29億債券將到期壓力劇增，浙江老牌房企逆勢發債“補漏”

為了避免債券違約，導致融資更加困難，濱江集團（SZ.002244）開啟“逆勢”發債。

8月3日，據深交所消息，濱江集團擬發行 8.56 億元公司債券，發行期限為 2 年，起息日為 2021 年 8 月 5 日。

據了解，此次濱江集團發行債券募集的資金擬用于償還8月10日到期的"16濱房01" 。

在此之前，7月初，濱江集團發行6億元為期兩年的公司債，同樣也是為了償還“16濱房01”。

“借新還舊”的發債模式

7月27日，中誠信國際發布評級報告稱，基于房地產行業整體運營環境對行業內企業信用質量的影響分析，決定將中國房地產行業展望由穩定調整為負面。

并且，中誠信國際預計，下半年房地產行業政策持續偏緊的趨勢仍然不會改變。加上“集中供地”政策或將使得房地產企業盈利空間進一步壓縮，對其資金調配及運營能力提出了更大的挑戰。

面對重壓，房地產股價近日開始出現集體下挫的趨勢。

8月2日上午10時32分，多只重點房企股票集體下跌，其中濱江集團領跌2.56%。據了解，其年初至今累計下跌了13%。

來源：雪球

截至8月3日收盤，濱江集團3.92元/股，上漲1.29%，總市值121.97億元。

經風云地產界查詢WIND數據，目前濱江集團存續債券共有18只，存續規模為131.28億元。

其中，今年即將到期的兩只債券共計29.26億元，包括20.56億元的"16 濱房 01"，將在8月10日到期；8.7億元的“20濱江房產CP004”，將在12月10日到期。

據濱江集團年報顯示，2020年公司總資產為1720.16億元，歸屬于上市公司股東的凈資產為183.69億元，分別較上年同期增長了32.7%和10.88%。

2020年末，濱江集團有息負債規模419.6億元，其中銀行貸款占比為71%，直接融資占比為29%，凈負債率為83.57%。

在債務期限構成上，截至2020年底，濱江集團短期債務為109.45億元，占比為26.08%，低于其185.22億元的期末貨幣資金，因此，可有效覆蓋短期債務。

迎難而上頻繁拿地

濱江集團與眾多房企的擴張路線一樣，自2019年進入千億規模后，拿地也更頻繁了。

據年報數據顯示，濱江集團2020年銷售額為1363億元，2021年的銷售目標為1500億元。

另外，濱江集團2021年計劃新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內杭州外25%，浙江省外25%。

年報數據顯示，截止2020年末，濱江集團累計土地儲備建筑面積為1255.87萬平方米，其土地儲備可售貨值約2800億元，其中杭州內占了65%。

據中指研究院數據，1-6月份，杭州拿地金額TOP10門檻為53億元，濱江集團以220億元拿地金額排第一。

值得一提的是，在5月7日-8日的杭州首批集中供地中，融信與濱江集團聯合體共同拿下4宗地，總價172.5億元。

另外，濱江集團還單獨拿下了1宗總價為10.07億元的地塊。

不過，雖然濱江集團以及聯合體拿地的區域都在城區和郊區，權益拿地總價約為96.4億元，但其平均拿地成本仍高達3.5萬元/平方米。

5月14日，濱江集團董事長戚金興在2020年度業績說明會上表示：公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊的高效管理下，公司融資能力提升等因素下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

實際上，近年來越來越多的房企開始爭奪一二線城市市場，到杭州掘金的外來房企應接不暇，這顯然已對濱江集團業績構成了實質性的威脅。

因此，為了穩住其在杭州的地位，同時也為了更好的完成銷售目標，哪怕盈利空間極低，濱江集團也是果斷的“該出手時就出手”。

戚金興8萬創業之路

濱江集團的果斷抉擇，離不開其掌門人戚金興的領導。

對于地產行業，戚金興從一開始就很堅定，80年代初，25歲的戚金興就已經與房地產結下了緣分。

戚金興出身于杭州江干區一個普通家庭，早前在鄉鎮企業局工作了幾年。1992年，被調去籌建一家集體所有制的房屋開發單位——濱江房屋建設開發公司，也就是今天的濱江集團。

當時團隊有7個人，而且剛開始創業沒有什么錢，戚金興等人就向相關部門借了8萬塊錢作為啟動資金，并在江干區租了一層辦公樓，開啟了他的地產之旅。

1996年，戚金興放棄了出任江干區副區長的機會，選擇繼續在地產行業打拼。同年，杭州濱江房產集團有限公司成立。

三年后，戚金興帶領濱江集團成為了杭州第一家成功轉制的房地產企業，戚金興曾在接受每日商報采訪中表示，這是濱江集團的一個轉折點，掙脫了體制的束縛，使得集團有了更廣闊的發展天地。

2008年，濱江集團在深交所上市。

而后，經過了7年的沉淀，2015年濱江集團開始走出浙江，擴大版圖，進軍一線城市——上海。

2018年，濱江集團銷售額達850.1億元，較上年增長38.23%。2019年，濱江集團累計銷售金額突破1120億元，成功晉級千億房企。

從7個人的小團隊，8萬塊錢的啟動資金，到突破千億規，模戚金興用了27年。