珠海地產一哥華發(fā)股份“賣子”求生，三道紅線全踩，放緩拿地節(jié)奏

房企“年中考”即將到來之前，頭頂上飄著“三道紅線”大考的中小房企們犯了難。畢竟，相比大型企業(yè)的發(fā)債融資，吸引投資方掏錢入股等方式，家底薄弱的中小房企們，可選擇的渠道并不多。

為了跨過“三道紅線”這一關，身為國企的華發(fā)股份也不得不拼了。

近期，關于三條紅線的優(yōu)化目標，華發(fā)股份在接受機構調研時表示，“關于三條紅線，按照監(jiān)管部門要求，最好三年完成降檔。”其繼而表示，“不管我們納不納入（三條紅線試點中）都會三年內調完。公司從去年年底到今年的這幾個月，把工作計劃都列好了，將會持續(xù)優(yōu)化”。

作為一家銷售額達千億的房企，華發(fā)股份的債務擔子并不輕。現(xiàn)金債務比0.9，凈負債負債率181.6%等債務難題，讓華發(fā)股份的規(guī)模增長受到一定阻礙。

華發(fā)股份，珠海區(qū)域龍頭房企，背靠珠海國資委。但作為珠海國資委"親兒子"的華發(fā)，野心不止于珠海，而是立足珠海，放眼全國。

曾經，有著珠海地產”一哥”美譽的華發(fā)股份，用不到4年的時間擠進千億房企俱樂部。規(guī)模擴張最迅速的2018年至2020年三年間，華發(fā)的銷售額有過翻倍的提升，2018年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售額突破500億元時，就已提出2019年銷售額1100億元的目標，而最終其2019年實現(xiàn)銷售額922.7億元。

2020年年報顯示，其實現(xiàn)合同銷售額1205億元，同比增長30.59%；實現(xiàn)銷售面積504萬平方米，同比增長27.28%，銷售排名行業(yè)29位。

在規(guī)模增長的渴求中，華發(fā)的拿地額度開始急劇攀升。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華發(fā)股份的拿地金額分別為160億元、253億元、703億元。其中，僅2020年，華發(fā)股份拿地金額高達703億元，遠超前兩年的拿地總額。

高強度的拿地推高了華發(fā)股份的規(guī)模，也加大了公司的負債水平。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年，華發(fā)股份剔除預收款后的資產負債率76.5%，凈負債率181.6%，現(xiàn)金短債比0.9，三道紅線全部踩中。

值得注意的是，自2018年起華發(fā)股份開始借永續(xù)債。Choice金融終端顯示，2018年~2020年華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模分別為30.98億元、63.74億元、61.79億元。截至今年第一季度，公司永續(xù)債仍為61.79億元。

從財務審計方面而言，永續(xù)債并不被列入負債，而是被計入權益，因此，在一定程度上可以改善凈負債率。如果剔除永續(xù)債，華發(fā)股份2020年末凈負債率將超過200%。

形勢很快發(fā)生新的變化。自2020年11月起，華發(fā)掀起了一連串的資產轉讓動作。如2020年11月，華發(fā)將其持有的華發(fā)景龍50%股權、建泰建設40%股權出售給維業(yè)股份；2021年5月底，華發(fā)將其持有的4家合伙企業(yè)的合伙份額及1項契約型基金份額協(xié)議轉讓給華實資管，轉讓總價款為20.09億元；2021年6月，華發(fā)華宜旗下的華宜生態(tài)科技再次被轉讓給華氏控股，轉讓價格為2.35億元。

從上述轉讓的資產類別來看，被華發(fā)賣掉的業(yè)務，多為華發(fā)以往的多元化業(yè)務。而大規(guī)模的轉讓出售其余業(yè)務，為華發(fā)帶來了一部分資金，也讓其能更集中資源發(fā)展房地產主營業(yè)務。

被三道紅線卡住的華發(fā)股份，在今年上半年不得不放慢拿地速度。據(jù)不完全統(tǒng)計，華發(fā)股份2021年上半年僅在佛山、南京、徐州各獲1宗土地，金額共計約73億元。

不過，在降負債訴求下，一個新的焦慮又重新浮現(xiàn)。華發(fā)股份的可售土儲量，出現(xiàn)了告急。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年末，華發(fā)股份土儲806萬平方米，僅覆蓋1.5年的銷售量，這遠低于大型房企平均3年的土儲可售量。而在這之前，華發(fā)股份的土地儲備已經連續(xù)3年下跌，其2017年總土地儲備為877.11萬平方米，為近三年來最高值，2018年降至750.04萬平方米，2019年進一步降至697.48萬平方米。

剛剛跨入千億規(guī)模之后，華發(fā)股份仍需要一段時間進行業(yè)務修整。如何在“規(guī)模、負債和土儲”間保持平衡，是留給華發(fā)股權的“三角”難題。