“房地產行業已經從過去的土地紅利時代、金融紅利時代，進入了管理紅利時代和創新紅利時代。”2021年初，媒體向剛履新的金科股份（000656.SZ）董事長周達提問“如何評價地產行業發展”時，他給出上述回復。

那時候，“兩集中”政策尚未執行，房企亦可用超過銷售額40%的資金囤地，鉗住房企的還只有“三條紅線”，維持現狀仍有空間。即便如此，金科還是要在轉型，主動告別“高杠桿+高周轉”的傳統發展路徑，讓速度降下來，讓能力提上去。

公司內部，這被稱為“高質量發展”，被寫進《公司發展戰略規劃綱要（2021-2025）》。這可不是喊一句口號那么簡單。

一直以來，房企仰賴政策的指引、資本的輔佐，讓企業規模在時代發展過程中“滾雪球”。很多人認為那是大勢，是命中注定，雪球會越滾越大，不需要誰在后面推。

金科選擇這條路，是要跟自己“較勁”：卸載債務與杠桿附帶風險，修筑內部各方面能力圍墻。選擇穩定、高質量發展的路，需要勇氣、底氣，以及把握新時代機遇的能力。從結果來看，金科在這些方面取得了成績。

從半年報數據來看，金科實現營收、利潤、銷售額同步成長，同時土儲資源優渥，債務風險極低。這是建立在主動革新基礎上的成績，不會因為外部的動蕩而轉變。

健康帶來勇氣

都說2021年上半年，房地產行業進入寒冬，房企遭遇前所未有的阻力，是這樣嗎？

根據國家統計局數據，上半年全國居民人均消費支出11471元，比上年同期名義增長18.0%，扣除價格因素，實際增長17.4%。在細分項目中，居住消費有了7.5%的增長。

全面回升的數據證明，雖然新冠疫情的影響仍會間歇性出現反彈，但隨著應對疫情的能力不斷提升，市場復蘇的意愿日趨迫切，需求端已經覺醒。

面對機會，按下暫停鍵的房企不在少數。機會就擺在那，可很多人不敢碰，勇氣變成了彌足珍貴的東西。

金科表現出強大的勇氣，首先來自其健康的“軀體”。發布2020年全年業績時，金科已經將“三條紅線”全部調至安全區；今年上半年，金科仍在不斷優化相關指標，提升安全系數。

不僅如此，金科實現“一增一減”：一方面提升現金流儲備，貨幣資金余額約370億元，同比增長0.73%；另一方面941.44億元的有息負債余額，同比減少超過160億元，其中一年內到期有息負債為268億元，占比降至28.47%。

有了牢固的“防火墻”，金科自然有了快速發展的底氣。報告期內，金科營收達到439.73億元，同比增長45.10%；實現凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤37.05億元，同比增長2.49%。

上半年，金科實現銷售金額約1025億元，同比增長18%；銷售面積約1005萬平方米，同比增長約17%。實現銷售回款約997億元，回款比例高達97%。銷售金額與面積同步增長，可見金科的儲備“不愁賣”，不用通過降價銷售拉動業績。

指標健康帶來發展的動力，快速發展進一步優化指標，金科內部實現健康正循環。

領先一步的生態能力

有了上半年的穩定發展夠用嗎？還不夠。

各項風險指標健康，讓金科能夠在短期內脫穎而出；不過隨著時間的推移，這些優勢還不夠充分。

經過一番優勝劣汰，優質的房企將會陸續優化健康指標，轉為“綠檔”；高價庫存逐步清空，也會讓房企利潤逐步企穩回升。不久后的將來，經過大浪淘沙留存的企業，仍會站在同一條起跑線上。到時候，金科憑什么繼續贏下去？

“卓越的地產企業，只有捕捉不同階段市場需求、不斷進行多元化產品組合，拓展創新業務領域，才能獲得穿透市場周期、實現永續經營的能力。”從周達的觀點中可以看出，金科已經有了答案——與其在地產板塊戀舊，不如打破傳統，創新產品與服務。

隨著用戶改善型住房需求不斷升溫，在滿足“居住需求”的基礎上，如何提升“生活體驗”成為行業全新的課題。房子、物業服務、小區附近商業，以及周邊產業發展，逐漸構成了居民的宜居生態圈。

這意味著，房企只會蓋房子，已經不能滿足用戶需求，多元化能力儲備才是贏得未來的關鍵。金科對行業風向轉變非常敏感。之前已領先一步完成“三條紅線”降線，如今率先布局生態，充分體現在“四位一體，協同發展”的戰略規劃中。

上半年，除了推出住宅項目，金科還在產業園區與商業項目建設環節發力。報告期內，完善城市綜合體金科中心、購物中心金科愛琴海、社區商業中心金WALK三大商業產品線后，重慶、昆明、慈溪金科愛琴海商業項目實現更名運營，首個超大型城市綜合體金科中心正式亮相。

濟寧金科生命健康科技城與固安智慧科技城兩個產業項目先后開園，進一步夯實了金科推動地方產業發展的能力。

結合2020年末已成功上市，以“服務+科技+生態”的三大利器，服務全國26個省（自治區、直轄市）166座城市的金科服務（09666.HK），金科已經實現用生態思維改造地產業務的目標。

以地產業務作為平臺，形成住宅、商業、產業、服務的能力閉環，金科先于其他房企形成了經營地產生態的能力。

這一切，都是以實力打通業務模塊的各條經絡。

笑看風云淡

進入下半年，市場會變得更好嗎？壓力會小一些嗎？答案或許是市場會更好，可是壓力不會更小。

從上半年的整體數據來看，需求端將會繼續回暖；經過首輪“兩集中”供地試水，地方亦開始調整市場競爭邏輯，為房企預留更多的利潤空間，避免踩踏事故推高地價。行業繼續朝著健康、有序的方向調整，這無疑是最好的消息。

對金科而言，地產行業風云變幻，是鞏固領先優勢的機會，更是一個巨大的挑戰：健康指標全達標，建立“住宅+服務+商業+產業運營”的價值閉環，這些是金科的優勢。不過健康穩定的發展不是一朝一夕的事情，需要有強大的儲備，隨時對抗行業周期的影響與外部環境的變化。

好在金科同樣早有準備：面對首輪“兩集中”供地，盡可沒有盲目爭擴容，而是堅持多元化拿地模式，獲取優質土地資源，累計新增土地儲備39宗，土地購置合同金額達到354億元，計容建筑面積835萬平方米，平均樓面單價為4240元/平方米，投資銷售比控制在40%以內，在保證現金流安全的前提下有效補充了優質土地資源。

借助“地產+商業”、“地產+產業”、收并購等方式，金科獲取的土地計容建筑面積達到472萬平方米，占比57%；新增土地儲備按計容建筑面積計算二、三線（含新一線）城市占比超93%，城市能級顯著提升。

截止報告期末，公司總可售資源約7311萬平方米，按區域劃分，總部重慶占比降至23.69%，華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區銷售占比分別達到43%、20%、12%、11%、8%。金科在全國范圍內布局日趨合理，與經濟發展及行業趨勢更為契合，從而為今后繼續快速成長，優化健康指標提供潛力。

既有健康成長的能力儲備，又能不斷向內挖掘潛力，金科已經成為地產行業穩定發展的標桿，獲得評級機構廣泛認可。截至目前，金科仍然維持國內主流評級機構“AAA”全覆蓋，穆迪國際將金科的評級從穩定提升為展望正面，標普更是跳過展望調整，直接將評級從B+跳升至BB-。

“千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風。”有了這些高質量資源，金科能夠做到“笑看風云淡”。

結語

當前，整個地產行業仍在快速改變，競爭壓力還會繼續加大。如何定位發展方向，考驗每家房企的能力與定力。

品折扣、給禮品、贈車位……這些傳統的營銷方式曾經“亂花漸欲迷人眼”。不過從需求端反饋來看，用戶似乎并不關心這些。他們正在從尋找居住空間，轉變成享受生活樂趣。或許這，就是所謂的“返璞歸真”吧。

如今，金科正在努力建立地產生態圈，用更加多元化的價值滿足不同用戶的需求。比起龍頭房企，金科的理念更超前，嘗試更深入；比起身后的追趕者，金科更健康，儲備也更豐富。繼續穩定發展，金科具備這樣的實力。

上半年營收大增近五成，金科股份做對了什么？