商辦O2O賽道再起風云？關門1年半后的空間家滿血復活了！

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空間家復活了！

近日，商辦O2O賽道又有新選手入場。PropTech研習社發現，這一新選手正是2018年底悄然退出的空間家。

8月31日，微信公眾號“深圳空間家”發布文章《哈嘍，我們回來了！》，宣告正式回歸。

空間家宣布回歸

（來源：深圳空間家微信公眾號）

此外，PropTech研習社還發現，空間家自今年8月起在獵聘平臺發布包括寫字樓BD專員、高端寫字樓項目專員、儲備市場中心經理在內的多個職位。

空間家在獵聘發布招聘信息

然而，復活的空間家和1年半前相比，無論是組織架構還是管理團隊均發生了不少變化，掌門人不再是原空間家創始人兼CEO轷震宇。

官方資料顯示，深圳空間家成立于2020年6月28日，注冊資本1000萬元，目前公司業務包括商業服務、顧問咨詢和大宗交易三大業務板塊。

截止目前，空間家全國覆蓋20多個城市，已服務項目100多個，成交面積154萬方，達成交易額1550.15億元。

深圳空間家在官微表示，于2019年11月，深圳空間家收購空間家網站。目前，深圳空間家的“平臺創始人”兼執行董事為張奇，聯合創始人為山東區域公司董事長張城瑋以及河北區域公司董事長李楊。

空間家新任掌門人張奇

（來源：深圳空間家微信公眾號） 

空間家聯合創始人

（來源：深圳空間家微信公眾號）

此外，PropTech研習社還注意到，空間家官網已經悄悄地做了變更，公司名稱已經變更為“遼寧空間家商業管理有限公司”，公司總部也遷至遼寧省沈陽市。

空間家官網

根據天眼查，遼寧空間家商業管理有限公司的法定代表人及實際控制人均為張奇，而遼寧空間家同時也是深圳空間家的控股股東。

而原來的空間家最后一次工商變更停留在2019年4月。

公開資料顯示，空間家現任法人張奇之前曾是空間家沈陽團隊的負責人。

根據早前的一份新聞稿，張奇于2015年9月加入空間家并成為沈陽團隊的負責人，在一年多的時間里張奇管理的沈陽團隊年營業額達1800萬，多名經紀人年入百萬。彼時，張奇對空間家的評價是，“在空間家不是打工、不是混日子，是最適合經紀人創業的環境。”

此外，值得關注的是，目前空間家的分公司位于遼寧、大連、山東、石家莊、鄭州等北部省市。

有商辦同行稱，他們走的是農村包圍城市的路線。“這些地方交易不活躍，項目相對比較好拿。”

所以，莫非是空間家分公司業務發展的好，再次起死回生了嗎？

對此，有商辦同行表示簡直不敢相信，“盜夢空間，我們不是在一個平行的世界里。”

也有同行評價道，“我感覺就是借殼，他們想切入商業地產輕資產板塊。”

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出身豪門的空間家是怎么“死的”？

曾經有望成為中國最大的企業選址及服務平臺的空間家，為何只撐了3年多就黯然退場%3F

空間家成立于2015年7月，注冊資本1億元，創始人為原華夏幸福副總裁轷震宇，控股股東系華夏幸福旗下投資公司知合產業投資。和其他競爭對手相比，空間家可謂出身豪門。

空間家發展歷程

（來源：深圳空間家微信公眾號）

公開資料顯示，空間家創立以來只獲得了一筆融資，但這筆融資創下商辦O2O領域單筆融資最高記錄。

2016年10月，空間家宣布獲得翰同資本、永柏投資、創業黑馬、昆通投資等機構2.58億元的A輪融資。

彼時，成立一年多的空間家已布局全國18個城市，擁有14萬個空間資源，30萬家企業客戶數據庫，幫助Uber、蒙牛等6000多家企業完成選址。

成立初期，空間家想打造一個商辦空間領域的“淘寶”，推出了經紀人工具“空間管家”APP ，就連空間家創始人轷震宇也多次在公開場合表示“經紀人才是連接的核心。”而現空間家CEO張奇也是在那時加入公司。

2017年起，空間家在選址服務的基礎上陸續開通企業采購服務、租金貸以及資產管理服務。彼時，為企業提供集團采買的行政超人業務開始超過選址業務成為空間家的第一大收入來源。

然而，到了2018年8月，自媒體“房地產和互聯網思維”突然爆出空間家總部在職員工僅剩十余人，包括管理層也被裁撤，而空間家巔峰時期員工曾達到700多人。

曾經風光無限的空間家為何會跌落神壇？

據“房地產和互聯網思維”報道，空間家的企業采購業務并沒有給公司帶來正向現金流，反而給現金流帶來一定壓力。此外，2017年開始空間家融資不暢，而華夏幸福系也不再輸血，幾方面合力造成空間家難以為繼。

2019年4月，空間家大股東知合產業投資和創始人轷震宇雙雙退出，空間家的大股東也變更為永柏投資和高和翰同。至此，曾經出身名門的商辦O2O平臺空間家徹底銷聲匿跡。

空間家目前的股權結構

（來源：天眼查）

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回溯商辦O2O賽道：

城里的人想出來，城外的人想進去

商辦賽道融資記錄

（數據來源：天眼查，制圖：PropTech研習社）

2014年，商辦O2O平臺點點租橫空出世，成為了業內第一家商辦O2O企業。

進入2015年，在O2O風口下，商辦O2O賽道的創業熱度達到頂峰。這一年，好租、優辦、搜辦、優服、企辦等創業公司紛紛成立。除了空間家出身名門，好租亦是58同城內部孵化的商辦租賃平臺。

2015-2016年間，商辦賽道融資火熱，各路玩家爭相跑馬圈地，堪稱商辦O2O行業發展的黃金期。

2017年起，行業大洗牌正式開始。搜辦謀求轉型，優辦、空間家等玩家在經歷幾輪裁員后悄然退出。

大多數商辦O2O平臺的盈利模式大同小異，賺取的無非是撮合交易的傭金以及基于交易而產生的衍生服務費用。然而這是一個非常低頻的生意，線上轉化收益根本無法覆蓋線下經紀人成本。

干了10個月就轉型資管SaaS平臺的搜辦創始人項銘曾告訴PropTech研習社，在做搜辦的過程中，隨著團隊人數的增加，人均產出比不增反降，整個公司的管理效率也越來越低，所以這不是一個合理的生意。

此外，從行業底層邏輯來看，商辦行業在交易對手、付傭主體、服務鏈條、價值體現等方面跟二手房交易行業存在本質性的區別，上述差異也導致打造商辦領域的“鏈家”是極為困難的。

進入2019年，整個賽道的玩家所剩無幾，行業格局基本穩定。好租繼續推行人海戰術模式，點點租華東、華南、華北三個大區各自獨立運營，自負盈虧，相對獨立。

在空間家消失的一年半時間里，行業又發生了哪些變化？

在融資層面，這個賽道似乎已經被投資人遺忘了。除了今年上半年匠人科技斬獲紅杉中國5000萬美元的融資，這個賽道已經整整兩年沒有大額融資消息。

空間家曾經最大的競爭對手好租已經走到第五個年頭，除了經紀業務的基本盤，好租現已將旗下的曉樓數據作為營收的第二增長曲線。2019年，曉樓數據的營收已達到千萬級，而2020年有望沖擊5000萬營收。

距離好租上一輪數億元人民幣的Ｃ輪融資已經過去了2年，據了解，目前好租也在尋找下一輪外部融資與產業維度合作的可能。

除了行業內的已有玩家，外來者也開始涉足商辦領域。

在2019年，房產中介巨頭貝殼找房和我愛我家紛紛殺入商辦領域。兩家公司均在官網推出了全新的“商業辦公頻道”，目前已初步完成全國布局，業務覆蓋北京、上海、深圳、成都、杭州等一二線城市。

貝殼找房官網上線商業辦公頻道

（來源：貝殼找房官網）

我愛我家商辦頻道

（來源：我愛我家官網）

截止發稿前，PropTech研習社發現，在北京地區，貝殼找房官網收錄了1141 棟寫字樓，而我愛我家官網則收錄了57800套寫字樓房源。

除了房產中介巨頭，聯合辦公也在覬覦寫字樓招商這塊大蛋糕。

2019年以來，優客工場推出了“匯辦公”平臺，而辦伴推出寫字樓招商平臺“堂堂辦公”。

辦伴旗下的寫字樓招商平臺“堂堂辦公”

從市場反饋來看，這兩個平臺都沒有激起太大的水花。

為什么聯合辦公也打起中介的主意？

一位聯合辦公賽道的投資經理告訴PropTech研習社，有的業主有出租的需求，但是并不想出租給聯合辦公，此前這類業務聯合辦公是不接的。但招商運營對于聯合辦公來說，是能貢獻正向現金流的業務。

時隔一年半，空間家重新復活。然而和之前相比，市場無聲之中已經發生了翻天覆地的變化。

卷土重來的空間家還想成為中國商業地產第一大行，這個目標能達成嗎？

有商辦同行評價道，“無論是空間家復活，還是橫空出世的堂堂辦公，他們都屬于在市場上沒有打過勝仗的團隊，在我們面前都是小兒科。”

也有業內人士評價道，這就是一個圍城，城里的人想出來，城外的人想進去。