2020年的一波疫情，徹底打亂了地產(chǎn)開發(fā)商的節(jié)奏，尤其對于大型商業(yè)綜合體，長時間的歇業(yè)和租金減免對企業(yè)的抗風險能力考驗極大。新城控股長期以來都是住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動，過去一年，旗下吾悅廣場悄然完成全國化布局，并成為營收重要引擎。

后疫情時代，新城控股如何應(yīng)對變化？

回款拿地，節(jié)奏自如

近期，新城控股（601155.SH）發(fā)布2021年半年度報告，報告顯示，上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%。

營收同比翻倍的主要原因，是因為疫情放緩的房屋交付節(jié)奏回到正軌。

數(shù)據(jù)顯示，新城控股上年同期期末在建面積8000多萬平方米，竣工面積600多萬平方米，結(jié)算面積500多萬平方米；今年上半年期末在建面積8000萬平方米，竣工面積1500多萬平方米，結(jié)算面積1100多萬平方米。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年A股上市房企歸母凈利潤總計達663億元，同比下降19.4%，毛利率和凈利率也均較去年同期下滑。隨著調(diào)控趨嚴，房地產(chǎn)企業(yè)整體防風險、去杠桿壓力上升，加之地價上升對利潤產(chǎn)生侵蝕，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)躺著賺錢的時代一去不復(fù)返。

董事長王曉松也在業(yè)績會上坦言：“從整個大趨勢來看，未來行業(yè)的超高回報很難再出現(xiàn)。但隨著三條紅線、集中供地等政策的推進，行業(yè)集中度會進一步提高，頭部企業(yè)機會增多。對于公司而言，2020-2021年由于低毛利項目的持續(xù)消化，這兩年處于結(jié)算利潤率的底部區(qū)域。隨著去年以來銷售利潤率的改善，近兩年拿地過程中對投資紀律的堅守，以及結(jié)算結(jié)構(gòu)中商管收入所占比重的持續(xù)增長，未來公司結(jié)算利潤率有望提升。”

行業(yè)整體利潤更薄，新城控股早早布局風險相對更低，能級更高的城市。報告期內(nèi)，新城控股新增土地儲備共61幅，其中一二線城市占比45%，長三角強三四線城市占比32%，更多聚焦于如南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等地。

更合理的投資布局保證了新城控股未來三到五年的業(yè)績空間，截至報告期末,新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到3485萬平方米，營收和利潤已早早鎖定。

吾悅廣場全國開花

如果說嚴格的紀律性和執(zhí)行力確保了新城節(jié)奏不踏錯，那么王曉松提到的商管收入增長則為新城控股提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2012年，“吾悅”商業(yè)地產(chǎn)品牌誕生，10年時間過去，截至2021年8月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到177座，進駐全國131個城市。近三年來，吾悅廣場全國化布局持續(xù)推進，對比2017年，僅有23個自持項目，4個輕資產(chǎn)項目。

在中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的“2020中國購物中心企業(yè)(集團)TOP 60榜單”中，吾悅廣場位列第二，僅次于萬達。

圖片來源：新城控股官網(wǎng)

和土儲分布不同，吾悅廣場采取全國開花策略，一二線和三四線齊頭并進。一二線城市商業(yè)廣場競爭激烈成本高昂，在三四線城市廣布局可以更容易獲得市中心地段和政策支持，在品牌傳播上也有利于形成當?shù)亍按蚩c”。

隨著品牌影響力拓展至全國，新城控股的雙輪效應(yīng)更加明顯。

2021上半年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為39.38億元（含稅租金收入），2020年同期為22.78億元，同比上漲近73%；對比疫情前，2019年同期租金收入為17.41 億元，同比上漲126.2%。

可以看出疫情對商業(yè)項目的正常營業(yè)及租金收入影響很大，但因為規(guī)模擴張，新城控股商業(yè)收入增長依然可觀。按目前增速計算，商業(yè)營收將在2023年達到百億級別。

商業(yè)營收的增多還意味著價值重估，據(jù)《時代周報》報道，新城控股內(nèi)部研究了香港商業(yè)地產(chǎn)商后發(fā)現(xiàn)，一般當商業(yè)運營收入產(chǎn)生的利潤超過總利潤10%以上后，資本市場對公司業(yè)務(wù)的看法會從傳統(tǒng)住宅開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向運營商。

近年來，包括寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、中駿商管等公司等在內(nèi)的商管板塊被陸續(xù)分拆上市，獲得的PE估值也遠超傳統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)。與之對比，手握全國第二大商管品牌的新城控股其價值恐怕確實被低估。

總之，以購物中心提升出售物業(yè)的去化速度和溢價率，通過出售住宅為購物中心帶來穩(wěn)定客流，新城控股的雙輪驅(qū)動良性發(fā)展。

未來，公司有意加大輕資產(chǎn)比例，由雇租模式逐漸轉(zhuǎn)向為“自營+聯(lián)營+租賃”相結(jié)合的合作方式，打通商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”鏈條。輕資產(chǎn)運營更考驗企業(yè)品牌力的軟實力，同時也會降低企業(yè)資金風險。

REITs出海，首發(fā)綠色債券

半年報顯示，截至期末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為75.45%；同時，凈負債率為60.48%,維持行業(yè)低位。流動性方面，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比約1.44倍。

整體來看，新城控股踩中“三道紅線”中的一道紅線，位列“黃檔”。 業(yè)績會上，王曉松說，公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，將結(jié)合自身實際情況和央行要求，穩(wěn)步降檔，在2023年6月末之前降至“綠檔”。

目前看來，新城控股在市場融資能力較強，今年2月成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%；6月底，發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%，賬簿峰值認購超8倍，這也是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券。

伴隨著雙碳行動落實，誕生于可持續(xù)發(fā)展理念下的綠色債券近來盛行，所得資金專門用于資助符合規(guī)定條件的綠色項目或為這些項目進行再融資。

我國綠色債券始于2015年，受宏觀影響，房企融資變難，綠色債券開始走熱。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年95家典型房企綠色優(yōu)先票據(jù)發(fā)行規(guī)模達19億美元，同比2019年大幅增長245%。2021年上半年，綠色債券融資規(guī)模飛漲，共融資332億元，已是去年全年的近2倍。

發(fā)行綠色債券，是新城控股持續(xù)拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

除了拓寬融資渠道外，新城控股優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的方法還有REITs出海。

7月30日，新城控股公告稱正籌劃將把9個位于重點城市的商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

種種優(yōu)化財務(wù)的舉措也收獲評級機構(gòu)認可，去年12月至今，已有多家主流評級機構(gòu)上調(diào)對新城控股和相關(guān)公司的評級。

廣發(fā)證券研報表示，2021年上半年，新城控股竣工帶動結(jié)算高增長，整體可結(jié)算資源充足。投資端表現(xiàn)穩(wěn)健，高地貨比與快周轉(zhuǎn)的“裂變開發(fā)模式”幫助公司兼顧住開、商開同步增長。2021年商業(yè)客流、客單價增長較快，公司租金轉(zhuǎn)化率仍有提升空間。維持買入評級。