領地集團IPO受挫，凈利率不足6%，凈負債率持續攀升！

領地集團首次IPO遭受挫折，其2020年4月9日提交的招股書，于10月9日失效。

10月12日，領地集團又再次更新其招股書，繼續沖擊資本市場。

被媒體問及失效原因，領地集團并未直接回答，表示將繼續堅定務實推動戰略計劃。一位行業人士對《封面新聞》表示，“IPO失敗的原因最主要的是盈利能力不強，”領地集團更新后的招股書也說明了這一點。

毛利率波動明顯，凈利率不足6%

在領地集團2020年4月首次披露的招股書中，其在盈利能力上顯得不太穩定。數據顯示，2017年-2019年領地集團毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，上下浮動明顯。

最新更新的招股書數據顯示，領地集團2020年前5月毛利率為32.2%，較2019年有所上升，與目前179家上市房企毛利率中位數31.3%相比，相差不大。

領地集團收益表

關于毛利率的波動變化，領地集團在其招股書中表示，收益波動主要是由于相關期間已交付項目的物業銷售收益不穩所致，毛利率的不同，由于個別不同項目的毛利不同。還表示商業毛利率高于住宅毛利率。

知名地產分析師嚴躍進表示，從上市角度來講，投資者會更加關心其盈利數據表現，若是個別項目對企業產生較大影響，說明項目不均衡。

值得注意的是，領地集團其在毛利率的上下波動，并沒有延續到凈利的表現。數據顯示，其2017年-2019年凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，處于持續下降狀態。而最新招股書數據顯示，截至5月31日，凈利率為5.5%，依然處于下降趨勢，未能有所改善。

面對當前房地產的調控和疫情的影響，投資者對市場存在很多顧慮。領地集團在近幾年的規模化和高周轉過程中，負債上升較為明顯。

數據顯示，領地集團凈資產負債比率（同“凈負債率”）從2017年60%逐年上升，2019年達到140%，風險明顯偏高。截至今年5月，最新凈資產負債比率達到150%，繼續增加，風險未有消減。

眾所周知，2020年8月，“三道紅線”的出現，對于融資要求增高。領地目前的負債情況會對此后經營帶來什么影響，值得注意。

推遲千億計劃，業績增長遇阻

“高周轉”發展之下，規模和杠桿往往是一條并行性。而領地集團在負債不斷增加的情況下，規模卻遲遲未能達成目標。

最新招股書數據顯示，2017年-2019年，領地集團分別實現收入53.39億元、45.14億元及75.68億元，今年前5個月實現營收約30.28億元。

銷售業績上，克而瑞數據顯示，領地集團2017年-2019年分別實現銷售額151.6億元、235億元、247億元，復合增長率27.9%。截至今年9月，領地集團銷售額為171億元，不及去年同期198.7億元銷售額。

我們了解到，領地集團曾設立了較高的銷售目標，即2018年實現300億元，2019年達成千億元的銷售額。

之前設立目標失利之后，領地集團在2019年4月20周年品牌發布會上表示，未來將覆蓋70余個核心城市，實現100個以上項目覆蓋的戰略目標，將千億計劃延后至2020-2021年實現。

領地集團項目分布

最新招股書數據顯示，截至7月底，領地集團已經有104個處于不同發展階段的房地產開發項目，其中86個屬于附屬公司負責，主要布局在四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區，分布于全國20多個城市。今年內，領地集團也新增了6個項目，保持著不錯的擴張勢頭。

不可回避的是，在領地集團的104個項目里，有68個位于四川省，占比達到近7成，并且大多項目仍處于三四線城市，發展前景值得關注。

領地集團在最新招股書中也直言表示，個別項目會影響其毛利率的變化，間接影響公司的盈利情況。

2020年，在新一輪戰略計劃的時間節點，領地集團能否進入資本市場，或許是其達成新戰略目標的關鍵一役。