豪賭深圳的“龍光地產(chǎn)”面臨新拷問(wèn)，躋身TOP15，上半年拿地額290億元

2021年的上半年，多個(gè)龍頭房企在土地市場(chǎng)上一路陪跑，但對(duì)于龍光地產(chǎn)而言，卻是大豐收的關(guān)鍵半年。

近日，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，龍光地產(chǎn)以290億的拿地金額，排名房企拿地榜單第15名，相比去年年底提升了6位。

瘋狂進(jìn)擊的深圳本土房企

龍光，是一家從廣東汕頭發(fā)跡的深圳本土房企。2020年，龍光的權(quán)益銷售金額為1206.9億元，同比增長(zhǎng)31.9%，銷售上突破了千億門檻。而據(jù)中指院2021年上半年銷售排行榜顯示，龍光地產(chǎn)上半年銷售額達(dá)882.1億，躋身第20名。

龍光對(duì)于銷售規(guī)模增長(zhǎng)的渴求，反映到了今年首輪集中供地的競(jìng)拍中。在深圳，成都，佛山等多地的首輪土地競(jìng)買席位上，都能看到他們的競(jìng)拍號(hào)碼牌。而由于成功拿下深圳兩宗高價(jià)地，龍光更是成為深圳土拍市場(chǎng)最吸引眼球的存在。

2021年5月18日，深圳首輪集中拍地現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)舉牌的龍光地產(chǎn)投資發(fā)展中心總經(jīng)理吳志平，成為了全場(chǎng)最受矚目的焦點(diǎn)。在這輪近兩個(gè)小時(shí)的土地競(jìng)拍賽中，現(xiàn)場(chǎng)舉牌次數(shù)超過(guò)了190輪，手握29號(hào)號(hào)碼牌的吳志平，終于擊敗萬(wàn)科+特建發(fā)的聯(lián)合體，從萬(wàn)科“虎口奪食”，拿下了深圳南山西麗的地塊。此外，龍光還以10.88億元拿下了一幅光明地塊，兩宗地共耗資近80億元。

成交當(dāng)日，媒體們迅速替龍光算了一筆賬。由于這兩宗地都有地價(jià)、清水售價(jià)限制，在觸碰最高限價(jià)后，房企之間拼的主要是自持租賃住房的比例。其中一塊地設(shè)置了45%自持比例，一度達(dá)到集中供地新高。

限房?jī)r(jià)和租賃住房高自持比例的組合，意味著項(xiàng)目的利潤(rùn)空間將非常有限。而從拿地價(jià)來(lái)看，據(jù)粗略估算，該宗地折合可售樓面地價(jià)7.03萬(wàn)元/平方米，后期商品住房限價(jià)8.33萬(wàn)元/平方米（不含室內(nèi)裝修），利潤(rùn)空間僅剩1萬(wàn)元，如若加之建造、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，利潤(rùn)空間更是所剩無(wú)幾。

但龍光對(duì)于深圳地塊的考量卻不止于此。龍光曾多次表現(xiàn)出對(duì)深圳及大灣區(qū)較為看好的態(tài)度，其向來(lái)以敢于拿高價(jià)地著稱。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這是龍光至少第五次拿下深圳“地王”。

除了深圳土拍市場(chǎng)外，龍光在西南區(qū)域也斬獲頗豐。6月8日，成都集中供地第二天，在激烈的房企競(jìng)拍中，龍光一舉拿下天府新區(qū)鹿溪智谷片區(qū)的2宗地，成為當(dāng)日的大贏家。而在佛山，龍光經(jīng)過(guò)超2個(gè)小時(shí)33輪競(jìng)拍，又以總價(jià)近5.3億元拿下佛山三水新城，折合樓面價(jià)6108元/平方米。

事實(shí)上，龍光在制造地王方面是老手。譬如，2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華區(qū)單價(jià)地王，樓面價(jià)超2.5萬(wàn)元/平方米。而彼時(shí)地塊周邊的新房均價(jià)也只有2.4萬(wàn)元/平方米；2015年，龍光以112.5億元拿下深圳總價(jià)地王龍華紅山地塊，成為總價(jià)地王，樓面價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米；2016年，龍光又以140.6億元總價(jià)拿下光明區(qū)商住地塊，刷新了全國(guó)總價(jià)地王。

作為一家中型體量的潮汕企業(yè)，龍光既沒(méi)有萬(wàn)科、龍湖等低融資成本優(yōu)勢(shì)，又不像中海一樣有較高的成本控制能力，但卻敢于不計(jì)成本的拿高價(jià)地。一系列大舉拿地背后的資金來(lái)源，一度引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

早在2014年-2016年，龍光的背后曾隱現(xiàn)平安大華的身影。2016年之時(shí)，畢馬威在龍光的財(cái)務(wù)報(bào)告中給出“保留意見”，主要原因是平安大華和龍光地產(chǎn)設(shè)置了“明股實(shí)債”，這些交易會(huì)讓本應(yīng)在負(fù)債端的近百億資金放在了資產(chǎn)端，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)有明顯影響。

不過(guò)2017年后， 平安大華的身影便逐漸隱去。時(shí)至如今，龍光地產(chǎn)背后結(jié)盟的“金主”依舊是個(gè)謎，但在土地市場(chǎng)上的“高價(jià)地”動(dòng)作卻并沒(méi)有停歇。

如在2019年，龍光以65.85億元拿下龍華紅山地塊。2020年5月，其又以115.97億元的總價(jià)拿下深圳前海限價(jià)地塊，這兩塊地分列深圳龍華和前海“地王”。

過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)代里，龍光的深圳多宗地王項(xiàng)目，成為了支撐業(yè)績(jī)的重要來(lái)源。以2015推出的龍光玖龍璽項(xiàng)目為例，2015年10月，該項(xiàng)目一期均價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米，比樓面價(jià)高出近3萬(wàn)元/平方米；兩個(gè)月后，其二期開盤價(jià)格則突破6萬(wàn)元/平方米，最高售價(jià)一度達(dá)到近9萬(wàn)元/平方米。

通過(guò)豪賭深圳，多次拿下地王的方式，龍光靠賭對(duì)了時(shí)運(yùn)獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。龍光地產(chǎn)董事局主席紀(jì)海鵬曾解釋稱，“龍光戰(zhàn)略分析能力強(qiáng)，善于把握地產(chǎn)的周期性規(guī)律及發(fā)展趨勢(shì)，低買高賣，在地價(jià)低迷的時(shí)候大量擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。”

然而，時(shí)也勢(shì)也。在“房住不炒”，“兩集中”等政策形勢(shì)下，房地產(chǎn)的土地紅利和金融紅利日漸消退。高價(jià)地?cái)U(kuò)張，成為一場(chǎng)危險(xiǎn)系數(shù)頗高的杠桿游戲。

高周轉(zhuǎn)光環(huán)不再，龍光直面盈利拷問(wèn)

出手闊綽的光鮮行徑背后，龍光需要直面盈利拷問(wèn)。

過(guò)去，高周轉(zhuǎn)模式是推動(dòng)龍光業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的一大利器。紀(jì)海鵬曾直言：“龍光地產(chǎn)的可銷售物業(yè)周轉(zhuǎn)快、利潤(rùn)高。”安信國(guó)際曾指出，2018年初龍光開始實(shí)行新的周轉(zhuǎn)策略。對(duì)預(yù)售工程進(jìn)度指標(biāo)較高的地區(qū)（主要為大灣區(qū)內(nèi)）設(shè)立“3478”的標(biāo)準(zhǔn)，即要求8個(gè)月后可供銷售；對(duì)預(yù)售工程進(jìn)度指標(biāo)較低的地區(qū)（主要為大灣區(qū)外）設(shè)立“3455”的標(biāo)準(zhǔn)，即要求拿地5個(gè)月后可供銷售。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道稱，在高周轉(zhuǎn)的要求下，龍光的項(xiàng)目被設(shè)定了一個(gè)嚴(yán)峻的KPI考核指標(biāo):拿地88天開盤。相比業(yè)內(nèi)盛傳的碧桂園的"456模式"（即拿地4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)），龍光員工們的壓力更甚。

但如今，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)下滑成為行業(yè)共識(shí)，高價(jià)地、高周轉(zhuǎn)以及高利潤(rùn)率難以再兼顧。與此同時(shí)，作為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”之一的深圳，在經(jīng)過(guò)多次嚴(yán)厲樓市調(diào)控以后，房?jī)r(jià)也首次出現(xiàn)了下跌的情況。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月，深圳成為一線城市中唯一一個(gè)二手房?jī)r(jià)格下跌的城市：其5月環(huán)比下跌幅度為0.1%，而這也是自2019年7月深圳開啟連漲模式后的23個(gè)月以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)首次下降。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)兩年來(lái)首次下跌，這是一個(gè)標(biāo)志性事件。從2020年二季度開始，從滬深兩個(gè)頭部城市開始，樓市熱度逐步傳導(dǎo)至二線熱點(diǎn)（杭州、成都等），再到非熱點(diǎn)二線（西安、重慶）。他認(rèn)為，當(dāng)下，正處于一線和二線熱點(diǎn)城市上漲后開始觸頂趨穩(wěn)或回調(diào)（比如深圳），而非熱點(diǎn)二線開始上漲并向三四線傳導(dǎo)的開始階段。

對(duì)于重倉(cāng)深圳市場(chǎng)的龍光而言，這將為其帶來(lái)更大的業(yè)績(jī)壓力。面對(duì)變幻的市場(chǎng)行情，龍光重新開啟的這一輪高價(jià)地行情，能再次賭贏么？