營收下滑、虧損擴(kuò)大及關(guān)店裁員的貝殼，真的要“碎”了嗎？

據(jù)公開資料顯示，貝殼起于鏈家，但不同于鏈家網(wǎng)的垂直自營模式，貝殼使命是締造平臺，曾在2020年8月就以1000億元市值位列《蘇州高新區(qū)·2020胡潤全球獨(dú)角獸榜》第14，當(dāng)月在紐交所正式掛牌上市，成為“中國居住服務(wù)平臺第一股”，后2022年5月正式在港交所掛牌上市，成為首家以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港的中概股。

目前貝殼是領(lǐng)先的線上線下一體化的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺，率先在中國打造了平臺基礎(chǔ)設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)，致力于重塑服務(wù)者作業(yè)模式，從而更高效地為消費(fèi)者提供二手房和新房交易、房屋租賃、家裝家居等其他房產(chǎn)交易服務(wù)。2021年貝殼的平臺完成了超過450萬筆房產(chǎn)交易，合計(jì)總交易額達(dá)到38,535億元。根據(jù)灼識咨詢報(bào)告，按總交易額計(jì)算，公司是中國最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺，同時(shí)也躋身全球前三大商業(yè)平臺之列。

貝殼的業(yè)務(wù)主要分為四大板塊，即存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、家裝家居業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他。

眾所周知，貝殼主打的就是房產(chǎn)交易，這是其最主要的收入來源。2022年貝殼存量房總交易額15765億元，凈收入241億元；新房總交易額9405億元，凈收入287億元，兩者合計(jì)交易額和凈收入均占貝殼相同指標(biāo)的90%左右。

貝殼2022年業(yè)績的慘淡，與這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的低迷有著直接關(guān)系。因房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，貝殼存量房及新房的交易總額分別同比下降了23.4%及41.5%，導(dǎo)致凈收入分別同比下降了24.5%及38.3%，成為拉低貝殼整體業(yè)績表現(xiàn)的“罪魁禍?zhǔn)住薄?

細(xì)心的讀者會發(fā)現(xiàn)兩點(diǎn)，其一是雖然貝殼存量房交易額高于新房交易額，但存量房交易凈收入?yún)s不及新房。

其二是雖然存量房及新房交易額同處于下降趨勢，但兩者降幅卻有較大差距，即新房交易總額及凈收入均較存量房降幅更大。事實(shí)上，這個(gè)原因很簡單，這點(diǎn)可以用房地產(chǎn)整體市場來解釋。據(jù)“貝殼研究院”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國二手房交易額同比下降31%；另據(jù)“克而瑞”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年百強(qiáng)房企銷售額同比下降42%。

貝殼在房產(chǎn)交易上的失利，并不影響在家裝家居及新興業(yè)務(wù)上的意氣風(fēng)發(fā)。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2022年貝殼家裝家居的總交易額較去年同期翻了25倍至54億元，實(shí)現(xiàn)凈收入同樣是翻了25倍至50億元，貢獻(xiàn)的利潤更是同比增長將近1000倍至14.85億元，貢獻(xiàn)利潤率也是同比大幅增加28.6個(gè)百分點(diǎn)至29.4%。對此，貝殼解釋稱，“這主要完成對圣都家裝的收購、且其財(cái)務(wù)業(yè)績于該年度二季度合并入賬，以及家裝家居業(yè)務(wù)總交易額的有機(jī)增長”。

早在2021年7月，貝殼就宣布以不超過80億元收購圣都家裝全部股權(quán)；4個(gè)月后成立貝殼整裝大家居事業(yè)群，并設(shè)立整裝大家居戰(zhàn)略管理與投資中心；2022年2月鄭深圳被任命為整裝大家居戰(zhàn)略管理與投資中心負(fù)責(zé)人，直接向董事長、CEO彭永東匯報(bào)；4月貝殼宣布已成功完成對圣都家裝（包括旗下子公司和附屬公司）的收購，收購后貝殼擁有圣都100%已發(fā)行和流通股權(quán)，圣都正式成為貝殼的合并子公司。

據(jù)悉，圣都家裝成立于2002年，總部位于杭州，主營業(yè)務(wù)為整裝模式的家庭裝修服務(wù)。截至2021年底，圣都家裝已經(jīng)進(jìn)入全國31個(gè)城市開設(shè)110余家門店，累計(jì)服務(wù)超15萬家庭。

此外，貝殼新興業(yè)務(wù)的凈收入同比增長33.4%至28億元，主要原因系輕托管租賃服務(wù)的凈收入增加。

探索第二增長極，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢

深知“單條腿”走路的弊端，貝殼積極探索第二增長極。

2021年底，貝殼正式宣布進(jìn)行“一體兩翼”戰(zhàn)略升級，其中“一體”即二手和新房交易服務(wù)賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群，圣都家裝的加入將大幅強(qiáng)化貝殼在家裝領(lǐng)域的優(yōu)勢，完成了可以支撐更大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化拓展的底層能力搭建，在家裝業(yè)務(wù)上已經(jīng)度過了從0到1的過程，而圣都家裝將讓貝殼更快速實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。

據(jù)“樂居財(cái)經(jīng)”報(bào)道，貝殼管理層介紹，“一體”為“兩翼”提供了過90%的客戶線索。同時(shí)，通過培訓(xùn)和實(shí)習(xí)，貝殼經(jīng)紀(jì)人獲得家裝家居的專業(yè)知識，提升獲客和轉(zhuǎn)化。房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)對于家裝家居業(yè)務(wù)總合同額的導(dǎo)流貢獻(xiàn)比例持續(xù)增長。

值得慶幸的是，雖然貝殼收入在下降，成本也在優(yōu)化，進(jìn)而對利潤保駕護(hù)航。

2022年，貝殼的營業(yè)成本469億元，較上年同期下降27.8%。

深扒貝殼成本，主要在集中在傭金、薪酬和門店成本上，在“采取強(qiáng)而有力的措施，聚焦成本管理及優(yōu)化效率”等一系列措施下，貝殼主要成本均在下滑。數(shù)據(jù)是最好的證明，2022年貝殼經(jīng)紀(jì)人和其他銷售渠道傭金同比下降35%至205億元，內(nèi)部傭金及薪酬成本同比下降32%至179億元，門店成本同比下降12%至33億元。

正是在門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量齊降下，貝殼實(shí)現(xiàn)了降低成本的目的。

也正是因?yàn)槌杀鞠禄悮さ拿实靡陨仙?022年貝殼的毛利率24.4%，較上年同期的16.4%有明顯提升。對此，貝殼解釋稱，“相較于新房業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)利潤率相對較高的存量房業(yè)務(wù)及家裝家居收入占總收入占比提升，同時(shí)隨著鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少，鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本減少，導(dǎo)致存量房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率提高；利潤率較高的項(xiàng)目數(shù)量增多以及固定薪酬成本占新房業(yè)務(wù)凈收入的比例相對降低，致使新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率提高”。

至于未來如何發(fā)展，貝殼也給出了答案，“展望2023年，我們‘一體兩翼’戰(zhàn)略的推進(jìn)將驅(qū)動業(yè)務(wù)更多元化的發(fā)展，也對經(jīng)營穩(wěn)定性及盈利能力提出了更高的要求。隨著支持性政策的出臺，我國房產(chǎn)市場已顯現(xiàn)出復(fù)蘇跡象，市場預(yù)期逐漸改善。其將在2023年繼續(xù)著重優(yōu)化業(yè)務(wù)運(yùn)營，平衡效率、風(fēng)險(xiǎn)控制及規(guī)模擴(kuò)張，持續(xù)推進(jìn)生態(tài)治理，并進(jìn)一步提高服務(wù)品質(zhì)。”

的確，“金融十六條”、“三箭齊發(fā)”等政策暖風(fēng)頻吹之下，樓市復(fù)蘇的信號明顯。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月TOP100房企銷售總額9841.1億元，雖同比仍在下降，但降幅4.8%相較去年同期降幅大幅收窄29.2個(gè)百分點(diǎn)，其中2月單月銷售額環(huán)、同比均大幅上升，增幅均在30%左右。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前兩月TOP100房企操盤銷售金額8189.5億元，同比降幅同樣較上月收窄至-11.6%，其中2月單月銷售業(yè)績環(huán)比上升29.1%，同比上升14.9%。

2023年隨著房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，貝殼也要“活了”嗎？