內(nèi)蒙古夫妻做物業(yè)干出一個IPO

在家有物業(yè)，公司有保潔。隨著房地產(chǎn)業(yè)近三十年迅速發(fā)展，與之相配套的物業(yè)行當(dāng)也迎來黃金期。

物業(yè)這條掘金賽道上，恒大、碧桂園等知名房地產(chǎn)企業(yè)自帶的住宅物業(yè)在前，明喆集團(tuán)股份有限公司（下稱“明喆集團(tuán)”）劍走偏鋒，盯上了非住宅物業(yè)。例如醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)輔運(yùn)送、醫(yī)療垃圾收集；教育機(jī)構(gòu)的學(xué)生公寓管理、教室及場地管理等；辦公樓的會務(wù)服務(wù)及駕駛服務(wù)等都屬于非住宅物業(yè)。

靠著給非住宅提供綜合物業(yè)服務(wù)和單位食堂服務(wù)，明喆集團(tuán)年入36億元，正沖刺IPO。

年入36億，在管面積4091萬平方米

英國人奧克維婭·希爾是公認(rèn)的近代“物業(yè)管理”創(chuàng)始人。她在1880年至1886年間為其名下出租房屋制定了一套房屋管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。這套管理辦法在實施后效果良好，引發(fā)當(dāng)?shù)貥I(yè)主紛紛效仿。這種“早期的物業(yè)管理活動”改善了居住的條件，在一定程度上解決了房東和承租人的種種問題。

但建筑物不止有住宅，日常辦公、生活、學(xué)習(xí)等用途的建筑也占據(jù)了相當(dāng)份額，因此非住宅物業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)克而瑞物管、中物研協(xié)的數(shù)據(jù)，2022年非住業(yè)態(tài)物業(yè)管理總規(guī)模143億平方米，預(yù)計2025年非住宅物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望達(dá)到156億平方米。

圖源：《招股書》

在非住宅物業(yè)方面，明喆集團(tuán)主要負(fù)責(zé)為醫(yī)療機(jī)構(gòu)、行政事業(yè)辦公、企業(yè)辦公、教育機(jī)構(gòu)等單位，提供清潔綠化、秩序維保、會議服務(wù)、導(dǎo)醫(yī)導(dǎo)診、醫(yī)療輔助、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)。

根據(jù)業(yè)態(tài)類型的不同，醫(yī)療機(jī)構(gòu)為明喆集團(tuán)的第一大營收來源，2022年占比達(dá)到37.55%，其次為行政事業(yè)辦公、企業(yè)辦公、教育機(jī)構(gòu)，其他物業(yè)則包括體育館、博物館、劇院、市政道路等。

《招股書》顯示，明喆集團(tuán)的客戶包括國家電網(wǎng)、天津市公安局、深圳技術(shù)大學(xué)、中國醫(yī)科大學(xué)附屬盛京醫(yī)院等。截止2022年12月31日，明喆集團(tuán)的在管面積達(dá)到4091.49萬平方米。

同時，明喆集團(tuán)還在天津、內(nèi)蒙古為所承接的行政事業(yè)單位和企業(yè)等提供食堂服務(wù)。不過營收占比較小，2020年-2022年分別為11.28%、9.52%和7.69%。

通過綜合物業(yè)和單位食堂服務(wù)，2020年-2022年，明喆集團(tuán)實現(xiàn)營收30.07億元、33.42億元和36.17億元，凈利潤1.79億元、1.67億元和2.9億元。

根據(jù)克而瑞物管、中物研協(xié)聯(lián)合發(fā)布的《2022中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究報告》顯示，公司綜合實力排名15，在非房地產(chǎn)背景的獨(dú)立第三方物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中排名第2。

不過，明喆集團(tuán)多次因“未按安全技術(shù)規(guī)范要求進(jìn)行電梯維護(hù)保養(yǎng)”“未做到保持消防設(shè)施、器材完好有效”“擅自停用消防設(shè)施、器材”“火災(zāi)時消防室僅1人值班”“招用不符合條件的人員擔(dān)任保安員”被處罰。

圖源：《招股書》

《招股書》顯示，明喆集團(tuán)及其子公司、分公司受到的行政處罰累計達(dá)17次，其中工商處罰1次，消防處罰4次，公安處罰7次，稅收處罰5次。

訴訟量行業(yè)中等，曾出現(xiàn)勞資糾紛

多次出現(xiàn)管理不規(guī)范的情況背后，是明喆集團(tuán)大量員工的管理難度較大、且分散。

截止2022年12月31日，明喆集團(tuán)共有員工4.62萬人，這里面大部分為一線工作人員，環(huán)境綠化人員、客戶服務(wù)人員、秩序維護(hù)人員占比合計達(dá)到84.01%。存在平均年齡較高、文化水平低，老齡化的特征，職業(yè)培訓(xùn)存在一定難度。

且明喆集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)遍布全國各地，相對集中在華北、華南、東北、西北四大地區(qū)。“天高皇帝遠(yuǎn)”，不能集中管理也讓管理難度再上一層。

同時，“人”也是明喆集團(tuán)最大的支出。

《招股書》顯示，明喆集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)成本中，人工成本占比最高，2020年-2022年分別為19.41億元、23.84億元和25.92億元，占主營業(yè)務(wù)成本的82.36%、85.52%和87.25%。

因此人工成本變動，對于明喆集團(tuán)的毛利產(chǎn)生較大影響。經(jīng)測算，如人工成本上升或下降10%，明喆集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)毛利將下降或上升 29.99%-43.17%。

扣除退休返聘人員1.45萬人、非全日制用工111人后，明喆集團(tuán)應(yīng)繳社保、公積金人數(shù)為3.16萬人。其中，明喆集團(tuán)未繳納社保人數(shù)4682人，未繳納公積金人數(shù)達(dá)到2.32萬人，未繳納比例達(dá)到14.82%、73.5%。

“新員工當(dāng)月入職，尚未辦理完畢；退休返聘的人員無需再繳納；農(nóng)村戶籍員工對當(dāng)期實際取得的收入更為重視，繳納意愿較低，自愿放棄繳納社會保險及住房公積金等。”明喆集團(tuán)表示。

雖然人是明喆集團(tuán)的“核心競爭力”，但不少員工和明喆集團(tuán)未能“好聚好散”。

企查查顯示，明喆集團(tuán)存在153起司法案件，被告身份的有63起，原告身份的31起。勞動爭議為第一大案件類型，共計63起，其次為勞動合同糾紛13起，還有工傷保險待遇糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛等其他民事糾紛。

圖源：企查查

明喆集團(tuán)的訴訟量，在同行業(yè)中屬于居中水平。同行業(yè)中，已在A股上市的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)招商積余（001914.SZ）僅27個司法案件，其中19起為被告，以侵害作品信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)、房屋租賃合同糾紛為主；特發(fā)服務(wù)（300917.SZ）共39起案件，23起被告，以其他民事、物業(yè)服務(wù)合同糾紛為主。

新大正（002968.SZ）共有1270起司法案件，但以物業(yè)服務(wù)合同糾紛為主，達(dá)到1038起；南都物業(yè)（603506.SH）達(dá)到了2203起案件，和新正大一樣，以物業(yè)服務(wù)合同糾紛為主，達(dá)到2024起。

相關(guān)裁判文書顯示，明喆集團(tuán)不少員工因“加班費(fèi)”問題與其對簿公堂。來自北京的蘇旭東就以明喆分公司長期未及時足額支付勞動報酬為由，解除勞動合同并將公司告上法庭。

蘇旭東表示，其2018年6月至2020年5月，延時加班204小時、法定節(jié)假日加班140小時。要求其支付加班工資約6萬元，未休年休假工資1.43萬元以及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金1萬元。最終二審判決明喆分公司支付未休年休假工資7006.9元。

來自天津的張濱同樣因“加班費(fèi)”問題，在2023年3月22日將民喆集團(tuán)告上法庭，請求為要求明喆集團(tuán)濱海新區(qū)分公司支付加班工資、10天未休工資、未休年假工資、防暑降溫費(fèi)、采暖費(fèi)、解除勞動合同補(bǔ)償金合計54.09萬元。

該案件于2023年6月開庭審理，目前尚未作出裁決。

比加班問題更為嚴(yán)重的，明喆集團(tuán)還存在多起工傷、工亡案件。

《招股書》顯示，員工陸菊珍于2020年1月22日下班因交通意外死亡、員工張魁維于2020年12月22日上班途中發(fā)生交通事故身亡、鄂爾多斯職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校洗碗工賀枝貴休班期間在人防地庫墜落死亡，因被認(rèn)定為工傷、工亡，法院判決明喆集團(tuán)進(jìn)行賠償。

圖源：《招股書》

明喆集團(tuán)對此均進(jìn)行了上訴，但前兩起以敗訴告終，第三起仍在審理，判決明喆集團(tuán)分別支付賠償款99.53萬元、88.82萬元和95萬元。

花2.86億買樓、分紅8億

明喆集團(tuán)成立于2000年，由內(nèi)蒙古人高海清與張國玲創(chuàng)立，兩人為夫妻，1988年兩人均在內(nèi)蒙古通遼市統(tǒng)計局工作，1994年兩人前往深圳工作，到2000年創(chuàng)立明喆集團(tuán)，到目前兩人均擁有新加坡永久居留權(quán)。

兩人還擁有一個女兒高藝菲，出生于1993年，21歲后進(jìn)入明喆集團(tuán)，從基層左右，歷任行政文員、行政主管、集團(tuán)辦公室主任助理、人力資源部總經(jīng)理助理、企劃部企劃專員、財務(wù)部會計、采購管理部總經(jīng)理助理、董事會辦公室主任助理等。擁有新加坡和英國永久居留權(quán)。

《招股書》顯示，三人合計直接持有公司股份80.79%，合計控制91.71%的表決權(quán)。此外，高海清的弟弟高海峰、張國玲的弟弟張國民分別在明喆集團(tuán)持股1.95%、1.53%，為第七大、第九大股東，在公司擔(dān)任董事、副總經(jīng)理。2022年兩人年薪均為163.2萬元。

圖源：罐頭圖庫

“一方面這種單邊主義結(jié)構(gòu)的決策風(fēng)險，會隨時間和企業(yè)做大做強(qiáng)而顯得極為突出；另一方面，現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目的之一，就是避免這種決策結(jié)構(gòu)單邊主義畸形。從某種意義上說，我們建立現(xiàn)代資本市場發(fā)展直接融資的股權(quán)操作模式，也正是為了解決股權(quán)過度集中產(chǎn)生的公司治理架構(gòu)與管理運(yùn)營實務(wù)直接存在的矛盾。”獨(dú)立國際策略研究員陳佳表示。

股權(quán)高度集中的情況下，明喆集團(tuán)進(jìn)行了大額分紅。2020年-2022年現(xiàn)金分紅3.8億元、1.19億元和3.45億元，合計8.44億元，均超過當(dāng)期凈利潤1.79億元、1.67億元和2.9億元，合計6.36億元。

按照持股比例計算，現(xiàn)金分紅超過90%落入高海清一家口袋。

2021年現(xiàn)金分紅相較較少的原因，則是因現(xiàn)金“另有用途”。2021年9月8日，明喆集團(tuán)從深圳市筍崗華潤置地發(fā)展有限公司手中購買華潤置地筍崗中心的7-10層辦公樓，套內(nèi)建筑面積合計5020.97平方米，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款合計為2.86億元。已全部付清，目前已經(jīng)交房并正在裝修。

《招股書》顯示，明喆集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為54.77%、52.31%、53.95%。

此次沖刺IPO，明喆集團(tuán)計劃募資14.09億元，1.9億元用于補(bǔ)流，主要用于營銷網(wǎng)絡(luò)及品牌建設(shè)項目、信息化建設(shè)與升級項目和人力資源建設(shè)項目等。

圖源：《招股書》