奧園美谷：末路轉(zhuǎn)型，勝敗幾何？

繼收購(gòu)地產(chǎn)A股京漢股份僅一年后，奧園美谷即舍棄其主業(yè)地產(chǎn)板塊，轉(zhuǎn)而錨定醫(yī)美行業(yè)。

7月2日，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司公布2021年前6個(gè)月銷售業(yè)績(jī)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售約人民幣675.8億元，同比增長(zhǎng)33%。奧園合同銷售面積約596.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%?？此屏己脴I(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，一些此前曝出的負(fù)面消息，似乎正被掩蓋。實(shí)際上，就在此前一個(gè)月，奧園被國(guó)際信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)確認(rèn)「BB」評(píng)級(jí)，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。融資方面，6月29日，奧園宣布發(fā)行18.2億公司債，以確保充裕的現(xiàn)金流。

此外，在業(yè)內(nèi)引起關(guān)注的無(wú)非是6月22日，奧園集團(tuán)旗下上市公司奧園美谷科技股份有限公司（簡(jiǎn)稱：奧園美谷，000615.SZ）發(fā)布公告，擬在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售三家公司股權(quán)。據(jù)其所披露的《重大資產(chǎn)出售預(yù)案（摘要） 》顯示，公司擬通過(guò)在北京產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓公司所持有的京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉 100%股權(quán)和蓬萊養(yǎng)老35%股權(quán)。交易標(biāo)的作價(jià)10.2億元。

以上諸多信息的披露將奧園的整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及營(yíng)收負(fù)債現(xiàn)狀推上風(fēng)口浪尖。

01 舍棄地產(chǎn)主業(yè) 意欲何為？

作為奧園美谷前身的京漢控股，其主營(yíng)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)板塊營(yíng)收占比在7成以上，以健康住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是目前公司收入的主要來(lái)源。如今緣何不受待見(jiàn)，被一刀切地急于出清？要知道，奧園收購(gòu)京漢控股截至目前也僅有一年多的時(shí)間。

對(duì)于當(dāng)時(shí)這一收購(gòu)動(dòng)作，業(yè)內(nèi)產(chǎn)生過(guò)諸多猜測(cè)，諸如意在借殼回A，亦或是布局土儲(chǔ)。對(duì)此，中國(guó)奧園表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是京漢股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)，收購(gòu)也是基于其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)考慮。京漢股份的土儲(chǔ)與中國(guó)奧園布局契合。奧園否認(rèn)了借殼A股平臺(tái)的猜測(cè)，似乎意在土儲(chǔ)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。但如今又要出清地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這一操作無(wú)不透露出奧園收購(gòu)案背后的真實(shí)意圖。

在此次收購(gòu)案之后，奧園集團(tuán)旗下即已擁有中國(guó)奧園（3883.HK）、奧園健康（3662.HK）和奧園美谷（000615.SZ）三家上市公司。

再次回望去年的這一收購(gòu)案，似乎能看出一些端倪，奧園可謂是醉翁之意不在酒。當(dāng)年的京漢股份，如果單從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)看，并不出類拔萃。當(dāng)時(shí)，京漢股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)布局在華北及西南，共有18個(gè)項(xiàng)目，其中北京、廊坊、香河、通遼、天津等項(xiàng)目以住宅為主；張家界、雄安周邊、太原、南京、重慶等地項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)綜合體為主。京漢股份的地產(chǎn)可售建筑面積123.7萬(wàn)平方米，位于一二線城市核心區(qū)的項(xiàng)目并不多。

此外，2015年重組上市后的京漢股份，主要控制人田漢提出向健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，目標(biāo)是由一家單一的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為“以健康產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的健康生活提供商”，并新添了化纖業(yè)務(wù)。當(dāng)年京漢股份的營(yíng)收中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比72.30%，化纖占比26.95%。

但轉(zhuǎn)型后，并沒(méi)有為公司帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的營(yíng)收增長(zhǎng)，反而出現(xiàn)下滑。 2016-2018年京漢股份營(yíng)業(yè)收入從42.43億元下滑至28.89億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)收從35.76億元降低到21.16億元，占比從84.29%下跌至73.26%。在此期間，京漢股份提出把地產(chǎn)業(yè)務(wù)降到30%以下。轉(zhuǎn)型并沒(méi)有收到理想的效果，反而導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑，以及股東和高管的減持風(fēng)波。2019年，京漢控股將5.99%股份協(xié)議轉(zhuǎn)讓給上海海通證券資產(chǎn)管理有限公司。2019年11月4日至2020年3月20日期間，京漢控股的一致行動(dòng)人建水泰融通過(guò)大宗交易及集中競(jìng)價(jià)方式減持4.98%股份，持有的京漢股份比例下降至3.88%。

克而瑞證券分析師孫楊對(duì)AI財(cái)經(jīng)社表示，京漢不完全是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，也在轉(zhuǎn)型，此次出清地產(chǎn)可以理解為聚焦核心業(yè)務(wù)。

一個(gè)尚在轉(zhuǎn)型期，且有“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)未來(lái)盈利趨勢(shì)并不明朗的京漢股份卻受到中國(guó)奧園的青睞，一年之后，大刀闊斧的提出剝離地產(chǎn)板塊，這背后的戰(zhàn)略意圖又是什么？

02 謀求轉(zhuǎn)型 押注醫(yī)美

看來(lái)，奧園似乎根本就沒(méi)有把京漢股份地產(chǎn)板塊做大做強(qiáng)的耐心或是意圖。京漢股份變身奧園美谷，通過(guò)更名，就擺脫了地產(chǎn)股的“陰影”，轉(zhuǎn)而成為醫(yī)美股，轉(zhuǎn)型之決心昭然若揭。

奧園美谷營(yíng)收下滑明顯，或許，這也堅(jiān)定了其轉(zhuǎn)型的決心。我們記者查閱奧園美谷2020年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年度營(yíng)業(yè)收入19.87億元，較上年同期下降36.92%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1.37億元，較上年同期下降46.89%。公司2020年度凈利潤(rùn)0.38億元，較上年同期下降69.20%。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-1.35億元，較上年同期下降1214.58%。

此外房地產(chǎn)板塊交樓可結(jié)轉(zhuǎn)收入較去年下降，化纖板塊訂單完成量較去年減少。資金回籠減慢，公司貸款較去年同期增加，導(dǎo)致利息支出增加。

房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)占比最大，但營(yíng)收的大幅下滑難以支撐不斷增加的負(fù)債規(guī)模，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。自 2020 年 6 月以來(lái)，在奧園科星成為公司控股股東后，開(kāi)始逐步調(diào)整公司業(yè)務(wù)布局。向高端紡織品、醫(yī)美、健衛(wèi)等領(lǐng)域拓展。2021 年以來(lái)，伴隨著一系列對(duì)醫(yī)美行業(yè)企業(yè)的收購(gòu)，轉(zhuǎn)型方向逐漸明晰。通過(guò)對(duì)浙江連天美企業(yè)管理有限公司 55%股權(quán)的收購(gòu)、依次與廣州暨南大學(xué)醫(yī)藥生物技術(shù)研究開(kāi)發(fā)中心及相關(guān)方、大連肌源醫(yī)藥科技有限公司、西部?jī)?yōu)勢(shì)資本投資有限公司等在高端醫(yī)美護(hù)膚產(chǎn)品、輕醫(yī)美類產(chǎn)品等方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式切入醫(yī)美賽道。

但此時(shí)的奧園美股就像是一艘即將觸礁的巨輪，并沒(méi)有緩慢調(diào)轉(zhuǎn)方向，而是緊急轉(zhuǎn)舵。那么接下來(lái)故事又將如何發(fā)展？

03 孤注一擲 勝敗幾何？

醫(yī)美行業(yè)最近兩年被業(yè)界認(rèn)為是極具潛力的行業(yè)之一，特別是今年以來(lái)醫(yī)美賽道的關(guān)注度再次走高，根據(jù)預(yù)測(cè)，2023年中國(guó)醫(yī)美市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)3,100億元。是否意味著奧園美股向著一個(gè)巨大風(fēng)口進(jìn)發(fā)？資本市場(chǎng)更是亦趨之若鶩?？雌饋?lái)商機(jī)無(wú)限的醫(yī)美行業(yè)，能否成為奧園美谷轉(zhuǎn)型路上的指路明燈？轉(zhuǎn)型后，奧園是否可以坐收醫(yī)美產(chǎn)業(yè)股紅利？

作為以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)要完全切換賽道進(jìn)一個(gè)完全未知的領(lǐng)域，可謂是斷臂求生。不但需要勇氣更需要底氣。奧園美谷的底氣何來(lái)？大量資本的涌入，已使醫(yī)美行業(yè)的終端收購(gòu)水漲船高，奧園美谷斥資6.97億元收購(gòu)連天美集團(tuán)55%的股權(quán)，該集團(tuán)旗下?lián)碛泻贾葸B天美、維多利亞兩家醫(yī)療美容醫(yī)院，通過(guò)收購(gòu)以及與醫(yī)美行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作的方式切入醫(yī)美賽道。

盡管地產(chǎn)業(yè)績(jī)不佳，但醫(yī)美概念股最近卻熱度不減，保值走高。就在奧園美谷宣布出清地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型醫(yī)美后，奧園美谷股價(jià)大漲，一度增長(zhǎng)了6倍之多。

醫(yī)美股在資本市場(chǎng)上的大受捧，也使奧園美谷下定決心做“純粹醫(yī)美”，此次出售的三家公司的所得款項(xiàng)也將全部用于醫(yī)美業(yè)務(wù)版塊的投入。但這一轉(zhuǎn)型不得不說(shuō)危與機(jī)并存。無(wú)疑醫(yī)美產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的蛋糕，能否分得一塊滿意的份額且不談，僅從短期的數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年末，奧園美谷的醫(yī)美業(yè)務(wù)營(yíng)收為零，整個(gè)新生板塊還處于投資階段以及戰(zhàn)略搭建階段，預(yù)期收益還難以判斷。

奧園美谷的緊急轉(zhuǎn)舵是否有些用力過(guò)猛？非全資控股的合作模式下，無(wú)論從戰(zhàn)略執(zhí)行以及營(yíng)收分配上，都不能稱為完全自主的經(jīng)營(yíng)模式，是否會(huì)成為日后掣肘企業(yè)發(fā)展的一個(gè)因素，是值得考量的。

從醫(yī)美板塊的收益來(lái)看，奧園美谷所收購(gòu)的55%股權(quán)的連天美在2020年?duì)I收僅為4.86億元，凈利潤(rùn)8055萬(wàn)元。從盈收規(guī)模來(lái)看，與原房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收還有很大的差距。出清地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，依照目前旗下的醫(yī)美板塊收入顯然難以填補(bǔ)原地產(chǎn)主業(yè)的空白。

資本市場(chǎng)是最好的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)，半年來(lái)，醫(yī)美股板塊異動(dòng)，從集體領(lǐng)漲到多家醫(yī)美概念股減持或跌停，經(jīng)歷著大起大落。6月底，奧園美谷經(jīng)歷了從漲停到跌停。醫(yī)美概念股持續(xù)走弱，包括昊海生科、貝泰妮等多股跌幅超5%，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，醫(yī)美概念股在加速擠泡沫的過(guò)程。

泡沫退去后，奧園美谷的醫(yī)美產(chǎn)業(yè)必須通過(guò)實(shí)實(shí)在在的戰(zhàn)略落地，拿出漂亮的成績(jī)單，否則在無(wú)地產(chǎn)支撐的業(yè)務(wù)模式下，將面臨被架空的風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞證券分析師孫楊認(rèn)為，整體市場(chǎng)蕭條的背景之下，還是要謹(jǐn)慎賣項(xiàng)目，此舉在一定程度上反映資金壓力的存在。

奧園美谷的急切轉(zhuǎn)型從側(cè)面反映了奧園集團(tuán)在資金層面的承壓。作為奧園集團(tuán)旗下支柱的上市平臺(tái)中國(guó)奧園雖然已是千億房企，但總市值卻僅為183.9億港元，甚至低于奧園美谷的總市值。6月9日，國(guó)際信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將中國(guó)奧園（03883.HK）的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。同時(shí)還確認(rèn)了中國(guó)奧園的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)，以及其未償付高級(jí)美元債的評(píng)級(jí)為“BB”。

盡管有負(fù)面評(píng)級(jí)，并未阻擋其繼續(xù)發(fā)債步伐。6月15日，奧園發(fā)行2024年到期2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)到7.95%。與此同時(shí)，中國(guó)奧園主席郭梓文于6月17日增持本公司涉資約930萬(wàn)港元的股份，被業(yè)內(nèi)人士解讀為救市之舉。6月29日，奧園集團(tuán)宣布發(fā)行面向?qū)I(yè)投資者18.2億元公司債券，票面利率6.8%，期限為四年期。此外，2020年，奧園負(fù)債總額達(dá)到2714.26億元，監(jiān)管“三條紅線”中，奧園2020年剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，超出70%的紅線要求。