世茂許世壇稱將提高優惠，地產“涼意”倍深，出售資產平衡現金

“未來5到10年，房地產銷售成交額有一定概率會呈現逐年下降的態勢，規模大約維持在15-17萬億之間。”2021年年中業績會，世茂集團董事長許世壇悲觀預測道。

今年上半年，世茂集團銷售額達到1527.95億元，較去年同期上升38%，完成全年3300億元銷售目標的46.3%。盡管銷售速度還保持平穩增長，但在“三道紅線”、“土地兩集中”等政策影響下，世茂集團上半年的銷售和土地投資的業務邏輯，已然發生了很大變化。

在近日舉行的世茂集團2021年線上業績會上，許世壇提出，“公司對7月和8月的銷售進行分析，整個行業的銷售出現下行，9、10月份公司安排了很多供貨和沖刺目標，目前按揭額度仍有缺口，公司對價格進行動態管理，提升對首付比例高購房者的優惠措施。”

“抓回款、促銷售”成為世茂的重中之重。在銷售端嚴格調控引發的“內卷”時代下，就2021年下半場的銷售策略，世茂集團助理總裁、營銷管理中心負責人表示，“2021年上半年，面對日趨收緊的市場環境，世茂通過調整考核加強回款，對資金進行集中管控，期內實現回款1161億元，同比增長30.4%。”

值得一提的是，今年上半年，世茂集團的拿地規模及拿地金額均明顯低于去年同期，其權益土地總價約201億元，而去年同期則為647億元，不及去年拿地金額的三分之一。

拿地收縮的背后，是世茂對首輪22城集中供地的審慎態度。盡管參加了多個城市的土拍報名，但在公開市場拍賣上，世茂收獲甚微。許世壇在業績會上直言，“公司對首輪集中供地做過測算，約60%的土地都不太賺錢，很多地塊甚至是虧損的。沒必要去做虧本生意。”

今年2月份，房企土拍市場迎來了非常強硬的調控措施。根據新規要求，22個重點城市，將實施“兩集中”供地模式，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。對于即將到來的第二輪集中供地土拍，許世壇續稱，“第二輪集中供地規則已經進行一些調整，但整體政策還是偏緊，緊到一定程度，會有適度的放松。下半年會有一些窗口期，如果下半年地價比較理性，公司會加大投資”。

截至2021年6月底，世茂集團擁有424個項目，分布于全國110個城市，擁有土地儲備7283萬平方米，平均土地成本為每平方米人民幣5554元。

如果說銷售端和土地端的調整，是基于市場形勢的“遠慮”，讓許世壇有“近憂”的，還是緊張的銀行按揭額度。許世壇表示，“目前，按揭額度比較緊，其實，公司自去年底已經在爭取按揭額度，已經談成的總對總合作按揭額度接近800 億元。公司的實際需求接近1000億元，目前還有一些缺口，公司也在找一些地方銀行去想辦法。”

為了平衡現金流，世茂開始了對非核心資產的轉讓。據了解，今年上半年，世茂已經處理一部分約10億元，預計全年處理資產的收入約20億元。許世壇透露，“非核心資產的處理比較難，可能要處置五六年。”

房地產業務以外，世茂對后續多元化業務的開展設定了幾個小目標：非房收入目標占比超20%、未來多孵化輕資產公司。2021年，世茂集團預計非房業務的發展目標為收入超過150億，增幅約74%。

許世壇于業績會上表示，目前多元化"大飛機戰略"是世茂抵抗未來不確定性的一大重要手段。今年上半年世茂服務歸母凈利潤為5.78億元，同比增長136%，未來三年的目標是實現五倍的增長。其續稱，“公司在孵化酒店輕資產公司、商業輕資產公司及代銷代建方面的輕資產公司，未來公司也將加大對輕資產的投入。”