被房子定義的深圳人

擋不住的打新熱

九月的深圳陰晴不定。臺(tái)風(fēng)過(guò)境，雨水時(shí)緊時(shí)停。上一秒太陽(yáng)還在頭頂高懸，下一秒就是狂風(fēng)驟雨。

這里的樓市風(fēng)向亦如天氣，嬗變無(wú)常。

3月份，深圳年后首個(gè)豪宅項(xiàng)目2000萬(wàn)元起售的商務(wù)公寓，在15分鐘內(nèi)成交額突破1億元，讓市場(chǎng)瞠目。4月份房抵經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，引發(fā)輿論熱議。眼看深圳房?jī)r(jià)有脫韁之勢(shì)，7月15日政府出臺(tái)限購(gòu)政策，提出“3年落戶+社?！钡臈l件，才算稍微拉緊了樓市韁繩。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，7月13日至7月19日，即“7·15”新政落地一周內(nèi)，深圳二手房網(wǎng)簽量應(yīng)聲下跌，網(wǎng)簽僅有5143套，比上一周的數(shù)據(jù)（10023套）下滑48.7%。有年輕房產(chǎn)中介人員終于可以抽出空來(lái)，學(xué)習(xí)開車、考駕照，把之前沒(méi)時(shí)間補(bǔ)的技能終于安排上。

“715政策出來(lái)后，大家很驚恐。但是很快，8月份新盤再推出后，大家還是搶?！痹谏钲趶氖路康禺a(chǎn)中介12年，張麗已經(jīng)對(duì)樓市調(diào)控見(jiàn)怪不怪。她所在的中介公司，今年成交的上億元的大單已經(jīng)突破歷史新高，“不得不承認(rèn)，這次疫情中國(guó)控制得最好，今年很多國(guó)外的錢來(lái)中國(guó)避難。這么多錢回到中國(guó)干啥呀？不買房子就等著貶值，而保值最好的地方就是深圳。”

張麗總會(huì)用這番話術(shù)打動(dòng)準(zhǔn)備來(lái)深的投資者。但事實(shí)上，不用她多做宣傳，投資者對(duì)于深圳的預(yù)期在重拳調(diào)控之下并未降低，且應(yīng)對(duì)速度極快。二手房市場(chǎng)雖然降溫，但新房打新仍舊火熱，“很多客戶715之后限制了購(gòu)房資格，選擇買不限購(gòu)的公寓，各個(gè)區(qū)域的新房賣得都不錯(cuò)。”

圖/田晏林拍攝

9月中旬，AI財(cái)經(jīng)社記者在走訪恒大位于南山區(qū)雙子灣的項(xiàng)目時(shí)看到，售樓處雖然不算火爆，但每個(gè)售樓員平均一天要接待4到5波客戶。甚至有從海外來(lái)的客戶，上午看完房即刻下定金。

在這個(gè)輕松落戶的城市里，來(lái)深已有三年的安妮卻一點(diǎn)不輕松?！?013年，有朋友在寶安機(jī)場(chǎng)附近買房，每平方米均價(jià)才1萬(wàn)元，現(xiàn)在漲了5、6倍。房?jī)r(jià)越漲我越焦慮，就直接去看盤了，發(fā)現(xiàn)都賣光了，然后就更焦慮了。”

安妮感嘆現(xiàn)在打新太難，不過(guò)是一次又一次感動(dòng)自己的陪跑。前些日子她去看了位于寶安區(qū)的華強(qiáng)城市花園，那是深圳首個(gè)按積分搖號(hào)的網(wǎng)紅樓盤。早前，深圳市住建局房地產(chǎn)業(yè)處呂增學(xué)曾表示，積分搖號(hào)將成為深圳樓市導(dǎo)向。

按照規(guī)定，只有積分排名前5560位的客戶，才能參與該項(xiàng)目的公證搖號(hào)。從最后項(xiàng)目公布的積分名單來(lái)看，最高分達(dá)到109.5分，最低“入門分?jǐn)?shù)”為62.4分。80分以上的就有將近1000位。

安妮覺(jué)得該項(xiàng)目資格審核積分的規(guī)則很明顯傾向于深圳戶籍人士，且更利好無(wú)房家庭。而單身的她，雖然從未在深圳有房、交滿三年社保、擁有購(gòu)房資格，但她的積分滿打滿算只有58.6分，壓根兒碰不到搖號(hào)門檻。

安妮如果想成功入門，要么再交兩年社保，要么結(jié)婚，對(duì)方還要是深戶，或者對(duì)方也有多年深圳社保。

9月10日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心稱，復(fù)婚或再婚家庭買房時(shí)不用再考慮雙方離異前家庭擁有住房情況。安妮解釋道，“也就是說(shuō)，雙方假離婚，凈身出戶，只要你再跟我結(jié)婚，咱們就屬于無(wú)房家庭，積分就高了，可以去搖號(hào)買房。之后你再給我30萬(wàn)元，咱們離婚。然后你可以一直找一個(gè)名下無(wú)房的人結(jié)婚、再買房?！?

盡管同日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住建局聯(lián)合下發(fā)通知，表明將建立婚姻信息查詢機(jī)制，完善個(gè)人住房貸款管理，但在深圳房地產(chǎn)行業(yè)人士看來(lái)，婚姻機(jī)制聯(lián)網(wǎng)會(huì)打擊到部分投機(jī)者，但假結(jié)婚的案例也會(huì)層出不窮。

輪番調(diào)控之下，深圳樓市往何處去？

有在市政府工作的朋友告訴安妮，領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)部會(huì)議上對(duì)房?jī)r(jià)的要求是穩(wěn)增長(zhǎng)，而非限制增長(zhǎng)?！罢f(shuō)明深圳的房子不會(huì)掉價(jià)呀，讓你覺(jué)得應(yīng)該上車。結(jié)果發(fā)現(xiàn)好車早就滿載了。剩下一些動(dòng)力不好的小破車，你也不想坐?！?

學(xué)習(xí)新加坡“好榜樣”？

9月22日，樓市調(diào)控又有新動(dòng)作。深圳市司法局正式公布《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》，就二手房交易市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管和引導(dǎo)制度向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。這也被視為繼7月15日深圳樓市調(diào)控“新八條”的補(bǔ)丁條款。

在中介人士看來(lái)，引導(dǎo)機(jī)制的落實(shí)會(huì)非常困難。投資過(guò)深圳房產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，此舉并不能切斷炒房鏈條，“715調(diào)控有一定效果，但解決不了根本問(wèn)題，只能把爆發(fā)的時(shí)間點(diǎn)后延1-2年，政府用這個(gè)時(shí)間加大供應(yīng)。而對(duì)于二手房市場(chǎng)，成交價(jià)近半年已經(jīng)上漲30%-40%，每平米實(shí)際成交單價(jià)在20萬(wàn)元至30萬(wàn)元之間的小區(qū)，要怎么管理？總不能要求業(yè)主降回去吧?！?

新房與二手房之間的價(jià)格倒掛，給購(gòu)房者造成了“打到就是賺到”的市場(chǎng)預(yù)期，使得深圳頻繁出現(xiàn)“打新潮”。不只是華強(qiáng)城市花園“秒光”，寶安區(qū)的嘉富新禧、光明新區(qū)的中海寰宇時(shí)代等準(zhǔn)新盤都成為購(gòu)房者的打新標(biāo)的。

1987年12月，以敲下拍賣國(guó)有土地使用權(quán)第一槌為標(biāo)志，深圳在全國(guó)率先開啟住房商品化改革。這打破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利分房的舊體制，為特區(qū)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展提供了保障，也為國(guó)家住房制度改革提供了經(jīng)驗(yàn)。

40年過(guò)去了，這座曾經(jīng)創(chuàng)下“三天蓋一層樓”奇跡的城市，由于日漸高企的房?jī)r(jià)，越來(lái)越難被視作奮斗者的樂(lè)土。

與處在寬闊平原的北京、上海不同，深圳從建制伊始就被限定了發(fā)展的空間：北邊有山，南邊是香港，只能往東西兩邊發(fā)展。有行業(yè)分析師指出，作為城市發(fā)展速度最快的地方，深圳現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)與最初城市建設(shè)時(shí)，征地沒(méi)征好有關(guān)，“正常的征地和區(qū)域自身的價(jià)值相比均衡，但深圳一上來(lái)就給很優(yōu)惠的政策，大家都認(rèn)為這里有很好的發(fā)展前景，所以征地過(guò)程不太順利，加上本身自然條件的限制，導(dǎo)致土地供應(yīng)量非常少?！?

2016年，深圳水貝村因?yàn)椤安疬w每戶補(bǔ)償2億元”的消息在網(wǎng)絡(luò)爆紅，雖然隨后被媒體證實(shí)為假消息，但上觀新聞按照當(dāng)時(shí)周邊二手房6萬(wàn)/平方米的價(jià)格粗略估算，水貝村一共拆遷賠償面積是16萬(wàn)多平方米，最大一戶的賠償面積在2000多平方米，價(jià)值1.2億元。

深圳嘗試過(guò)開山填海，后因環(huán)保問(wèn)題被國(guó)家禁止。深圳市政府也很為難——既擔(dān)負(fù)著樓市調(diào)控壓力，又擔(dān)負(fù)著城市發(fā)展，沒(méi)辦法把山推掉，把海填平，增加低成本的土地供應(yīng)。

盡管深圳的全域面積只有北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4，但這里是全國(guó)落戶條件最低的城市，“在城市發(fā)展的政策下，政府不能阻止人才的流入。在住房需求強(qiáng)、土地供給少的情況下，深圳的住房市場(chǎng)長(zhǎng)期供需失衡，房?jī)r(jià)上漲必然過(guò)快，一旦遇到任何窗口期，爆發(fā)彈力越大?！币晃徊辉妇呙纳钲跇鞘杏^察者坦言。

9月初，深圳市有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出，新加坡是深圳學(xué)習(xí)的榜樣，將來(lái)深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

在上述樓市觀察者看來(lái)，作為房?jī)r(jià)限制最難的城市，深圳是中國(guó)最有可能、也是唯一可能推行新加坡多層次房屋供給計(jì)劃的城市。換言之，未來(lái)單獨(dú)靠商品房很難解決深圳高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，亟需政府建立人才房、保障房等。

圖/視覺(jué)中國(guó)

和中國(guó)其他城市相比，深圳財(cái)政對(duì)土地出讓的依賴程度不強(qiáng)，這也是其學(xué)習(xí)新加坡模式的基礎(chǔ)。原深圳體改辦主任、市委常委、現(xiàn)深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院理事長(zhǎng)張思平認(rèn)為，深圳2003年后在住房制度改革中，停止或基本停止了保障性住房的建設(shè)，把社會(huì)所有成員都趕上商品房市場(chǎng)，擴(kuò)大了需求，打破了2003年以前商品房市場(chǎng)的供需關(guān)系，刺激了商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。“雖然2010年尤其是2015年后深圳加快了保障性住房的建設(shè)，但至今保障性住房的覆蓋面仍然不到常住人口的20%?！?

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新加坡之所以能順利推行公共房屋政策，是因?yàn)槿丝谠鲩L(zhǎng)速度和房屋供給速度在階段內(nèi)相匹配，但深圳人口增長(zhǎng)和需求速度過(guò)快，每年都需要政府拿出部分公共財(cái)政去建房子，提供多層次房屋供給的資源安排，“對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，花多少錢能滿足這么多新深圳人的需求？花多少錢才能建造出足夠的體量，穩(wěn)定深圳房?jī)r(jià)？在短期內(nèi)比較難找到答案?！?

買房才是深圳人

2011年，深圳提出安居型商品房的概念，房子十年內(nèi)不得上市交易，如今十年期將滿。

當(dāng)時(shí)花幾十萬(wàn)就能買下的龍崗區(qū)新房，如今市場(chǎng)價(jià)格超過(guò)600萬(wàn)元，升值空間相當(dāng)客觀。但安妮不敢賭未來(lái)，“房?jī)r(jià)已經(jīng)這么高了，十年后價(jià)格還能翻倍嗎？而且這些人才房或安居房的位置不好，密度太高，有些小區(qū)樓層超過(guò)40層，這不是我的選擇。”

一位不愿意具名的深圳樓市分析師表示，深圳對(duì)于粵港澳大灣區(qū)一體化的需求很強(qiáng)，現(xiàn)在東莞、惠州等地都是疏解深圳住房壓力的好去處?！敖煌ū憬菪缘奶岣?，把城市骨架撐大，這樣深圳核心區(qū)土地的升值壓力會(huì)減小。未來(lái)大灣區(qū)一體化的進(jìn)程，對(duì)深圳房?jī)r(jià)的控制會(huì)有一定幫助?！辈贿^(guò)該分析師坦言，像海景這類最具稀缺性資源的房子，依舊無(wú)法被替代。

蘇寧金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言認(rèn)為，房子背后對(duì)應(yīng)的不僅僅是鋼鐵水泥的材料成本，也不僅僅是住有所居的心理訴求，背后還承載著各種便利、資源和機(jī)會(huì)。但相比于“居者優(yōu)其屋”，現(xiàn)階段來(lái)深圳打拼的年輕人急需“有其屋”。畢竟核心地段總是稀缺，核心地段的房?jī)r(jià)也不可能讓所有人都能負(fù)擔(dān)。

圖/視覺(jué)中國(guó)

自從2016年深圳房?jī)r(jià)暴漲后，政府在用經(jīng)濟(jì)手段已經(jīng)無(wú)法控制房?jī)r(jià)上漲的情況下，采用了行政手段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)賣房的價(jià)格進(jìn)行管制，維持了近兩年房?jī)r(jià)表面上的穩(wěn)定。在張思平看來(lái)，行政手段雖然從長(zhǎng)期來(lái)看不可行，但也是近期的無(wú)奈之舉。

盡管再多的調(diào)控也無(wú)法從根本上改變?nèi)藗儗?duì)深圳房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，甚至有時(shí)還會(huì)加深這種判斷，但進(jìn)行調(diào)控依舊非常必要。薛洪言表示，對(duì)于投資品，人們買漲不買跌且越漲越買，快速上漲本身必然催生非理性繁榮，把速度降下來(lái)，才能把房子附帶的投機(jī)屬性降下來(lái)，從而更接近實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)。

這幾年，安妮總能聽到身邊朋友自嘲“來(lái)了都是打工狗，買房才是深圳人”，但她從沒(méi)想過(guò)離開這里，她覺(jué)得除了買房，在深圳各項(xiàng)生活都很方便，政府公共部門運(yùn)行效率很快，這里年輕人很多，每天都充滿向上拼的勁頭。

“即便買不起房，我也想做個(gè)深圳人?！卑材莸恼Z(yǔ)氣很篤定，似乎這里有遠(yuǎn)比房子更值得她著迷的東西。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中張麗、安妮為化名）