2019年上半年增長22.8%，兩年平均增長10.8%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-6月，商品房銷售額9.29萬億元，同比增長38.9%。盡管各地調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，但上半年房地產(chǎn)市場仍然相對活躍。

第二，“房住不炒”的政策指向已然定調(diào)，地產(chǎn)稅作為一個主要的稅種，我們自然不能缺席。

10月16日出版的第20期《求是》雜志發(fā)表了中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平的重要文章《扎實(shí)推動共同富裕》。在房地產(chǎn)行業(yè)方面，文章提出要完善住房供應(yīng)和保障體系，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)解決好新市民住房問題；并提出要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

“從表述來看，接下來房地產(chǎn)稅將采取積極穩(wěn)妥推進(jìn)立法+試點(diǎn)先行雙管齊下的方式。”華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康表示。

而對于試點(diǎn)城市的猜測上，行業(yè)中一直認(rèn)為房地產(chǎn)稅將主要針對2019年以來房價上漲快，絕對房價水平越高的地區(qū)。房地產(chǎn)稅先行試點(diǎn)的可能性就越大。廣闊的三四線城市目前并不適合探討出臺房地產(chǎn)稅。

而房地產(chǎn)稅收試點(diǎn)，之前在上海和重慶已經(jīng)在2011年開始實(shí)施。造成的結(jié)果是并未能抑制房價，房價依然延續(xù)全國上漲之勢。沒有改變上海和重慶的房價上漲之勢。

“北京沒有出臺房產(chǎn)稅，上海實(shí)施了房產(chǎn)稅，兩個城市可以做對比，房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，上海的房價漲速大幅跑贏全國水平，而且都是高于北京的；重慶屬于二線城市，從區(qū)域位置上講，可以和成都類比，重慶和成都的房價平均水平，以及漲幅都是很接近的，而且很重要的是，重慶的住宅產(chǎn)權(quán)是50年，其他城市的住宅產(chǎn)權(quán)是70年，這是制約重慶房價上漲速度的一個原因。所以可以看出，房產(chǎn)稅的出臺，對于房價的影響是比較弱的。”

其實(shí)，此前的試點(diǎn)，也只是試水而已，用現(xiàn)在的話說，積攢大數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)。在當(dāng)時全國房價漲勢如潮的大趨勢下，怎么會因?yàn)樵圏c(diǎn)稅收抑制房價的上漲，如烈火烹油，反而會加大房價的反彈。

關(guān)于試點(diǎn)區(qū)域的選擇，賈康建議，在試點(diǎn)區(qū)域的選擇上，可考慮浙江、深圳和海南三地，先行先試。

深圳是中國特色社會主義先行示范區(qū)，海南則要在全島建設(shè)全球最大體量的自由貿(mào)易港區(qū)，這些都是中央寄予厚望的，這兩個地方投資貿(mào)易的自由化便利化所應(yīng)匹配的配套改革，也應(yīng)包括以經(jīng)濟(jì)手段為主規(guī)范化調(diào)節(jié)所必須有的現(xiàn)代稅制的建設(shè)任務(wù)。

對于浙江，2020年，習(xí)近平總書記在考察浙江時賦予該省“努力成為新時代全面展示中國特色社會主義制度優(yōu)越性的重要窗口”的新目標(biāo)新定位。今年，中共中央國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》，提出到2035年，浙江省高質(zhì)量發(fā)展取得更大成就，基本實(shí)現(xiàn)共同富裕。所以在房地產(chǎn)稅這塊，浙江也應(yīng)該起到帶頭作用。

同時，對于此次決定中的一些條款：”明確土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。賈康表示：這個表述，我理解是將房主（或者說業(yè)主）的兩個相關(guān)權(quán)利全面地說清楚，一個是房屋的產(chǎn)權(quán)、一個是房屋座落的地皮的國有土地使用權(quán)（屬于“用益物權(quán)”）。這兩權(quán)在現(xiàn)實(shí)生活中間是合而為一的，但土地使用權(quán)有具體的年限，物權(quán)法規(guī)定，一般情況下這個使用權(quán)到期時，可以續(xù)期。所以，這次推行房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，是針對住房保有環(huán)節(jié)的部分主體一一也就是針對城鎮(zhèn)住房部分業(yè)主的稅收制度創(chuàng)新。這次的政策表述中，也不正面涉及小產(chǎn)權(quán)房問題，在法律意義上講，小產(chǎn)權(quán)其實(shí)它是無產(chǎn)權(quán)的。

我們注意到，此次決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，那么這是否意味著房地產(chǎn)稅正式鋪開會在5年之后？

賈康對此的解釋是，不宜就此簡單認(rèn)為“房地稅立法”正式啟動還要在5年之后。這次試點(diǎn)安排了5年的明確期限，應(yīng)是意在要求5年之內(nèi)必須要有系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來支持立法，讓試點(diǎn)在“深化改革”啃硬骨頭方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。另外，也意味著試點(diǎn)一兩年內(nèi)不足以促成有較成熟的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，來讓房地產(chǎn)稅改革大功告成，需要有更長時間探索。總之，有別于上海，重慶試點(diǎn)時的未提試點(diǎn)時長，這一輪試點(diǎn)擴(kuò)圍，顯示了是一個從當(dāng)下和短期，銜接到中期、中長期的部署，體現(xiàn)了積極穩(wěn)妥的改革考慮。在清楚宣示的試點(diǎn)與立法將雙管齊下的推進(jìn)路徑上，5年內(nèi)，房地產(chǎn)稅立法或遲或早一定會啟動。

房產(chǎn)稅征收，遏制炒房動機(jī)，也促使房地產(chǎn)回到自住的本質(zhì)需求，對于房產(chǎn)企業(yè)的影響也是顯而易見的。

據(jù)企查查數(shù)據(jù)，全國現(xiàn)存超58萬家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，預(yù)計(jì)2021年全年增量約在10萬家左右，從企業(yè)存量來看，截至目前我國現(xiàn)存房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)58.51萬家。從時間線來看，2016年我國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)注冊量突破5萬家，2019年突破10萬家，2020年達(dá)到9.71萬家，2021年（截至8月）新注冊7.19萬家。呈現(xiàn)遞減的趨勢。從城市排名來看，企查查數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、重慶、成都這四個城市的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)量位列前四，尤其是上海，現(xiàn)存房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)2.9萬家。此外，廣州、鄭州、杭州、西安這些省會城市也排名靠前。

同時，上半年上海增量第一，哈爾濱、廣州、海口和三亞這些城市同比增速驚人。從2021年上半年新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的城市分布來看，企查查數(shù)據(jù)顯示，上海再次以2462家位列第一，重慶、廣州、成都分列第2-4名。從房地產(chǎn)企業(yè)注冊量TOP20城市的同比增速來看，哈爾濱、廣州和武漢均超過了100%，并且哈爾濱和廣州的兩年平均增長率同樣也排名靠前。

此外，企查查數(shù)據(jù)顯示，三亞、海口由于海南自貿(mào)港的政策紅利，今年上半年的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)注冊量增速驚人，達(dá)到了103.7%和93.3%，只是基數(shù)比較小，未能進(jìn)入前20榜單，分別新增了383家和551家。今年2月份，集中供地政策出臺，以22個熱點(diǎn)城市為試點(diǎn)，促使土拍溢價率回穩(wěn)。企查查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海、重慶、廣州、成都等22個重點(diǎn)城市的房企注冊量基本呈現(xiàn)同比增長的態(tài)勢，雖然與去年的低基數(shù)效應(yīng)不無關(guān)聯(lián)，但一線城市如上海、廣州上半年新增房企注冊量在兩千家左右，仍然十分可觀。

現(xiàn)在看來，這些上海、北京、重慶、成都、哈爾濱、廣州，海口這些城市因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)注冊增速最大，也最有可能會作為第一批試點(diǎn)區(qū)域。

房地產(chǎn)稅的實(shí)施大家最怕的影響是對于房價的影響。

賈康認(rèn)為，“總體來說是壓艙促穩(wěn)，不僅有短期影響，從長期上來說，也會使房價更趨于沉穩(wěn)。未來持有房產(chǎn)的主體，會有改革形成的持有成本，而持有成本因素會影響供需雙方對未來利益的預(yù)期，從而調(diào)整供需結(jié)構(gòu)和交易行為。”

壓艙促穩(wěn)就是總體而言讓房價更穩(wěn)一些，有些城市可能表現(xiàn)為下降，有些城市可能表現(xiàn)為上升的幅度明顯減少，不能簡單一概而論。

房產(chǎn)稅會不會導(dǎo)致家庭房產(chǎn)價值縮水，賈康表示，也需要有這個方面的一定思想準(zhǔn)備，手上持有的房產(chǎn)，不可能只升不降。房產(chǎn)稅具體改革措施出臺預(yù)期上，已經(jīng)比原來明確得多了，現(xiàn)在可能市場已處在短期波動調(diào)整中間。那么，有多套房的房主，得慎重考慮是繼續(xù)持有，還是做一個前瞻性的選擇，適當(dāng)出售一些，以求得一個安全系數(shù)較高的組合。

征收房地產(chǎn)稅，對于哪些業(yè)主影響最大？賈康說，“當(dāng)然是對豪宅、多套房的持有者,最有可能產(chǎn)生影響。如果你只有一套房的話，哪怕征稅，你要交的錢， 也會很少。如果有兩三套以上更多的房子呢，或者說拆遷賠補(bǔ)達(dá)十幾套的原住民，要有思想準(zhǔn)備，按照自己有多套房的這樣一種高資產(chǎn)定位，將要承擔(dān)給國庫多做貢獻(xiàn)的納稅義務(wù)。”