萬達歸來，江湖還在：但商管IPO如何講出新故事？

等待了六年，A股的大門終是沒有向萬達商業管理集團（簡稱“萬達商管”）敞開。但萬達集團董事長王健林醞釀半年的融資新計劃，卻在港股市場有了新進展。

8月24日，據證監會行政許可大廳披露的信息顯示，珠海萬達商業管理集團股份有限公司已在8月20日遞交《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式)審批》材料，目前的進度跟蹤狀態顯示為“接收材料”。

若此“接收材料”獲得受理，萬達商管此后將可在港交所遞交招股書，進入IPO實質階段。順利的話，后期會以珠海萬達商管為主體在香港上市。該消息一出，“萬達商管IPO融資最高達60億美元”的消息不脛而走。對此，萬達集團方面表示，不予回應。

這是萬達在資本市場百尺竿頭里行進的第一步，對打破融資僵局無疑是積極信號。還記得2017年，萬達遭遇了史上最強一次“滑鐵盧”，海外的飛速擴張，加之突然而至的資金問題，讓萬達付出慘烈代價。彼時，所有面向萬達的信貸窗口全部關閉，為了籌措資金，王健林忍痛拋售資產。

據業內人稱，當初賣文旅和酒店項目給富力時，對方當場壓價，氣得王健林在合作簽約發布會現場的休息室里怒摔杯子，認為富力是在全世界面前出他的丑。盡管王健林很快予以否認，但那段時間，他和萬達都的確是掉進了至暗深淵。

不過，斷臂求生后，這兩年萬達似乎活過來了。萬達商管轉型輕資產，重新找到上市通道。王健林本人也不再避諱出席集團活動，今年更是頻繁露面。一度在網絡上“銷聲匿跡”的王健林正在重回大眾視野。

這一次，萬達能卷土重來嗎？

曲折的商管IPO

“萬達商業是萬達的核心企業，什么都能丟這個不能丟”，在萬達集團內部，商管集團一直被王健林寄予厚望，其旗下最著名的項目就是萬達廣場。也正因此，2014年第一次登陸港交所后，常年低迷的萬達商業股價，讓王健林覺得公司價值被嚴重低估，“不能對不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化?！?

2015年9月，萬達商業就啟動了內地IPO程序，向證監會報送了招股書。2016年9月，萬達商業在港股退市。據《財新》援引知情人士說法，當時王健林執意私有化，是為了在A股借殼上市和IPO排隊兩條腿走路，確保盡快上市。“但適逢監管趨嚴，對房地產企業來說兩條路都非常困難。在申請A股IPO的排隊名單中，萬達商業的排序持續倒退?！?

2018年初，騰訊控股作為主發起方，聯合蘇寧云商、京東、融創中國與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

萬達要求投資者在2021年12月31日或萬達商業上市前，禁售萬達商業股份，同時承諾對方2019年凈租金收益不低于人民幣190億元，否則投資方有權要求現金補償；以及需在2023年10月31日前完成在內地、香港或其他地區上市。

同年，萬達將商業板塊正式更名為“萬達商業管理集團”。按照計劃，萬達商管最好在今年上市，最晚也不能超過2023年10月31日。不過，王健林對于回歸A股有些許執著，直到今年3月才撤回了A股IPO申請，并且首次接受國資入股。

2021年3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署合作協議。王健林也宣布將啟動萬達商管旗下輕資產平臺的上市。

一個不得不面對的現實是，萬達或許等不起了。連年下降的業績讓萬達的償債壓力不斷加大，上市融資迫在眉睫。據其披露的數據，截至2020年末，公司總負債2874億元，資產負債率51.11%，手持現金及現金等價物余額為406.48億元。

A股IPO難獲進展的條件下，如果能登陸港交所，也不失為一個好選擇。此外，去年以來，內地房企旗下的物業管理公司和商業管理公司在香港市場掀起IPO熱潮。2020年華潤就曾拆分物業和商管上市，華潤萬象生活上市募資120億港元，迄今已大漲135%，市值最高時近1200億港元，這也給萬達點燃了希望。

觀察香港資本市場多年，匯生國際融資總裁黃立沖告訴AI財經社，香港的上市規則一直都很穩定，企業想IPO不能說容易，但也不算太難，只要能滿足一系列合規的要求。

“但萬達已經來過一次香港了，當時的股價表現不是很好，市場估值也不高，那么現在房地產商管行業在香港已經不像以前這么受歡迎了，我估計這次發行的市盈率高低要取決于商業模式吧?！痹谒磥?，目前還不好判定是否會超過之前的上市情況。

國資陣場，萬達回來了

把時間回撥到四年前，一輪監管，給萬達上了昂貴的一課。短短15個月內，萬達通過資產轉讓，清除了2158億元的負債，比2017年年中總債務減少了三分之一。

老王破釜沉舟賣貨的時候，不禁令許多人擔憂萬達的前景。但現在回過頭去看，如果沒有當年的資產轉讓，萬達也很可能陷入當下房地產行業的金融監管中。

走出風暴中心后，萬達低調了許多，不僅不再喊“清華北大，不如膽子大”類似的口號，歷年年會上王健林曾經深情演繹過的《一無所有》《西海情歌》《向天再借五百年》《霸王別姬》等經典名曲，也再也未曾出現在大眾的視野里。

不過，細心的人也會發現，近年來王健林的露面機會在逐漸增多。除了拜訪各地外，在萬達獲得全國脫貧攻堅先進集體稱號時，他還戴著小紅花，出現在了人民大會堂表彰大會的現場。更重要的是，蟄伏了5年之后的王健林，迎來了他的最大利好，萬達真正的“白衣騎士”——珠海國資委。

2021年3月29日，身著一身黑衣西裝的王健林，出現在了珠海國資委的簽約現場。由王健林親自宣布，珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司，同時珠海萬達商管也將落戶珠海橫琴。

某種程度看，萬達被珠海國資委“選中”，雖說在意料之外，卻在情理之中。畢竟，前有華夏幸福王文學、蘇寧張近東的鮮活案例，他們無一不給萬達以深刻的啟發——個人英雄主義的時代終結了。

有了珠海國資的站臺，圍繞珠海萬達商管的融資好消息，這才開始紛至沓來。

不斷有媒體報道稱，超過20家投資者對珠海萬達商管新一輪融資展現出興趣，籌資規模或將達到200億元人民幣，承銷商為中信證券、瑞士信貸和摩根大通。

近日，有媒體援引知情人士稱，亞洲私募股權公司PAG將在萬達輕資產商管新一輪融資中投資約28億美元。若消息屬實，萬達商管上市前總融資額將高達約60億美元，這幾乎是公司最初融資目標31億美元的兩倍。

珠海國資委能戰投萬達，也是有緣故的。珠海國資給萬達布置了一個“作業”，上市后，萬達將與珠海國資協同進行戰略投資和并購，并在橫琴設立萬達廣場合資持股平臺，開展商業廣場等類型資產投資及管理、試點開展不動產投資信托基金等創新業務。

實際上，在粵港澳大灣區發展的格局中，珠海對比深圳、廣州相對缺乏亮點。珠海亟需大型的招商引資項目，這也是和萬達一拍即合的原因。而萬達商管招股書中曾披露，該公司落戶橫琴后，預計將為珠海貢獻大量稅收。

有了國資委這根定海神針之后，萬達的上市進程明顯加快了很多。評級機構們開始有了不同的表態。今年8月2日，惠譽對萬達評級進行上調，確認萬達商管的長期外幣發行人違約評級為BB+。

對外引資重整之外，萬達內部也開始緊鑼密鼓地進行一系列對內重組。上市在即，高管團隊的調整速度也開始加速。過去兩年來，萬達集團一些核心高管陸續出走，王健林曾經的左膀右臂呂正韜、曲德君也先后離開。萬達商管的上市重任，落在了萬達的老員工齊界身上。

齊界，是王健林多年以來的老搭檔，本就是萬達集團總裁，也深諳萬達商管模式。而接管集團工作之前，他的重心一直在商管平臺。如今他重新執掌大連萬達商管，出任萬達商管總經理一職，也有利于進一步推進上市工作。

伴隨著國資站臺、評級穩定、券商機構“撐腰”、老將“出馬”，萬達的上市故事越來越多被資本市場放大。

萬事具備，只差“上市”東風。

拿什么講好新故事？

不同的是，這一次萬達是以輕資產服務之姿回到舞臺中央的。

早在2015年時，為了符合A股的上市條件，萬達開始逐步剝離房地產業務。從商業地產公司，變身為商業地產管理公司。輕資產戰略，成為萬達近幾年的發展主旋律。

夢斷A股后，萬達商管又進行了一次新的重組。公司名稱也從“商業管理”變為“輕資產商管”，再一次強調輕資產屬性。

變身“輕資產商管”之前，萬達廣場還采取著“輕重資產結合”的模式。截至2021年3月底，萬達商管共擁有368家萬達廣場，其中自持萬達廣場達到270家，輕資產及合作萬達廣場為98家。

變身后的萬達，完全摒棄了以往的重資產業務。珠海萬達商管的定位，轉而變成物業管理服務型企業，自身不持有物業，而更強調服務屬性。萬達對外宣布，2021年，萬達集團計劃開業萬達廣場50個，其中輕資產34個，占比68%，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。

房地產行業“三道紅線”的監管風暴下，房企們的日子顯而易見的艱難了許多。相比之下，轉向輕資產化的萬達，“幸運”地躲過了地產行業的監管魔咒。徹底輕資產化的萬達，不再需要依靠高杠桿撬動土地和規模，主要利潤來源則變為租金和物業管理費分成。

但這并不意味著萬達沒有“危機”。在商業市場普遍面臨疫情沖擊下，萬達面臨的難題在于，如何應對擁擠的賽道和亟待創新的營運模式挑戰。

萬達給出的解題答案是其巨額線下流量變現的盈利模式。珠海萬達商管成立不久后，高管團隊便著手研究線下流量變現的盈利模式。

今年5月，剛剛上任不久的齊界，帶隊萬達集團各創新業務高管，奔赴到各個科技互聯網公總部，他們拜訪了字節跳動、貝殼集團、小米集團等總部后，希望在流量變現、大數據運用等方面取取經。

但想要解決線下流量變現的難題，并不容易。長期觀察商業地產領域的資產專家吳洋并不看好這種模式。他對AI財經社表示，“我認為這還是萬達被動為之的一個選擇。實際上輕資產的風口已經過去了，從大的層面來看，不管是互聯網，還是虛擬經濟，調整的結局都是回歸實業。畢竟經濟最終還是要靠實業來發展。”

在吳洋看來，輕資產化只能作為一種公司模式，但這一模式并不能為公司創造巨大的財富。“一個企業的良性發展，肯定需要實業和輕資產的結合。企業線上線下的有機結合，才是長久良性的發展。完全靠輕資產，就成了服務型公司?！?

甚至，有些企業的戰略轉折，倒不是多么具有前瞻性，而是原來的路上遇到了問題，才會調整。

萬達商業曾經在全國范圍內有著絕對領先的地位，但它的發展也是有階段性的。從前，在地價相對較低的情況下，萬達的主業圍繞重資產業務展開。隨著地價的上升，萬達重資產的投入也不斷加大，但商場里的品牌布局，又屬于基本生活類的，體驗性較弱，所以坪效（指每坪的面積可以產出多少營業額）必定會降低。“坪效降低后，萬達開始采取輕資產輸出的戰略。這個時期，國內各地政府也進行大量的商業規劃，萬達的輕資產機會也多了。但現在并沒有那么多大規模的開發，商業代建越來越少了?！眳茄蟊硎?。

如此看來，王健林的輕資產新故事將如何終結，答案不久就會揭曉。或許等到那個時候，老王會重新高歌一曲《從頭再來》。