債券、信托今年到期規(guī)模61億，景瑞控股還能撐多久？

美元債的漲跌，已經(jīng)成為一家房企風(fēng)險(xiǎn)的晴雨表。就在近日，港交所上市的一家房企景瑞控股（1862.HK）6只高息美元債開(kāi)啟了暴跌模式，收益率排在未暴雷房企美元債前列，甚至超過(guò)多只已經(jīng)違約的美元債收益率。

不但遭遇資本的逃離，事實(shí)上，景瑞控股短期債務(wù)壓力不容小覷。2022全年，其債券和信托到期總計(jì)規(guī)模61億元，加上“明股實(shí)債”及表外負(fù)債，在去年300億的“小目標(biāo)”愿望沒(méi)能實(shí)現(xiàn)下，景瑞控股能否覆蓋即將到期的債務(wù)呢？

全部存續(xù)高息美元債持續(xù)暴跌

據(jù)Wind顯示，截至1月26日，景瑞控股存續(xù)有6筆美元債，存續(xù)規(guī)模為13.58億美元，合人民幣86億元。值得注意的是，上述6筆美元債無(wú)一例外都是高息債，利率最低的是12%，最高的14.5%，年均付息規(guī)模約11億元人民幣。

資料來(lái)源：Wind

而目前景瑞控股全部存續(xù)美元債持續(xù)暴跌，收益率更是創(chuàng)下新高。

據(jù)DM顯示，以2022年3月11日到期的美元債為例，1月20日，債券凈價(jià)52.25美元，較上一個(gè)交易日暴跌15.77%，收益率664.4872%；此后延續(xù)下跌趨勢(shì)，在25日該債券凈價(jià)38.75美元，較上一個(gè)交易日下跌7.3%，收益率更是提升至1179.5402%。該美元債短短5日暴跌近四成。

無(wú)獨(dú)有偶，景瑞控股其余5只美元債情況類似。

2021年11月22日，標(biāo)準(zhǔn)普爾確認(rèn)景瑞控股長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為B，其未償美元優(yōu)先票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為B-，評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。受評(píng)級(jí)下調(diào)的影響，景瑞控股的美元債遭遇大幅下跌。

2022年1月25日，穆迪又將景瑞控股的企業(yè)家族信用評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3，展望維持負(fù)面。下調(diào)評(píng)級(jí)反映出由于融資渠道減少，以及未來(lái)12-18個(gè)月大量債務(wù)到期，景瑞控股的運(yùn)營(yíng)狀況減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)增加；負(fù)面前景反映出在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)，景瑞控股解決債務(wù)到期問(wèn)題的能力存在不確定性。

2022年信托、債券到期規(guī)模近61億元

據(jù)用益信托網(wǎng)顯示，2021年以來(lái)，景瑞控股及下屬公司發(fā)行的以“景瑞”命名的信托計(jì)劃就有13筆，規(guī)模為幾千萬(wàn)元、幾億元不等，合計(jì)融資超14.5億元。

資料來(lái)源：用益信托網(wǎng)

其中：長(zhǎng)安信托發(fā)行的10期“長(zhǎng)安權(quán)-景瑞債集1號(hào)集合資金信托計(jì)劃信托計(jì)劃”合計(jì)融資金額2.6億元；愛(ài)建信托發(fā)行的“景瑞金華武義項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”融資金額4.5億元；浙金信托發(fā)行的“匯業(yè)511號(hào)華遠(yuǎn)景瑞天津海藍(lán)城集合資金信托計(jì)劃”融資金額2.41億元；XX信托發(fā)行的“AQ596號(hào)（景瑞時(shí)光里）集合資金信托計(jì)劃”融資金額5億元。

此前2020年12月，僅愛(ài)建信托發(fā)行的“愛(ài)建共贏-景瑞常州項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”融資金額就高達(dá)12億元。

截至目前，景瑞控股信托融資規(guī)模合計(jì)逾30億元，融資期基本上在18個(gè)月至24個(gè)月，近18億元信托融資將在2022年下半年陸續(xù)到期。

除信托融資外，景瑞控股還通過(guò)境內(nèi)唯一的物業(yè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（“景瑞地產(chǎn)”）發(fā)行境內(nèi)債進(jìn)行融資。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通顯示，景瑞地產(chǎn)目前存續(xù)2只境內(nèi)債，包括私募債“19景瑞01”和公司債“21景瑞01”，余額分別為5億元和13.5億元，期限分別為“3+2”、“2+1”。也就是說(shuō)，2022年下半年景瑞控股還將面臨5億元私募債回售的壓力。

據(jù)2021年半年報(bào)顯示，景瑞控股流動(dòng)負(fù)債高達(dá)394.59億元，占總負(fù)債的59%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)偏短期，其中貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)167.97億元、合約負(fù)債109.78億元和借款84.95億元。

資料來(lái)源：景瑞控股2021年半年報(bào)

景瑞控股還被市場(chǎng)質(zhì)疑存在大量“明股實(shí)債”及表外負(fù)債。據(jù)其2021年半年報(bào)顯示，景瑞控股的少數(shù)股東權(quán)益為49.88億元，占所有者權(quán)益比例接近45%，而同期少數(shù)股東損益只有7046億元，占凈利潤(rùn)的比例不足20%，“明股實(shí)債”現(xiàn)象嚴(yán)重。

此外據(jù)“一號(hào)地產(chǎn)”報(bào)道稱，多個(gè)信托融資計(jì)劃的融資方未出現(xiàn)在景瑞控股2020年年報(bào)的子公司名單中，也就是說(shuō)這部分的債務(wù)被移出了表外。其中僅“愛(ài)建共贏-景瑞無(wú)錫項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”和“AQ596號(hào)（景瑞時(shí)光里）集合資金信托計(jì)劃”的表外融資額就高達(dá)9億元。

現(xiàn)金能覆蓋短期債務(wù)嗎？

據(jù)2021年半年報(bào)顯示，景瑞控股的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有67.7億元，而短期借款規(guī)模就有84.95億元，再加上一年內(nèi)到期的美元債、境內(nèi)債、信托融資等61億元，景瑞控股手中的現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債。

再來(lái)看銷售業(yè)績(jī)，1月4日，景瑞控股發(fā)布了2021年12月銷售業(yè)績(jī)，顯示全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額同比增長(zhǎng)5.9%至270.11億元，合約銷售面積同比增長(zhǎng)23.78%至143.3萬(wàn)平方米。但考慮到2020年因疫情影響較大，當(dāng)期基數(shù)較低，而2021年全年業(yè)績(jī)僅實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。

此外，從2021年以來(lái)各月情況來(lái)看，景瑞控股8月以來(lái)上述2項(xiàng)指標(biāo)就開(kāi)始呈持續(xù)下降趨勢(shì)，且10月以來(lái)合約銷售額同比降幅更是超7成。景瑞控股業(yè)績(jī)斷崖式下滑的后果是償債資金不足。

另?yè)?jù)愛(ài)企查顯示，景瑞地產(chǎn)所持下屬企業(yè)合計(jì)1.5億股股份被浙江省嘉興市中級(jí)人民法院司法凍結(jié)，使原本不富裕的流動(dòng)性“雪上加霜”。

景瑞控股仍以物業(yè)銷售業(yè)務(wù)為主，近年來(lái)營(yíng)收占比持續(xù)在90%以上。2020年以來(lái)，景瑞控股在原有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，為加速推進(jìn)大資管戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)迭代升級(jí)為優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動(dòng)產(chǎn)、景瑞服務(wù)、合福資本五大平臺(tái)，重點(diǎn)布局增量、存量、服務(wù)三大賽道。

作為景瑞控股旗下的房地產(chǎn)基金平臺(tái)，優(yōu)鉞資管主要從事房地產(chǎn)基金募資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，基金產(chǎn)品主要以住宅開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目為主，積累較大的基金規(guī)模的同時(shí)也獲得好的投資業(yè)績(jī)。截至2021年6月末，優(yōu)鉞資管累計(jì)發(fā)起設(shè)立24只基金，規(guī)模合計(jì)86.7億元，現(xiàn)存基金規(guī)模41.4億元，其中2021年上半年外部募集資金7.8億元。

景瑞不動(dòng)產(chǎn)致力于從事長(zhǎng)租公寓及辦公物業(yè)持有、管理運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)有品質(zhì)的資產(chǎn)管理規(guī)模為導(dǎo)向，聚焦城市更新及適配土地，為投資者提供端到端的服務(wù)。2021年上半年，景瑞不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)租金收入9470萬(wàn)元。

截至2021年6月末，景瑞服務(wù)共計(jì)管理項(xiàng)目342個(gè)，分布在中國(guó)50個(gè)城市，合同管理建筑面積約4680萬(wàn)平方米。

合福資本是景瑞控股旗下輕資產(chǎn)投資平臺(tái)，目標(biāo)是為其他四大板塊配備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。截至2021年6月末，合福資本累計(jì)在投項(xiàng)目15個(gè)，累計(jì)投資金額11.64億元；累計(jì)實(shí)現(xiàn)4個(gè)項(xiàng)目的投資退出，收益率達(dá)到18.1%。

理論上，景瑞控股如果抓住2016年以來(lái)的行業(yè)上升期，規(guī)模超千億不是沒(méi)有這個(gè)可能。但翩翩在2017年，景瑞控股轉(zhuǎn)型去做了輕資產(chǎn)，一頭扎進(jìn)辦公樓、長(zhǎng)租公寓的持有和運(yùn)營(yíng)中。

從結(jié)果來(lái)看，景瑞控股轉(zhuǎn)型后，不僅沒(méi)實(shí)現(xiàn)所謂的“三年千億資管規(guī)模”，甚至在老本行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中也逐步掉隊(duì)。