世茂許世壇稱將提高優(yōu)惠，地產(chǎn)“涼意”倍深，出售資產(chǎn)平衡現(xiàn)金

“未來5到10年，房地產(chǎn)銷售成交額有一定概率會(huì)呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢(shì)，規(guī)模大約維持在15-17萬億之間。”2021年年中業(yè)績會(huì)，世茂集團(tuán)董事長許世壇悲觀預(yù)測(cè)道。

今年上半年，世茂集團(tuán)銷售額達(dá)到1527.95億元，較去年同期上升38%，完成全年3300億元銷售目標(biāo)的46.3%。盡管銷售速度還保持平穩(wěn)增長，但在“三道紅線”、“土地兩集中”等政策影響下，世茂集團(tuán)上半年的銷售和土地投資的業(yè)務(wù)邏輯，已然發(fā)生了很大變化。

在近日舉行的世茂集團(tuán)2021年線上業(yè)績會(huì)上，許世壇提出，“公司對(duì)7月和8月的銷售進(jìn)行分析，整個(gè)行業(yè)的銷售出現(xiàn)下行，9、10月份公司安排了很多供貨和沖刺目標(biāo)，目前按揭額度仍有缺口，公司對(duì)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，提升對(duì)首付比例高購房者的優(yōu)惠措施。”

“抓回款、促銷售”成為世茂的重中之重。在銷售端嚴(yán)格調(diào)控引發(fā)的“內(nèi)卷”時(shí)代下，就2021年下半場(chǎng)的銷售策略，世茂集團(tuán)助理總裁、營銷管理中心負(fù)責(zé)人表示，“2021年上半年，面對(duì)日趨收緊的市場(chǎng)環(huán)境，世茂通過調(diào)整考核加強(qiáng)回款，對(duì)資金進(jìn)行集中管控，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回款1161億元，同比增長30.4%。”

值得一提的是，今年上半年，世茂集團(tuán)的拿地規(guī)模及拿地金額均明顯低于去年同期，其權(quán)益土地總價(jià)約201億元，而去年同期則為647億元，不及去年拿地金額的三分之一。

拿地收縮的背后，是世茂對(duì)首輪22城集中供地的審慎態(tài)度。盡管參加了多個(gè)城市的土拍報(bào)名，但在公開市場(chǎng)拍賣上，世茂收獲甚微。許世壇在業(yè)績會(huì)上直言，“公司對(duì)首輪集中供地做過測(cè)算，約60%的土地都不太賺錢，很多地塊甚至是虧損的。沒必要去做虧本生意。”

今年2月份，房企土拍市場(chǎng)迎來了非常強(qiáng)硬的調(diào)控措施。根據(jù)新規(guī)要求，22個(gè)重點(diǎn)城市，將實(shí)施“兩集中”供地模式，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。對(duì)于即將到來的第二輪集中供地土拍，許世壇續(xù)稱，“第二輪集中供地規(guī)則已經(jīng)進(jìn)行一些調(diào)整，但整體政策還是偏緊，緊到一定程度，會(huì)有適度的放松。下半年會(huì)有一些窗口期，如果下半年地價(jià)比較理性，公司會(huì)加大投資”。

截至2021年6月底，世茂集團(tuán)擁有424個(gè)項(xiàng)目，分布于全國110個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備7283萬平方米，平均土地成本為每平方米人民幣5554元。

如果說銷售端和土地端的調(diào)整，是基于市場(chǎng)形勢(shì)的“遠(yuǎn)慮”，讓許世壇有“近憂”的，還是緊張的銀行按揭額度。許世壇表示，“目前，按揭額度比較緊，其實(shí)，公司自去年底已經(jīng)在爭取按揭額度，已經(jīng)談成的總對(duì)總合作按揭額度接近800 億元。公司的實(shí)際需求接近1000億元，目前還有一些缺口，公司也在找一些地方銀行去想辦法。”

為了平衡現(xiàn)金流，世茂開始了對(duì)非核心資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。據(jù)了解，今年上半年，世茂已經(jīng)處理一部分約10億元，預(yù)計(jì)全年處理資產(chǎn)的收入約20億元。許世壇透露，“非核心資產(chǎn)的處理比較難，可能要處置五六年。”

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外，世茂對(duì)后續(xù)多元化業(yè)務(wù)的開展設(shè)定了幾個(gè)小目標(biāo)：非房收入目標(biāo)占比超20%、未來多孵化輕資產(chǎn)公司。2021年，世茂集團(tuán)預(yù)計(jì)非房業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo)為收入超過150億，增幅約74%。

許世壇于業(yè)績會(huì)上表示，目前多元化"大飛機(jī)戰(zhàn)略"是世茂抵抗未來不確定性的一大重要手段。今年上半年世茂服務(wù)歸母凈利潤為5.78億元，同比增長136%，未來三年的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)五倍的增長。其續(xù)稱，“公司在孵化酒店輕資產(chǎn)公司、商業(yè)輕資產(chǎn)公司及代銷代建方面的輕資產(chǎn)公司，未來公司也將加大對(duì)輕資產(chǎn)的投入。”