綠城中國毛利率下滑,半年銷售1128億
2022年8月26日下午,綠城中國舉行2022年中期業(yè)績會,董事會主席張亞東等管理層出席。與其他房企普遍的悲觀態(tài)勢不同,這場業(yè)績會上,管理層們無不透漏出對地產(chǎn)行業(yè)的看好。
他們稱:“長期還是看好這個行業(yè),感覺綠城未來還大有可為。預(yù)計在未來三年后綠城的銷售額大概能占到行業(yè)的3%,這個份額以后還會逐漸提高。”
不止如此,張亞東還重新立下了的三個“前十”目標(biāo),“綠城要進(jìn)入三個前十,一個是現(xiàn)在的銷售排名進(jìn)入前十,保持在前十名里面;第二個前十是自投部分進(jìn)入前十;第三是重資產(chǎn)的權(quán)益部分,經(jīng)過一兩年的努力也要進(jìn)入前十。”
在地產(chǎn)圈里,綠城是一個獨特的存在。早年,綠城中國以產(chǎn)品品質(zhì)著稱,其創(chuàng)始人宋衛(wèi)平不斷強(qiáng)調(diào)“無論行情好壞, 都堅定不移地做好房子”,后又經(jīng)歷過幾輪業(yè)績震蕩后,兩年時間里從第7名掉隊到了2018年的第17名。如今,在行業(yè)低谷期中,靠著國資中交背景的綠城中國,又要開始重新講一個后來居上的故事。
01,保底目標(biāo)3100億
四年時間里,綠城的銷售規(guī)模逐步向前邁進(jìn),從第17名,追回到了前十。
今年上半年,綠城完成合約銷售額為1128億元,相比去年同期1717億元數(shù)據(jù)來說,同比下滑34.3%。中指院排名中,綠城中國位列第7名。
管理層曾在年初業(yè)績會上給出一個保守的全年銷售額目標(biāo):3300億元。但在銷售遇冷下,管理層也調(diào)低了銷售預(yù)期,“即便是維持現(xiàn)在的情況,可能在3300億元基礎(chǔ)上下探一些,但是肯定可以完成3100億元的保底目標(biāo)。”
但對于長期目標(biāo),綠城中國有著更高的要求。張亞東表示,綠城會在下行的市場中獲得更多的市場份額,三年后大概能占到行業(yè)的3%。他稱,綠城不僅要保持在銷售排名前十中,還要讓自投部分的銷售額也進(jìn)入前十,此外,重資產(chǎn)的權(quán)益部分在一兩年后也要進(jìn)入前十。
規(guī)模之外,綠城中國更看重的是收入和利潤。財報顯示,2022年上半年,綠城中國收入647.31億元,同比增長79.1%;公司股東應(yīng)占核心凈利潤37.26億元,同比增長36.7%。不過,受多重因素影響,期內(nèi)歸母凈利潤僅為18億元,同比降幅超25%。
與此同時,綠城中國的毛利率也出現(xiàn)了一定下降。今年上半年,綠城結(jié)轉(zhuǎn)毛利率是17.4%,去年全年是18.1%,同比下降了0.7%。綠城執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示,主要原因是現(xiàn)在交付結(jié)轉(zhuǎn)的這些項目主要是三年前甚至更早的時間拿的地,當(dāng)時土地市場競爭比較激烈,毛利率偏低。
此外,綠城中國也在加強(qiáng)風(fēng)險防范能力。過去幾年,綠城年報總是會有大規(guī)模的項目計提減值,這些都是前幾年激進(jìn)拿地后留來的后遺癥。綠城中國的投資情況,也成為投資者歷年關(guān)注的重點。
投資力度上,上半年綠城中國新增土儲313萬方,今年上半年,綠城集團(tuán)拿地成本約304億元,在8座城市新增項目20個,總建筑面積約313萬平方米,較2021年同期的超過1000萬方有明顯下降。
對于接下來的投資策略,綠城中國執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰表示:“拿地總數(shù)量會減少,權(quán)益要增加,我們提出了更高的要求——零失誤。”他還進(jìn)一步表示,綠城拿地的要求是綜合項目平均凈利率不低于8%,IR不低于15%,這是兩個入門的門檻。
而為主動防范合作風(fēng)險,綠城中國對合作伙伴也更挑剔了,“通過建立合作伙伴的白名單制度,嚴(yán)選合作伙伴,主要把合作伙伴限定在央企和屬地大型國企。”
02,大股東中交融資加持,但仍踩中一條紅線
憑借著中交的融資資源及央企背景,綠城資本市場的表現(xiàn)變得積極,發(fā)債產(chǎn)品也越來越豐富,包括公司債、中期票據(jù),ABS 等等。
在房企普遍發(fā)債難的行情下,今年上半年,綠城中國融資成本持續(xù)下降至4.5%。綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)介紹稱,“受大股東支持,現(xiàn)在各大行對綠城的授信全部納入中交的整體授信范圍內(nèi),這樣對綠城中國來說,授信更充足,成本也更低;另外資本市場層面,中交與綠城中國較多協(xié)同,包括出具安慰函甚至直接買債。”
不過,即使有雄厚的資本優(yōu)勢,綠城中國還是沒成功闖入綠檔房企。從三道紅線上看,綠城中國仍踩中了一條監(jiān)管紅線。綠城中國的凈負(fù)債率為71.5%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.5%,略高于監(jiān)管要求,剔除預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債比為1.8倍。
對于三道紅線的完成進(jìn)度,耿忠強(qiáng)曾在年初業(yè)績會上表示,“三道紅線的三個關(guān)鍵指標(biāo)都在進(jìn)一步向好。公司確保2023年能夠進(jìn)入綠檔,同時我們根據(jù)今年的內(nèi)外部環(huán)境情況,做好了提前進(jìn)入綠檔的準(zhǔn)備。”
耿忠強(qiáng)透露,綠城目前的授信額度完全能夠保障公司開發(fā)貸和按揭順利放款。數(shù)據(jù)顯示,截止到6月30日,綠城中國的預(yù)售監(jiān)管資金132億元,比去年年末增長了22億元,即便把預(yù)售銷售監(jiān)管資金扣除之后,綠城目前在手的可動用現(xiàn)金依然有450億元。
不過,盡管財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好,但在今年5月份,綠城中國的表外負(fù)債也曾引發(fā)輿論關(guān)注。今年6月初,上海票據(jù)交易所網(wǎng)站公布了5月份商票逾期名單,綠城頤合房地產(chǎn)有限公司赫然在列。票交所數(shù)據(jù)顯示,綠城頤合在今年5月份,有40萬元的商票逾期,商票累計逾期發(fā)生額為1359萬元。
對此,6月28日,綠城頤合曾發(fā)布一份澄清聲明,表示該公司已第一時間聯(lián)系持票人進(jìn)行妥善的兌付工作,于5月末所有逾期問題已經(jīng)全部處理完成。
盡管輿論風(fēng)波已平息,但仍引發(fā)了外界對綠城中國表外債務(wù)的關(guān)注。一方面要彎道超車,另一方面還要控負(fù)債、控相關(guān)指標(biāo),這對于還在“黃檔“的綠城中國來說,仍是一次嚴(yán)峻考驗。
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