房企“年中考”即將到來之前，頭頂上飄著“三道紅線”大考的中小房企們犯了難。畢竟，相比大型企業的發債融資，吸引投資方掏錢入股等方式，家底薄弱的中小房企們，可選擇的渠道并不多。

為了跨過“三道紅線”這一關，身為國企的華發股份也不得不拼了。

近期，關于三條紅線的優化目標，華發股份在接受機構調研時表示，“關于三條紅線，按照監管部門要求，最好三年完成降檔。”其繼而表示，“不管我們納不納入（三條紅線試點中）都會三年內調完。公司從去年年底到今年的這幾個月，把工作計劃都列好了，將會持續優化”。

作為一家銷售額達千億的房企，華發股份的債務擔子并不輕。現金債務比0.9，凈負債負債率181.6%等債務難題，讓華發股份的規模增長受到一定阻礙。

華發股份，珠海區域龍頭房企，背靠珠海國資委。但作為珠海國資委"親兒子"的華發，野心不止于珠海，而是立足珠海，放眼全國。

曾經，有著珠海地產”一哥”美譽的華發股份，用不到4年的時間擠進千億房企俱樂部。規模擴張最迅速的2018年至2020年三年間，華發的銷售額有過翻倍的提升，2018年，華發股份實現銷售額突破500億元時，就已提出2019年銷售額1100億元的目標，而最終其2019年實現銷售額922.7億元。

2020年年報顯示，其實現合同銷售額1205億元，同比增長30.59%；實現銷售面積504萬平方米，同比增長27.28%，銷售排名行業29位。

在規模增長的渴求中，華發的拿地額度開始急劇攀升。中指院數據顯示，2018年至2020年，華發股份的拿地金額分別為160億元、253億元、703億元。其中，僅2020年，華發股份拿地金額高達703億元，遠超前兩年的拿地總額。

高強度的拿地推高了華發股份的規模，也加大了公司的負債水平。億翰智庫數據顯示，2020年，華發股份剔除預收款后的資產負債率76.5%，凈負債率181.6%，現金短債比0.9，三道紅線全部踩中。

值得注意的是，自2018年起華發股份開始借永續債。Choice金融終端顯示，2018年~2020年華發股份永續債規模分別為30.98億元、63.74億元、61.79億元。截至今年第一季度，公司永續債仍為61.79億元。

從財務審計方面而言，永續債并不被列入負債，而是被計入權益，因此，在一定程度上可以改善凈負債率。如果剔除永續債，華發股份2020年末凈負債率將超過200%。

形勢很快發生新的變化。自2020年11月起，華發掀起了一連串的資產轉讓動作。如2020年11月，華發將其持有的華發景龍50%股權、建泰建設40%股權出售給維業股份；2021年5月底，華發將其持有的4家合伙企業的合伙份額及1項契約型基金份額協議轉讓給華實資管，轉讓總價款為20.09億元；2021年6月，華發華宜旗下的華宜生態科技再次被轉讓給華氏控股，轉讓價格為2.35億元。

從上述轉讓的資產類別來看，被華發賣掉的業務，多為華發以往的多元化業務。而大規模的轉讓出售其余業務，為華發帶來了一部分資金，也讓其能更集中資源發展房地產主營業務。

被三道紅線卡住的華發股份，在今年上半年不得不放慢拿地速度。據不完全統計，華發股份2021年上半年僅在佛山、南京、徐州各獲1宗土地，金額共計約73億元。

不過，在降負債訴求下，一個新的焦慮又重新浮現。華發股份的可售土儲量，出現了告急。根據數據顯示，2020年末，華發股份土儲806萬平方米，僅覆蓋1.5年的銷售量，這遠低于大型房企平均3年的土儲可售量。而在這之前，華發股份的土地儲備已經連續3年下跌，其2017年總土地儲備為877.11萬平方米，為近三年來最高值，2018年降至750.04萬平方米，2019年進一步降至697.48萬平方米。

剛剛跨入千億規模之后，華發股份仍需要一段時間進行業務修整。如何在“規模、負債和土儲”間保持平衡，是留給華發股權的“三角”難題。