佳兆業上市11年:舊改為矛穿越周期
2009年的四萬億強刺激標志房地產黃金時代的末尾,那一年,佳兆業首登資本市場。往后十余年,房地產行業暴利不再,開發商比拼內功,摸索白銀時代生存之道。
銷售數字從60億到超千億;總資產從179億增近3000億;布局城市從10個增至50個。這是佳兆業上市11年解鎖的成績。外界對佳兆業的印象或許停留在舊改,作為國內最早深耕舊改的房企之一,佳兆業的基本盤20年始終如一。
精于舊改,不止于舊改,是佳兆業突圍關鍵。
認真做好一件事,舊改還是護城河
一個月前,一座深圳新地標封頂,為特區建立40周年獻禮。樓高258米,地上50層,地下4層,總建筑面積約13萬平方米,名為佳兆業金融科技中心。
自2003年接手子悅臺項目并將其改造成深圳佳兆業中心開始,佳兆業集團打造城市地標建筑的步伐從未停止,陸續打造了廣州中石化大廈、惠州佳兆業中心、北京佳兆業廣場、大連佳兆業中心、珠海佳兆業中心、上海佳兆業金融中心等一系列區域商務地標。
舊改起家的規模房企不在少數,好處顯而易見:舊改拿地價格低,且相較招拍掛開發商的規劃調整空間更大,毛利率更高。很長時間以來,佳兆業的毛利率都在30%甚至40%,同行則大多在20%-30%徘徊。
但同時,舊改也存在開發周期長,風險高,產權分散等難題,和政府、拆遷戶打交道的繁瑣,讓許多地產商對舊改望而卻步。真正要把城市改造做得專業、漂亮,遠不是砸錢就能完成的。
2011年,佳兆業集團組建了國內第一家專業城市更新公司——佳兆業置業發展(深圳)有限公司,之后更名為佳兆業城市更新集團。精通規劃設計、商業談判、法律專家等舊改專業人才扎根于此,形成一整套系統的舊改作業流程和管理規范。
今年上半年,佳兆業有3成的合約銷售額來自深圳,住宅成交均價高達55000元/平方米,而深圳舊改的土地成本僅約1.4萬元/平方米,存在很大的利潤空間,反映到財務數字里,佳兆業的核心凈利率及股東應占核心凈利率分別高達14%和16%。作為對比,艱難年月里行業凈利率已普遍下滑到10%以內。
潮水退去,方顯英雄本色;后白銀時代,佳兆業穿越周期,老手藝愈發精純。
更讓人驚嘆的是佳兆業的糧食儲備。截至 2020 年 6 月 30 日,公司土地儲備約 2680 萬平方米,(權益比約 72%),足夠未來五年發展,其中過半土儲位于粵港澳大灣區內。
中國地產看華南,華南樓市看深圳。佳兆業生于廝長于廝,先發優勢從未丟失。
在深圳、廣州及中山等大灣區市場內,佳兆業擁有560萬平方米的舊改土儲,舊改土儲占總土儲面積的 21%,舊改土儲貨值約 2400 億元,占總貨值約 41%。
11月30日,佳兆業擊敗近20位對手通過搖號拿下廣州南沙灣熱門地塊,成交樓面價打破了南沙區的樓面價紀錄,舊改護城河優勢進一步提升。
生態聯動初長成,多元業務分散風險
高手的武器庫里總不會只有一把武器。
上市后不久,佳兆業的戰略開始轉向 “中心城市舊改”加“二三線城市快速周轉”的兩輪驅動模式。邁過百億門檻后,佳兆業又在行業里率先多元化布局,尋找新的盈利增長點。
現在,佳兆業“地產+城市更新+產業”三駕馬車齊頭并進,縱深布局城市運營全產業鏈,以地產為核心,以相關多元產業為支撐,發揮產業協同優勢,打造獨特的市場競爭力。
佳兆業的多元化邏輯佳兆業集團首席經濟學家、集團控股副總裁劉策做過闡述:“現在不少地產商為了現金流而活,盈利淪為次要目標。地產商已經無法控制拿地成本了,它們在一二線城市布局重合,招拍掛公開市場激烈地競價拿地。”劉策說,“如果企業要實現盈利,則要比拼運營能力,尤其是周轉速度和資金成本。”
因此,當房地產業的高盈利、高估值難以為繼時,地產商要充分利用現金流,找到新的賽道,探尋多元化業務發展的機會。
如果只看佳兆業本身規模,它依舊保持了中高速增長,全年銷量邁入千億幾無懸念,但放眼整個行業早已進入存量時代,因為調控政策、融資環境,以及城市布局等原因,小房企在去年成批倒下,頭部房企活得也不輕松。
如前所述,依靠舊改上的優勢——毛利相對高,經驗難復制——佳兆業可以維持較高的增速。但資本市場對純地產公司已經失去興趣,相反一些房地產服務鏈條上的優質企業,價值得到挖掘、釋放。
事實上,用房企來定義佳兆業集團已顯得過時,目前集團投資項目涵蓋了綜合開發、城市更新、健康醫療、旅游產業、文化體育、物業管理、航海運輸、商業運營等超20個產業和細分領域。
佳兆業每踏入一個領域,便選擇優秀的人才去做專業的事,通過收購來避免不必要的試錯,比如進軍醫療健康,便收購杭州三甲醫院樹蘭醫院,未來將探索健康小鎮新模式;做足球,就引入國際團隊,完善訓練場地,深圳球隊時隔七年得以重返中超。
從低估值的房地產業向高估值的多元化產業轉移,打造產業鏈閉環,佳兆業一直在變,同時堅守初心。
目前佳兆業旗下擁有佳兆業集團控股(1638.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、佳兆業健康(0876.HK)、佳云科技(300242.SZ)、南太地產(NTP.US)、雙林生物(000403.SZ)等六大上市平臺。
其中物業板塊可圈可點,因為母公司城市更新項目的強大實力,佳兆業美好在項目品質、財務利潤和項目規模等方面的持續增長提供良好的支撐。截至2020年6月30號,佳兆業美好進駐全國44個城市。總管理項目323個,管理面積達5923萬平方米,品牌估值達58.02億元。
近期,佳兆業美好還獲評亞洲公關“2020杰出上市公司大獎”。
接近佳兆業人士向野馬財經透露:“接下來佳兆業將在聚焦地產主業的同時,發力大文旅、大健康、新科技作為主力方向,打造新的增長極。”
深耕灣區有回響,機構評級亦可期
舊改項目周期長、前期投入大,對企業現金流要求較高,佳兆業的杠桿率一直備受關注。。
截至2020年6月30日,公司在手現金405億元,較 2019 年末增加 9%,已能覆蓋短期債務。疫情影響下的佳兆業頂住了回款壓力,持續優化財務結構。
2017年1112億元、2018年1105億元、2019年1172億元,2020年6月30日1217億元,3年半的時間佳兆業有息負債僅增加100億,復合增長率不到3%;但三年半合約銷售規模的復合增長率約40%,結轉收入的復合增長率約20%,始終保持著發展與債務之間的動態平衡。
從2017年至2020年中期,公司凈負債率實現五連降,超預期完成降負債目標。佳兆業盈利能力持續提升,2020年中期,核心凈利潤和股東應占核心凈利潤分別為31億元和35億元,同比分別上漲13%和26%;自2017年以來,佳兆業集團核心利潤增幅位居行業前列。
資本市場、權威機構對佳兆業降負債的努力給予高度肯定,12月3日,2020第十屆香港國際金融論壇暨中國證券“金紫荊獎”頒獎典禮在深圳舉行。佳兆業集團首席財務官、高級副總裁吳建新獲評“最佳上市公司CFO”。
財務上平衡有術為佳兆業保駕護航;更是大大縮短舊改周期,給佳兆業施展拳腳的機會。
隨著近年來大灣區各項利好政策頻頻出臺:例如,廣東省政府提出“舊改項目2/3業主同意即可實行政府裁決和司法裁判”的指導意見;深圳提出“已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%,可依法對未簽約部分房屋實施個別征收”的征求意見;廣州日前印發多個關于加快城市更新的文件等。
這意味著灣區舊改周期將大大縮短,佳兆業的資金和時間成本將大大降低,佳兆業巨額貨值將更快釋放。
機構看準這些利好,給出正向評級。
截至2020年9月,穆迪、惠譽、標普三家國際權威機構重申對佳兆業的B1、B、B評級,展望穩定;境內知名評級機構中誠信國際、聯合評級相繼確定佳兆業集團控股有限公司主體信用等級為AA+,評級展望為“穩定”。此外,海通證券、西南證券、中達證券、中信里昂等機構大行發布研報堅定看好佳兆業集團未來發展,并上調目標價格。
伴隨特區成長的佳兆業,因時代紅利賺得第一桶金;當市場形式復雜莫測,深耕灣區又為佳兆業書寫想象空間。
二十年間,佳兆業始終沒忘記回報社會,投入公益。一方面通過城市更新,提升土地使用率及完善公共利益配套設施。另一方面增加綠色環保項目投資,從而減少運營對氣候和環境帶來的負面影響
至今,佳兆業在扶貧、濟困、教育、醫療、環保等公益慈善領域資助項目超80個,累積金額近16億元。在深度參與扶貧濟困,鄉村振興工作外,經過長期社會公益事業的實踐,佳兆業逐步構建成完善的“三金一會”公益平臺,即佳兆業公益基金會、佳兆業白衣天使關愛基金、佳兆業玉樹助學基金、佳兆業環衛工關愛基金。
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