華大九天上市2月就掏1億給員工買(mǎi)房，你酸了嗎？

上市不到三個(gè)月，華大九天(301269.SZ)就收到了深交所發(fā)來(lái)的《關(guān)注函》，不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題，也不是股價(jià)異常波動(dòng)，而是一個(gè)老百姓最常討論的話(huà)題——買(mǎi)房。

華大九天并不是房地產(chǎn)公司，它成立于2009年，是我國(guó)電子設(shè)計(jì)自動(dòng)化(EDA)龍頭，也是我國(guó)唯一能夠提供模擬電路設(shè)計(jì)全流程EDA工具系統(tǒng)的本土EDA企業(yè)，因其特殊的地位還被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“芯片之母”。

作為一家高精尖的科技公司，華大九天7月29日成功登陸深市創(chuàng)業(yè)板，上市首日漲129%，以后一周更是連續(xù)走高，最高摸到145.98元/股，較32.69元/股的發(fā)行價(jià)漲346.56%。

來(lái)源：wind

華大九天買(mǎi)的也不是商品房，據(jù)公告，其購(gòu)入的是42 套公租房，總建筑面積約為4420.88平方米，總價(jià)款約為 1.1億元。

剛上市募資35.49億元就斥1.1億元買(mǎi)房，深交所火速關(guān)注，并要求華大九天說(shuō)明買(mǎi)房資金來(lái)源、相關(guān)人員激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以及要求說(shuō)明募集資金是否變相投向房地產(chǎn)等。

市場(chǎng)反應(yīng)平淡

與深交所的快速反應(yīng)不同，華大九天投下的這顆石子，并沒(méi)有在資本市場(chǎng)引起太大的漣漪。

華大九天這則“關(guān)于購(gòu)買(mǎi)上海臨港公租房的公告”是在10月18日發(fā)布的，夾雜在二十余條常規(guī)公告中間。

來(lái)源：wind

公告發(fā)布第二天，華大九天報(bào)收98.5元/股，較前一日下跌1.5%。10月19日，深交所就發(fā)來(lái)關(guān)注函，次日，華大九天報(bào)收104.5元/股，較前一日上漲6.09%。10月21日，華大九天股價(jià)又下跌1.46%，報(bào)收102.97元/股。

10月26日，華大九天回復(fù)了深交所的《關(guān)注函》，當(dāng)日收盤(pán)，華大九天報(bào)107.06元/股，漲4.89 %。

可以看到，股價(jià)并沒(méi)有因?yàn)檫@則消息而異常波動(dòng)，股吧內(nèi)對(duì)其剛一上市就購(gòu)房發(fā)員工福利的新聞更多的討論方向也是“羨慕”。

來(lái)源：東方財(cái)富股吧

有投資者表示，逢低買(mǎi)入不動(dòng)產(chǎn)，既保值又解決了員工的住宿問(wèn)題，有啥不對(duì)？

還有投資者認(rèn)為，人才就是技術(shù)，就是科技，吸引并留住人才，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展下去……

但也有小部分投資者提出了質(zhì)疑：公租房為何可以賣(mài)給公司來(lái)出售？

位置偏僻的公租房

在華大九天的購(gòu)房公告中，并沒(méi)有給出其預(yù)購(gòu)買(mǎi)42套公租房的具體位置，只說(shuō)是在上海市浦東新區(qū)海洋七路999弄11號(hào)共8層16套、木荷路515弄18號(hào)共13層26套，沒(méi)說(shuō)小區(qū)名稱(chēng)，也沒(méi)說(shuō)門(mén)牌號(hào)。

來(lái)源：華大九天購(gòu)房公告

事實(shí)上，上海的“弄”相當(dāng)于北京的胡同、川渝的巷子，是一個(gè)比較大的范圍，號(hào)也只能具體到樓棟，并不能精確到房間。

從地圖上來(lái)看，海洋七路與木荷路相鄰，兩條路及周邊部分公路顯示的都是“在建”狀態(tài)。

來(lái)源：高德地圖截圖

一位在這附近送餐的外賣(mài)小哥表示，這附近有一個(gè)同濟(jì)大學(xué)的實(shí)驗(yàn)基地，還有一個(gè)臨港的智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)綜合測(cè)試示范區(qū)，剩下的除了工地就是荒地，一般這里點(diǎn)餐的也都是工地上的工作人員。

從高德衛(wèi)星地圖來(lái)看，海洋七路和木荷路中間確實(shí)對(duì)應(yīng)了一塊正在建造中的住宅區(qū)域，從公租房所在區(qū)域細(xì)節(jié)可以看到，該區(qū)域很多房子還未封頂，也沒(méi)有綠化。

公租房所在區(qū)域

公租房所在區(qū)域細(xì)節(jié)

華大九天在10月26日的回復(fù)公告中也確認(rèn)了這一點(diǎn)，表示“公司本次交易購(gòu)買(mǎi)的公租房為預(yù)售房，相關(guān)房產(chǎn)目前仍在建設(shè)過(guò)程中。”

此外，華大九天還表示，公司用于購(gòu)買(mǎi)本次公租房資金充足且并非來(lái)自首次公開(kāi)發(fā)行募集資金，不存在其他融資安排，亦不涉及募集資金變相投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情形。

從已有的房屋信息來(lái)看，這兩處公租房的總建筑面積4420.88平方米，海洋七路房屋的總房?jī)r(jià)款(包含房屋全裝修價(jià)格)暫定為人民幣5977.26萬(wàn)元，木荷路房屋的總房?jī)r(jià)款(包含房屋全裝修價(jià)格) 暫定為人民幣 5137.53萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，華大九天斥資1.11億元購(gòu)買(mǎi)了4420.88平方米的全裝房，每平米折合2.51萬(wàn)元。

安居客數(shù)據(jù)顯示，上海10月二手房均價(jià)5.61萬(wàn)元每平方米，不過(guò)搜索華大九天所購(gòu)公租房附近的住宅，如臨港海濱國(guó)際花園，最新的價(jià)格為2.39萬(wàn)元每平方米。

來(lái)源：安居客

考慮到華大九天購(gòu)買(mǎi)的包含房屋全裝，由此來(lái)看，其購(gòu)物價(jià)格和市場(chǎng)的二手住宅均價(jià)相差不多。但如深交所問(wèn)詢(xún)中所述，這次的交易合規(guī)嗎？

公租房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？

事實(shí)上，公租房也是可以買(mǎi)賣(mài)的，但各地政策稍有不同。

據(jù)上海市光明律師事務(wù)所付永生律師介紹，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，臨港新片區(qū)參照經(jīng)濟(jì)特區(qū)管理。為了加大對(duì)人才的住房保障力度，2019年9月1日制訂的《中共上海市委、上海市人民政府關(guān)于促進(jìn)中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施特殊支持政策的若干意見(jiàn)》第38條規(guī)定：建設(shè)“先租后售”公租房。建成后10年內(nèi)作為公租房使用，其中50%房源可由單位按門(mén)棟整體購(gòu)買(mǎi)作為公租房中單位租賃房使用。公租房建成10年后可作為商品住房按套上市轉(zhuǎn)讓。

付永生律師表示，《上海市人民政府關(guān)于深化完善“雙特”政策支持臨港地區(qū)新一輪發(fā)展的若干意見(jiàn)》滬府發(fā)〔2016〕49號(hào)，規(guī)定對(duì)上海臨港地區(qū)建立特別機(jī)制和實(shí)施特殊政策（簡(jiǎn)稱(chēng)“雙特”政策），允許公共租賃房“先租后售”。

值得注意的是，這一規(guī)定里有一個(gè)10年期限。

不過(guò)2022年6月1日，中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)管理委員會(huì)特別批復(fù)了臨港公共租賃住房項(xiàng)目整體預(yù)售。

批復(fù)項(xiàng)目為臨港科技創(chuàng)新城園區(qū)的5個(gè)地塊，其中就包括華大九天購(gòu)買(mǎi)公租房的地塊。批復(fù)函的具體要求中提到，本項(xiàng)目50%銷(xiāo)售部分僅向臨港科技城園區(qū)內(nèi)的企事業(yè)單位及分支機(jī)構(gòu)按門(mén)洞號(hào)進(jìn)行整體預(yù)售……銷(xiāo)售范圍不超過(guò)住宅總面積的50%。

可以看到，華大九天的購(gòu)房行為是有政策依據(jù)的，只不過(guò)與大眾概念中享受公租房待遇的中等偏下的群體不同，華大九天購(gòu)房目的是為了吸引和激勵(lì)核心人員。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，公租房在沒(méi)有禁止性規(guī)定的情況下是可以出售的，而且公租房的建設(shè)與持有方往往為了自身的流動(dòng)性也會(huì)傾向于出售部分公租房或者將公租房資產(chǎn)證券化。但是公租房由于享受了一定的政策優(yōu)惠和政策補(bǔ)貼，比如地價(jià)折讓、規(guī)費(fèi)減免等，所以無(wú)論是直接出售還是賣(mài)給市場(chǎng)化的公司來(lái)出售，除非入住者符合相關(guān)的資格要求且滿(mǎn)足一定的年限之外，則可能還需要補(bǔ)交相應(yīng)的政策性?xún)?yōu)惠或者補(bǔ)貼形成的市場(chǎng)差價(jià)。華大九天這一動(dòng)作在沒(méi)有禁止性規(guī)定的情況下也不能說(shuō)不是合法合規(guī)的，因此深交所只是問(wèn)詢(xún)以關(guān)注其資金使用的合理性而已。

華大九天的這一行為，對(duì)外的說(shuō)辭是為了員工福利，如果入住員工符合公租房要求的資格倒也無(wú)妨，但是如果員工不符合入住資格且居住年限不滿(mǎn)足公租房要求的話(huà)，則買(mǎi)入的產(chǎn)權(quán)人是要補(bǔ)足公租房所享受的政策性差價(jià)的。柏文喜表示，如果這些房子轉(zhuǎn)售給員工，則華大九天就不存在變相投向房地產(chǎn)的可能性了；如果這些房子由公司持有，則需要解決好公租房的相關(guān)政策問(wèn)題，在受公租房政策限制的情況下，華大九天也很難實(shí)現(xiàn)變相投資房地產(chǎn)。而只有華大九天完全將這些房產(chǎn)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的商品房來(lái)自行持有，才具備變相投資房地產(chǎn)的可能。

華大九天七月底登陸深市創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)業(yè)板企業(yè)確實(shí)需要維持技術(shù)骨干人員和核心團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。柏文喜認(rèn)為，華大九天上市剛兩個(gè)月，還沒(méi)做出成績(jī)就開(kāi)始買(mǎi)房激勵(lì)員工，這么大的激勵(lì)動(dòng)作可能是出于穩(wěn)定核心技術(shù)團(tuán)隊(duì)的需要，未必不具備合理性。即使是出于穩(wěn)定核心技術(shù)團(tuán)隊(duì)目的的炒概念，也有利于向市場(chǎng)傳達(dá)信心和有利于自身維護(hù)股價(jià)。