“杭州龍頭房企”發債10億“借新還舊”，144億集中兌付債務壓頂

8月17日，綠城集團完成回售并注銷“18綠城09”的5億元公司債券，其回售資金兌付日為2021年9月6日。

在前一天，8月16日，綠城集團發行的10億元公司債，正是擬用于償還在2021年9月回售的“18綠城09”、“18綠城11”的本金部分。

其中，“18綠城09”公司債余額為5億元，到期時間為2023年9月4日；“18綠城11”私募債余額為10億元，其回售日為2021年9月21日，到期時間為2023年9月21日。

并且，上述兩只債券余額共為15億元，其擬用募集資金剛好為10億元。

144億集中兌付債務壓頂

來源：WIND

據WIND數據顯示，綠城集團所有債券合計余額約為395.38億元。其中，1年以內到期的債券共有9只，余額為143.53億元，面臨短期集中兌付壓力較大。

截至2021年3月末，綠城集團資產總計為4357.35億元，負債合計為3582.86億元，其資產負債率為82.23%。

地產風云界分析其債務結構發現，綠城集團主要以流動負債為主。其流動負債為2757.69億元，非流動負債約為825.16億元。由于其短債規模較大，因此面臨短期償債壓力。

8月10日，據上交所公司債券項目信息平臺顯示，綠城集團2021年度應收賬款資產支持專項計劃項目狀態更新為“已受理”，其發行金額為17.82億元。

8月16日，中誠信就綠城集團2021年發行的10億元公司債維持了穩定評級，并判定其主體信用等級為AAA。

中誠信認為，綠城集團近年來拿地力度有所加大，土地儲備面積持續增加，對其未來銷售業績的提升提供了保障。截至2020年末，綠城集團項目儲備面積為4895.92萬平方米。

拿地金額“預警”

頻繁發債似乎違背了公司當初立下的“承諾”。綠城中國（3900.HK）曾表示，會逐步去掉房企靠發債謀發展的依賴。

之所以計劃減緩發債，是因為截至2020年末，綠城中國“踩中”一道紅線。

2020年年報顯示，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2.0，符合監管要求，但剔除預收賬款的資產負債率為71%，“踩中”一道紅線。

綠城中國表示，接下來將通過提升銷售回款力度、拓寬拿地手段等方式控制公司的債務規模，計劃在2023年成為“綠檔”房企。

另外，年報數據顯示，2020年綠城中國實現營業收入657.83億元，同比增6.8%，但股東核心凈利潤從2019年的43.36億元下降到了2020年的39.93億元。

綠城中國董事會主席張亞東曾表示，綠城中國最大的短板就是投資和運營。為了應對這些難題，綠城中國一改往日的保守投資態勢，開始積極拿地。

8月5日，據綠城中國公告顯示，2021年1-7月，其累計實現總合同銷售額1945億元，同比增長約77%。7月單月綠城中國自投項目銷售金額約達146億元。

據中指研究院《2021年1-7月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，綠城中國拿地金額為744億元，行業排名第四。

此外，據中指研究院《2021年1-7中國房地產企業權益銷售業績TOP100》顯示，綠城中國前7月權益銷售額為788.2億元。

依據上述數據來看，綠城中國1-7月拿地銷售比約為94.39%，嚴重超出此前財聯社報道的“被納入‘三道紅線’試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%”的限制。

實際上，2020年，綠城中國就在土地市場頻頻拿地，對于規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，40％拿地金額占比上限限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，但總體而言有利于房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

綠城的“混改”之路

綠城集團創始人宋衛平，在大學畢業后被分配到了舟山黨校做歷史老師。5年后，宋衛平去珠海做了一段時間的刊物編輯。1994年，宋衛平從珠海回到杭州開始投資房地產，先后借款300多萬元，同創始團隊一起，在1995年1月建立綠城。

1995年，宋衛平在杭州開發了丹桂花園、金桂花園、銀桂花園、丹桂公寓、月桂花園等項目，初步奠定了綠城在浙江的品牌房產地位。

2006年7月13日，綠城中國在香港聯交所順利掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主板成功上市的房地產企業。

來源：綠城中國官網

據2006年財報顯示，綠城中國實現營業收入約為64億元，同比增長152%。其中，來自物業銷售的收入占99%。

2007年，綠城中國銷售規模首次破百億，宋衛平便把2008年的目標定為200億元。

然而，猝不及防的金融危機加政府的宏觀調控，使綠城中國沒有完成2008年的預定目標，最后以151億元的銷售額收官。

2009年初，綠城中國遭遇“清算”危機。

當時，綠城中國計劃實行的一筆19.83億元的信托融資，其條約多項違背2006年綠城發行4億美元高息票據時的契約。在這種情況下，債券持有人可以要求綠城中國提前贖回債券。

截至2008年，綠城中國只擁有17.18億元的現金，但卻有161.18億元貸款。最終，綠城中國以債券總金額8.5折的價格回購了上述高息債券，成功走出困局。

2012年6月，綠城中國引入九龍倉集團作為戰略性股東。2014 年12 月，綠城中國與中交集團簽訂戰略合作協議，成為綠城第一大股東。

由此，擁有央企、港資、創始人團隊等多方股東的綠城中國，開始走上了中國房地產行業中極具代表性的“混改”企業發展之路。

2016年，綠城中國銷售金額突破千億。2018年，綠城中國現合同銷售1564億元，同比增長6.9%。但沒有完成1600億銷售目標，并且增幅也創下近三年最低。

2019年7月，當時62歲的創始人宋衛平正式辭任董事會聯席主席，退出管理層。同年，張亞東接任了綠城中國的董事會主席。

2020年，綠城中國實現合同銷售面積1385萬平方米，總合同銷售金額2892億元，同比增長43%，重回行業前十地位。

張亞東在2020年業績發布會上表示，2021年，公司的合同銷售目標是3100億元以上，新增3000+億元土地貨值，成為有特長且全面發展的“優等生”。