王健林：香港敲鐘換“姿勢”，萬達(dá)商管今年能否上市？

8月9日，有市場消息稱，大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)管理項(xiàng)目——萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達(dá)200億元的Pre-IPO融資，并計(jì)劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或?qū)⑹蛊涔乐颠_(dá)300億美元（1944.4億人民幣）。

在此之前，8月4日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱：“珠海萬達(dá)商管”）在香港注冊登記，進(jìn)而傳出萬達(dá)輕資產(chǎn)商業(yè)管理計(jì)劃最早將于本月提交香港IPO上市申請的消息。

據(jù)了解，珠海萬達(dá)商管為萬達(dá)商管集團(tuán)的100%控股股東，由此看來，或?qū)⒊蔀槠渖鲜兄黧w。

此前，萬達(dá)內(nèi)部人士曾向風(fēng)云地產(chǎn)界透露，大概率會年內(nèi)申請港交所上市，并表示輕資產(chǎn)商管類企業(yè)在香港市場受歡迎是公司考量赴港上市的重要原因。

“由重變輕”的萬達(dá)商管

在王健林眼里，萬達(dá)商管一直有著舉足輕重的位置，他曾表示：“萬達(dá)商管是萬達(dá)的核心，我什么企業(yè)都能丟，這個不能丟。”

不過，從近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，萬達(dá)商管的營收卻一直處于下滑狀態(tài)。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，萬達(dá)商管的營業(yè)收入分別為1065.49億元、786.56億元和391.34億元；歸屬母公司股東凈利潤分別為294.94億元、243.98億元和135.22億元，均呈逐年下降趨勢。

來源：WIND

一直以來，萬達(dá)商管采用的都是重資產(chǎn)模式，其遞交A股IPO申請時的招股書顯示，當(dāng)時物業(yè)銷售收入即房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占主營收入超八成。

2020年9月28日，萬達(dá)商管宣布，從 2021 年開始，不再發(fā)展 " 重資產(chǎn) "，全面實(shí)施 " 輕資產(chǎn) " 戰(zhàn)略，并表示以后每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬達(dá)廣場將不低于60個。

截至2020年底，在建的142個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)部分占比超過80%。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度萬達(dá)商管營業(yè)收入出現(xiàn)回升，同比增長83.52%，為114.34億元。若按此增長趨勢估算，2021年萬達(dá)商管營業(yè)收入一定會趕超2020年的，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)三年連續(xù)跌落的第一次增長。

8月2日，惠譽(yù)在最新評級報(bào)告中表示，萬達(dá)商管長期外幣發(fā)行人違約主體評級為BB+，前景穩(wěn)定。評級報(bào)告中還預(yù)計(jì)，萬達(dá)商管的總利息覆蓋倍數(shù)從2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，預(yù)計(jì)2021年全年將升至2.1倍。到2024年，其凈債務(wù)/經(jīng)常性EBITDA的倍數(shù)將降至5倍。

截至2021年3月底，萬達(dá)商管擁有430億元可用現(xiàn)金，以及價(jià)值約300億元理財(cái)產(chǎn)品，其資金流動性可以覆蓋約500億元短期債務(wù)。

萬達(dá)商管的“由來”

萬達(dá)商管的前身為萬達(dá)商業(yè)，曾在2014年12月在港交所上市，并以313億港元的募資成為當(dāng)年港股最大IPO。

然而上市不到兩年，2016年9月，萬達(dá)商業(yè)便從港交所退市。對于其退市原因，王健林曾對外表示，主要因?yàn)楣緝r(jià)值被嚴(yán)重低估。

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)格，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著資金回籠較慢的壓力，重資產(chǎn)模式的發(fā)展遇到瓶頸。萬達(dá)商業(yè)開始聚焦輕資產(chǎn)模式。

2018年，萬達(dá)商業(yè)更名為萬達(dá)商管，并開始剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

同年，萬達(dá)引進(jìn)了騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，340億元入股萬達(dá)商業(yè)。萬達(dá)商管承諾，在1—2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

2019年初，王健林在年會中表示：“萬達(dá)商業(yè)今年內(nèi)要剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有，要成為徹底的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。”

據(jù)萬達(dá)商管相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年，萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入434.8億元，完成年度目標(biāo)的100.3%。新發(fā)展萬達(dá)廣場62個，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)40個。

來源：野馬財(cái)經(jīng)拍攝

2020年1月13日，萬達(dá)集團(tuán)宣布，截至2019年底，萬達(dá)商管完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

今年3月，萬達(dá)商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、 科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，并與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴。同時，珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬達(dá)商管。

萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，是萬達(dá)商管重組后的輕資產(chǎn)運(yùn)營管理公司，萬達(dá)商管集團(tuán)持有該公司全部股權(quán)。至此，萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司誕生。

坎坷的上市之路

從其港股退市至今，為了再度登陸資本市場，萬達(dá)商管做了很多努力。

2014年，以發(fā)行價(jià)48港元（相當(dāng)于39.98元人民幣）開盤的萬達(dá)商業(yè)，上市之后股票一直處于低迷狀態(tài)。2015年底，其每股凈資產(chǎn)為39.85元。

低迷的股價(jià)讓王健林意識到了“危機(jī)”。2015年9月，萬達(dá)商業(yè)啟動內(nèi)地IPO程序，計(jì)劃沖擊A股。

此后，萬達(dá)商業(yè)開啟了長達(dá)5年的漫長等待。

今年3月24日，萬達(dá)商管宣布撤回A股IPO申請，并表示公司會進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。

而后，為了上市合規(guī)，8月2日，由加入萬達(dá)21年的“老將”齊界接替肖廣瑞成為萬達(dá)商管的總裁，肖廣瑞依然為珠海萬達(dá)商管董事兼總經(jīng)理。

據(jù)《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第十六條規(guī)定，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實(shí)際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔(dān)任除董事、監(jiān)事以外的其他職務(wù)。

8月以來，從萬達(dá)商管評級上調(diào)到人事?lián)Q防，再到珠海萬達(dá)商管在香港注冊登記，其赴港上市意圖明顯。

IPG（IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團(tuán)）中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對風(fēng)云地產(chǎn)界表示，此次萬達(dá)商管以輕資產(chǎn)模式“重新赴港上市”，獲得了珠海國資的加持，其人事?lián)Q防是為了強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)和提升管理，惠譽(yù)上調(diào)評級也是對于萬達(dá)商管基本面的重要肯定，一定程度上反映了市場對萬達(dá)商管的普遍看好。總而言之，萬達(dá)商管經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨和反復(fù)折沖，“此次”赴港上市可謂是水到渠成。

現(xiàn)今，距離“年底前上市”傳聞中的上市時間還有4個月，王健林能成功“再次”赴港敲鐘嗎？