樓市調控再出大招:多城市一年賣地不超3次,對房價影響幾何?
近日,有關國家自然資源部發布住宅用地分類的調控文件引發行業熱議。文件要求,22個重點城市住宅用地實現“兩集中”:一是集中發布出讓公告,且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。原則上全年不超過3次,時間間隔和地塊數量要相對均衡。
這也就意味著,如全年某市供應60宗宅地,供應節奏最好以“20+20+20"的比例出讓,同時每次供地時間也盡量間隔2-3個月,保持均衡。據多家媒體報道稱,上述22城的名單中,既包括北上廣深4個一線城市,也包含了南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
盡管權威部門沒有正式回應這一消息,但隨后,青島、天津、鄭州等城市陸續發布的通知及流傳的文件,也側面印證了該消息的真實性。
值得一提的是,自然資源部要求22個城市一年發布供地公告和組織出讓活動不超過3次,但未明確各地具體出讓月份。據流傳的文件顯示,天津集中公布宅地出讓公告的3個批次定于3月、6月、9月中旬。濟南則將集中發布宅地出讓公告的時間定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。
在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標下,土拍“兩集中”政策的發布,得以保障土地的均衡出讓,防止因土地出讓的數量或時間不均衡,引發部分土地過熱或流拍,引導房地產市場健康平穩發展。
對此,中信建投地產首席分析師竺勁表示,土拍"兩集中"政策出臺后,土拍市場由各區政府的"零售市場"轉向市級統一的"批發市場",疊加大量宅地年內限次集中出讓,單一地塊參與的房企數量也有望得到控制,使得土拍市場的熱度降溫,土地市場的溢價率下行,最終有利于行業利潤中樞的企穩回升,促進房地產行業健康平穩發展。
但在一些業內人士看來,該項政策的落地實施,未必能真正引導房地產市場的理性發展。中央財經大學副教授、中房智庫研究院執行院長柴鐸認為,由于開發周期的不確定性,即便開發商同時拿地,也未必同時開發,同時銷售。即便個別開發商降價促銷回籠資金等待拿地,也不可能所有開發商步調一致。因此,指望集中供地導致集中供房,控制房價的想法很可能只是“一廂情愿”。反而,新政可能導致住房需求釋放周期與供地周期(將來的房屋供應周期)出現錯位,加大房價的波動。
根據以往的模式,一直以來,房企拿地多通過滾動開發的模式,拿地后通過高周轉回流資金,再進行下一輪拿地。而集中供地、集中拿地,可能會打亂房企原有的拿地節奏,進一步增加了房企的資金壓力。
從房企的拿地心理來看,某房企投拓副總監認為, “高周轉房企的資金無法快速滾動,擠壓的現金集中面對供地,競爭烈度其實并不會低。長期來說,有可能剩下大型房企協作拿地,小房企拿地難度更大。”
華泰證券研報也表示,更加集中的出讓政策,一定意味著房企在同一時間可能面臨著一些城市土地的集中供應,具備更好現金流匹配能力和融資能力的房企才能有機會,更加利好頭部同時具備加杠桿能力的房企。
該報告進一步指出,這對于中小型房企的挑戰將更大,本身已經面臨融資上的壓力,在土地獲取上的容錯率降低會使得中小型房企經營環境更難,不僅需要做好高周轉,還得做好拿地研判到最后銷售的一系列精確操作。
去年“三道紅線”新規出臺之后,房地產行業進入降負債、降杠桿的階段,銷售回款成為房企們“回血”的重要途徑。集中供地政策的落地實施,也將進一步改變房企原有的營銷節奏。但從目前來看,“兩集中”土地供應節奏的落地效果究竟如何,仍要看后續的細則。
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