豪賭深圳的“龍光地產”面臨新拷問，躋身TOP15，上半年拿地額290億元

2021年的上半年，多個龍頭房企在土地市場上一路陪跑，但對于龍光地產而言，卻是大豐收的關鍵半年。

近日，據中指院數據顯示，今年上半年，龍光地產以290億的拿地金額，排名房企拿地榜單第15名，相比去年年底提升了6位。

瘋狂進擊的深圳本土房企

龍光，是一家從廣東汕頭發跡的深圳本土房企。2020年，龍光的權益銷售金額為1206.9億元，同比增長31.9%，銷售上突破了千億門檻。而據中指院2021年上半年銷售排行榜顯示，龍光地產上半年銷售額達882.1億，躋身第20名。

龍光對于銷售規模增長的渴求，反映到了今年首輪集中供地的競拍中。在深圳，成都，佛山等多地的首輪土地競買席位上，都能看到他們的競拍號碼牌。而由于成功拿下深圳兩宗高價地，龍光更是成為深圳土拍市場最吸引眼球的存在。

2021年5月18日，深圳首輪集中拍地現場，負責舉牌的龍光地產投資發展中心總經理吳志平，成為了全場最受矚目的焦點。在這輪近兩個小時的土地競拍賽中，現場舉牌次數超過了190輪，手握29號號碼牌的吳志平，終于擊敗萬科+特建發的聯合體，從萬科“虎口奪食”，拿下了深圳南山西麗的地塊。此外，龍光還以10.88億元拿下了一幅光明地塊，兩宗地共耗資近80億元。

成交當日，媒體們迅速替龍光算了一筆賬。由于這兩宗地都有地價、清水售價限制，在觸碰最高限價后，房企之間拼的主要是自持租賃住房的比例。其中一塊地設置了45%自持比例，一度達到集中供地新高。

限房價和租賃住房高自持比例的組合，意味著項目的利潤空間將非常有限。而從拿地價來看，據粗略估算，該宗地折合可售樓面地價7.03萬元/平方米，后期商品住房限價8.33萬元/平方米（不含室內裝修），利潤空間僅剩1萬元，如若加之建造、設計等費用，利潤空間更是所剩無幾。

但龍光對于深圳地塊的考量卻不止于此。龍光曾多次表現出對深圳及大灣區較為看好的態度，其向來以敢于拿高價地著稱。據不完全統計，這是龍光至少第五次拿下深圳“地王”。

除了深圳土拍市場外，龍光在西南區域也斬獲頗豐。6月8日，成都集中供地第二天，在激烈的房企競拍中，龍光一舉拿下天府新區鹿溪智谷片區的2宗地，成為當日的大贏家。而在佛山，龍光經過超2個小時33輪競拍，又以總價近5.3億元拿下佛山三水新城，折合樓面價6108元/平方米。

事實上，龍光在制造地王方面是老手。譬如，2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華區單價地王，樓面價超2.5萬元/平方米。而彼時地塊周邊的新房均價也只有2.4萬元/平方米；2015年，龍光以112.5億元拿下深圳總價地王龍華紅山地塊，成為總價地王，樓面價1.3萬元/平方米；2016年，龍光又以140.6億元總價拿下光明區商住地塊，刷新了全國總價地王。

作為一家中型體量的潮汕企業，龍光既沒有萬科、龍湖等低融資成本優勢，又不像中海一樣有較高的成本控制能力，但卻敢于不計成本的拿高價地。一系列大舉拿地背后的資金來源，一度引發市場廣泛關注。

早在2014年-2016年，龍光的背后曾隱現平安大華的身影。2016年之時，畢馬威在龍光的財務報告中給出“保留意見”，主要原因是平安大華和龍光地產設置了“明股實債”，這些交易會讓本應在負債端的近百億資金放在了資產端，對債務結構、利潤有明顯影響。

不過2017年后， 平安大華的身影便逐漸隱去。時至如今，龍光地產背后結盟的“金主”依舊是個謎，但在土地市場上的“高價地”動作卻并沒有停歇。

如在2019年，龍光以65.85億元拿下龍華紅山地塊。2020年5月，其又以115.97億元的總價拿下深圳前海限價地塊，這兩塊地分列深圳龍華和前海“地王”。

過去房地產高速發展的時代里，龍光的深圳多宗地王項目，成為了支撐業績的重要來源。以2015推出的龍光玖龍璽項目為例，2015年10月，該項目一期均價約5.5萬元/平方米，比樓面價高出近3萬元/平方米；兩個月后，其二期開盤價格則突破6萬元/平方米，最高售價一度達到近9萬元/平方米。

通過豪賭深圳，多次拿下地王的方式，龍光靠賭對了時運獲得業績增長。龍光地產董事局主席紀海鵬曾解釋稱，“龍光戰略分析能力強，善于把握地產的周期性規律及發展趨勢，低買高賣，在地價低迷的時候大量擴充優質土儲。”

然而，時也勢也。在“房住不炒”，“兩集中”等政策形勢下，房地產的土地紅利和金融紅利日漸消退。高價地擴張，成為一場危險系數頗高的杠桿游戲。

高周轉光環不再，龍光直面盈利拷問

出手闊綽的光鮮行徑背后，龍光需要直面盈利拷問。

過去，高周轉模式是推動龍光業績增長的一大利器。紀海鵬曾直言：“龍光地產的可銷售物業周轉快、利潤高。”安信國際曾指出，2018年初龍光開始實行新的周轉策略。對預售工程進度指標較高的地區（主要為大灣區內）設立“3478”的標準，即要求8個月后可供銷售；對預售工程進度指標較低的地區（主要為大灣區外）設立“3455”的標準，即要求拿地5個月后可供銷售。

另據媒體報道稱，在高周轉的要求下，龍光的項目被設定了一個嚴峻的KPI考核指標:拿地88天開盤。相比業內盛傳的碧桂園的"456模式"（即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉），龍光員工們的壓力更甚。

但如今，房地產行業整體利潤下滑成為行業共識，高價地、高周轉以及高利潤率難以再兼顧。與此同時，作為全國房價上漲的“領頭羊”之一的深圳，在經過多次嚴厲樓市調控以后，房價也首次出現了下跌的情況。

據國家統計局數據顯示，2021年5月，深圳成為一線城市中唯一一個二手房價格下跌的城市：其5月環比下跌幅度為0.1%，而這也是自2019年7月深圳開啟連漲模式后的23個月以來，二手房價格出現首次下降。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，深圳房價兩年來首次下跌，這是一個標志性事件。從2020年二季度開始，從滬深兩個頭部城市開始，樓市熱度逐步傳導至二線熱點（杭州、成都等），再到非熱點二線（西安、重慶）。他認為，當下，正處于一線和二線熱點城市上漲后開始觸頂趨穩或回調（比如深圳），而非熱點二線開始上漲并向三四線傳導的開始階段。

對于重倉深圳市場的龍光而言，這將為其帶來更大的業績壓力。面對變幻的市場行情，龍光重新開啟的這一輪高價地行情，能再次賭贏么？