銷售額與營收“雙增長”背后：金科“穩(wěn)”字訣的勇氣、底氣與機(jī)遇

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去的土地紅利時(shí)代、金融紅利時(shí)代，進(jìn)入了管理紅利時(shí)代和創(chuàng)新紅利時(shí)代。”2021年初，媒體向剛履新的金科股份（000656.SZ）董事長周達(dá)提問“如何評(píng)價(jià)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展”時(shí)，他給出上述回復(fù)。

那時(shí)候，“兩集中”政策尚未執(zhí)行，房企亦可用超過銷售額40%的資金囤地，鉗住房企的還只有“三條紅線”，維持現(xiàn)狀仍有空間。即便如此，金科還是要在轉(zhuǎn)型，主動(dòng)告別“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)發(fā)展路徑，讓速度降下來，讓能力提上去。

公司內(nèi)部，這被稱為“高質(zhì)量發(fā)展”，被寫進(jìn)《公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025）》。這可不是喊一句口號(hào)那么簡單。

一直以來，房企仰賴政策的指引、資本的輔佐，讓企業(yè)規(guī)模在時(shí)代發(fā)展過程中“滾雪球”。很多人認(rèn)為那是大勢(shì)，是命中注定，雪球會(huì)越滾越大，不需要誰在后面推。

金科選擇這條路，是要跟自己“較勁”：卸載債務(wù)與杠桿附帶風(fēng)險(xiǎn)，修筑內(nèi)部各方面能力圍墻。選擇穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展的路，需要勇氣、底氣，以及把握新時(shí)代機(jī)遇的能力。從結(jié)果來看，金科在這些方面取得了成績。

從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，金科實(shí)現(xiàn)營收、利潤、銷售額同步成長，同時(shí)土儲(chǔ)資源優(yōu)渥，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極低。這是建立在主動(dòng)革新基礎(chǔ)上的成績，不會(huì)因?yàn)橥獠康膭?dòng)蕩而轉(zhuǎn)變。

健康帶來勇氣

都說2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，房企遭遇前所未有的阻力，是這樣嗎？

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年全國居民人均消費(fèi)支出11471元，比上年同期名義增長18.0%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長17.4%。在細(xì)分項(xiàng)目中，居住消費(fèi)有了7.5%的增長。

全面回升的數(shù)據(jù)證明，雖然新冠疫情的影響仍會(huì)間歇性出現(xiàn)反彈，但隨著應(yīng)對(duì)疫情的能力不斷提升，市場(chǎng)復(fù)蘇的意愿日趨迫切，需求端已經(jīng)覺醒。

面對(duì)機(jī)會(huì)，按下暫停鍵的房企不在少數(shù)。機(jī)會(huì)就擺在那，可很多人不敢碰，勇氣變成了彌足珍貴的東西。

金科表現(xiàn)出強(qiáng)大的勇氣，首先來自其健康的“軀體”。發(fā)布2020年全年業(yè)績時(shí)，金科已經(jīng)將“三條紅線”全部調(diào)至安全區(qū)；今年上半年，金科仍在不斷優(yōu)化相關(guān)指標(biāo)，提升安全系數(shù)。

不僅如此，金科實(shí)現(xiàn)“一增一減”：一方面提升現(xiàn)金流儲(chǔ)備，貨幣資金余額約370億元，同比增長0.73%；另一方面941.44億元的有息負(fù)債余額，同比減少超過160億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債為268億元，占比降至28.47%。

有了牢固的“防火墻”，金科自然有了快速發(fā)展的底氣。報(bào)告期內(nèi)，金科營收達(dá)到439.73億元，同比增長45.10%；實(shí)現(xiàn)凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤37.05億元，同比增長2.49%。

上半年，金科實(shí)現(xiàn)銷售金額約1025億元，同比增長18%；銷售面積約1005萬平方米，同比增長約17%。實(shí)現(xiàn)銷售回款約997億元，回款比例高達(dá)97%。銷售金額與面積同步增長，可見金科的儲(chǔ)備“不愁賣”，不用通過降價(jià)銷售拉動(dòng)業(yè)績。

指標(biāo)健康帶來發(fā)展的動(dòng)力，快速發(fā)展進(jìn)一步優(yōu)化指標(biāo)，金科內(nèi)部實(shí)現(xiàn)健康正循環(huán)。

領(lǐng)先一步的生態(tài)能力

有了上半年的穩(wěn)定發(fā)展夠用嗎？還不夠。

各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)健康，讓金科能夠在短期內(nèi)脫穎而出；不過隨著時(shí)間的推移，這些優(yōu)勢(shì)還不夠充分。

經(jīng)過一番優(yōu)勝劣汰，優(yōu)質(zhì)的房企將會(huì)陸續(xù)優(yōu)化健康指標(biāo)，轉(zhuǎn)為“綠檔”；高價(jià)庫存逐步清空，也會(huì)讓房企利潤逐步企穩(wěn)回升。不久后的將來，經(jīng)過大浪淘沙留存的企業(yè)，仍會(huì)站在同一條起跑線上。到時(shí)候，金科憑什么繼續(xù)贏下去？

“卓越的地產(chǎn)企業(yè)，只有捕捉不同階段市場(chǎng)需求、不斷進(jìn)行多元化產(chǎn)品組合，拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，才能獲得穿透市場(chǎng)周期、實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的能力。”從周達(dá)的觀點(diǎn)中可以看出，金科已經(jīng)有了答案——與其在地產(chǎn)板塊戀舊，不如打破傳統(tǒng)，創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)。

隨著用戶改善型住房需求不斷升溫，在滿足“居住需求”的基礎(chǔ)上，如何提升“生活體驗(yàn)”成為行業(yè)全新的課題。房子、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)附近商業(yè)，以及周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐漸構(gòu)成了居民的宜居生態(tài)圈。

這意味著，房企只會(huì)蓋房子，已經(jīng)不能滿足用戶需求，多元化能力儲(chǔ)備才是贏得未來的關(guān)鍵。金科對(duì)行業(yè)風(fēng)向轉(zhuǎn)變非常敏感。之前已領(lǐng)先一步完成“三條紅線”降線，如今率先布局生態(tài)，充分體現(xiàn)在“四位一體，協(xié)同發(fā)展”的戰(zhàn)略規(guī)劃中。

上半年，除了推出住宅項(xiàng)目，金科還在產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)發(fā)力。報(bào)告期內(nèi)，完善城市綜合體金科中心、購物中心金科愛琴海、社區(qū)商業(yè)中心金WALK三大商業(yè)產(chǎn)品線后，重慶、昆明、慈溪金科愛琴海商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)更名運(yùn)營，首個(gè)超大型城市綜合體金科中心正式亮相。

濟(jì)寧金科生命健康科技城與固安智慧科技城兩個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目先后開園，進(jìn)一步夯實(shí)了金科推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力。

結(jié)合2020年末已成功上市，以“服務(wù)+科技+生態(tài)”的三大利器，服務(wù)全國26個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）166座城市的金科服務(wù)（09666.HK），金科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)用生態(tài)思維改造地產(chǎn)業(yè)務(wù)的目標(biāo)。

以地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為平臺(tái)，形成住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)的能力閉環(huán)，金科先于其他房企形成了經(jīng)營地產(chǎn)生態(tài)的能力。

這一切，都是以實(shí)力打通業(yè)務(wù)模塊的各條經(jīng)絡(luò)。

笑看風(fēng)云淡

進(jìn)入下半年，市場(chǎng)會(huì)變得更好嗎？壓力會(huì)小一些嗎？答案或許是市場(chǎng)會(huì)更好，可是壓力不會(huì)更小。

從上半年的整體數(shù)據(jù)來看，需求端將會(huì)繼續(xù)回暖；經(jīng)過首輪“兩集中”供地試水，地方亦開始調(diào)整市場(chǎng)競(jìng)爭邏輯，為房企預(yù)留更多的利潤空間，避免踩踏事故推高地價(jià)。行業(yè)繼續(xù)朝著健康、有序的方向調(diào)整，這無疑是最好的消息。

對(duì)金科而言，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，是鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)，更是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)：健康指標(biāo)全達(dá)標(biāo)，建立“住宅+服務(wù)+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”的價(jià)值閉環(huán)，這些是金科的優(yōu)勢(shì)。不過健康穩(wěn)定的發(fā)展不是一朝一夕的事情，需要有強(qiáng)大的儲(chǔ)備，隨時(shí)對(duì)抗行業(yè)周期的影響與外部環(huán)境的變化。

好在金科同樣早有準(zhǔn)備：面對(duì)首輪“兩集中”供地，盡可沒有盲目爭擴(kuò)容，而是堅(jiān)持多元化拿地模式，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，累計(jì)新增土地儲(chǔ)備39宗，土地購置合同金額達(dá)到354億元，計(jì)容建筑面積835萬平方米，平均樓面單價(jià)為4240元/平方米，投資銷售比控制在40%以內(nèi)，在保證現(xiàn)金流安全的前提下有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。

借助“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式，金科獲取的土地計(jì)容建筑面積達(dá)到472萬平方米，占比57%；新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二、三線（含新一線）城市占比超93%，城市能級(jí)顯著提升。

截止報(bào)告期末，公司總可售資源約7311萬平方米，按區(qū)域劃分，總部重慶占比降至23.69%，華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售占比分別達(dá)到43%、20%、12%、11%、8%。金科在全國范圍內(nèi)布局日趨合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及行業(yè)趨勢(shì)更為契合，從而為今后繼續(xù)快速成長，優(yōu)化健康指標(biāo)提供潛力。

既有健康成長的能力儲(chǔ)備，又能不斷向內(nèi)挖掘潛力，金科已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的標(biāo)桿，獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)廣泛認(rèn)可。截至目前，金科仍然維持國內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“AAA”全覆蓋，穆迪國際將金科的評(píng)級(jí)從穩(wěn)定提升為展望正面，標(biāo)普更是跳過展望調(diào)整，直接將評(píng)級(jí)從B+跳升至BB-。

“千磨萬擊還堅(jiān)勁，任爾東西南北風(fēng)。”有了這些高質(zhì)量資源，金科能夠做到“笑看風(fēng)云淡”。

結(jié)語

當(dāng)前，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)仍在快速改變，競(jìng)爭壓力還會(huì)繼續(xù)加大。如何定位發(fā)展方向，考驗(yàn)每家房企的能力與定力。

品折扣、給禮品、贈(zèng)車位……這些傳統(tǒng)的營銷方式曾經(jīng)“亂花漸欲迷人眼”。不過從需求端反饋來看，用戶似乎并不關(guān)心這些。他們正在從尋找居住空間，轉(zhuǎn)變成享受生活樂趣。或許這，就是所謂的“返璞歸真”吧。

如今，金科正在努力建立地產(chǎn)生態(tài)圈，用更加多元化的價(jià)值滿足不同用戶的需求。比起龍頭房企，金科的理念更超前，嘗試更深入；比起身后的追趕者，金科更健康，儲(chǔ)備也更豐富。繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，金科具備這樣的實(shí)力。

上半年?duì)I收大增近五成，金科股份做對(duì)了什么？