上市門檻收緊，越秀、俊發(fā)等小物企還能趕上IPO的最后一班車嗎？

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)增速放緩的時代里，所有房企都不得不面對一道靈魂拷問——什么才是自己的第二增長曲線。

一場“疫情”過后，物業(yè)站在了資本市場的風(fēng)口。多家房企分拆物業(yè)公司單獨上市，以此打造業(yè)績第二曲線。而在“后疫情”時代的2021年里，物業(yè)上市的浪潮依然節(jié)節(jié)攀升，只不過，想要獲得資本市場的掌聲卻并不容易了。

6月27日晚，越秀服務(wù)正式于港交所主板上市。但在上市首日，越秀服務(wù)的股價便迎來了破發(fā)，開盤報4.77港元/股，跌2.25%，總市值約70.53億港元。同日，一家名為俊發(fā)七彩服務(wù)的物企，也向港交所提交了IPO申請書。根據(jù)中指院2021年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)排名顯示，俊發(fā)七彩服務(wù)位列第23位。

物業(yè)上市浪潮里，越秀服務(wù)、俊發(fā)七彩服務(wù)已經(jīng)屬于趕了一個“晚集”。但在港交所門口排隊的物業(yè)公司，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這兩個。據(jù)AI財經(jīng)社不完全統(tǒng)計，截至6月28日，有22家物業(yè)公司正在港交所遞表排隊中，而通過上市聆訊的共有5家物業(yè)公司，分別為融信服務(wù)、中駿商管、越秀服務(wù)、陽光智博生活、長城物業(yè)。

相比往年，2021年的物企上市潮來的更為火熱，僅僅今年上半年排隊上市的物企數(shù)量，便已超過了去年全年之和。但無論是從盈利指標(biāo)、經(jīng)營質(zhì)量、管理規(guī)模來看，這波上市潮的物管企業(yè)都較之遜色，它們大多面積較小，且盈利不佳，排在物管規(guī)模的尾部。

在物業(yè)板塊分拆成潮的當(dāng)下，小型物管還能否繼續(xù)登上資本快車？這些“扎堆”上市的中小物企們，期望趕在風(fēng)口期，登上資本市場的列車。但無論是資本市場還是房地產(chǎn)市場來看，留給它們的時間都不多了。

門檻收緊前，中小物企集中闖關(guān)

過去兩年來，幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)公司，不是在上市，就是在準(zhǔn)備上市的路上。據(jù)AI財經(jīng)社統(tǒng)計，自2018年以來，資本開始正式進駐物業(yè)市場，這一年僅有5家物管企業(yè)成功赴港上市， 2019年則共計12家公司上市，2020年物業(yè)上市潮更是兇猛，當(dāng)年上市共計18家公司。

進入2021年，這股上市熱潮愈演愈烈。

只不過，相比往年同期，今年不少物業(yè)公司的IPO進程卻多了些許波折。盡管有21家物企提交IPO，但在2021年，僅有宋都服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀地產(chǎn)等5家于上半年成功上市。

與此同時，不少物企還面臨著上市失敗，甚至二度遞表的境遇。2021年初，三盛控股旗下的伯恩物業(yè)被叫停IPO，朗詩、融信服務(wù)則出現(xiàn)了多次遞表的情況。

多位業(yè)內(nèi)人士分析道，中小物企扎堆IPO，與最近的港交所提升交易門檻有關(guān)。

據(jù)了解，2021年5月21日，香港聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結(jié)稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。

新規(guī)的出臺，主要影響的是這一類市盈率較高，但盈利較低的小型企業(yè)。而對于那些規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。

根據(jù)新規(guī)要求，上市企業(yè)需滿足最近一個財務(wù)年度的歸母凈利潤不低于3500萬港幣。 以此來看，20家物企中明宇商服、領(lǐng)悅服務(wù)、朗詩地產(chǎn)生活未能達到要求。此外，根據(jù)前兩個財務(wù)年度歸母凈利潤不低于4500萬港幣的要求，則有祥生活服務(wù)、融信服務(wù)等未能達標(biāo)。

新規(guī)出臺，無疑將讓正在排隊的或正醞釀上市的小型物管，增加更多壓力。對于處于排隊狀態(tài)的企業(yè)來說，如果年底前不能通過聆訊，也面臨著在2022年1月1日后重新遞表，受到新規(guī)制約的情況。

中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙預(yù)計，截至2021年末，中國物業(yè)行業(yè)市場上的上市物企將達到70家。此外，中指研究院報告亦提出，預(yù)計到2021年末，物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。

上市門檻收緊前，預(yù)計下半年，將有更多中小物管集中闖關(guān)，趕在年底前遞表。

分拆物業(yè)上市，估值真的“香”么？

房企們青睞物業(yè)公司的原因，是眾所周知的。一方面，物業(yè)公司作為嫁接存量市場的通道，讓此前以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的地產(chǎn)公司，有了更多業(yè)務(wù)拓展的可能。打通物業(yè)公司，也成為打入存量市場的一道關(guān)口。但對于多數(shù)房企而言，物業(yè)上市最直接的意圖，大多在于減輕母公司的債務(wù)壓力。由于被資本市場熱捧，物業(yè)公司的高估值，也給房企緩解資金鏈危機的空間。

譬如，2021年5月，碧桂園服務(wù)與雅生活先后進行配股，融得資金逾130億港元，為進一步擴張疆域提供"彈藥"。

據(jù)我們不完全統(tǒng)計，截至6月28日，共有43家來自內(nèi)地的物業(yè)管理公司在香港掛牌上市。這43家企業(yè)全部在主板上市，從市值上來看，這43家物企合計市值已經(jīng)突破萬億大關(guān)。

高估值、高市盈率，是物業(yè)成為房企眼中“香餑餑”的重要原因。但一個不可忽略的現(xiàn)實是，從2020年四季度開始，隨著各大房企物業(yè)紛紛上市之后，上市物企的數(shù)量變得越來越多，資本對物業(yè)也逐漸恢復(fù)理性。

根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計顯示，2020年超6成物業(yè)股股價漲幅低于板塊均值，另有近半物業(yè)股淪為"僵尸股"。

一定程度來看，物企的確趕上了風(fēng)口，但也不是誰都能飛起來。旭輝總裁林峰近期便公開表示，物業(yè)分拆上市的風(fēng)口已過去，除了一兩個巨無霸（像萬科、龍湖），其他基本會被主流投資機構(gòu)忽略，資本只會關(guān)注行業(yè)TOP10的企業(yè)。

從中小物企上市的股價表現(xiàn)，便能窺一二。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，以往41家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，總市值已從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。其中碧桂園市值已經(jīng)達到2644.84億港元（截至2021年6月28日收盤），而不少物企的市值卻還不到40億港元。

隨著物業(yè)股的大量上市，曾經(jīng)火熱的物業(yè)股概念逐漸失去光環(huán)。盡管房企們分拆物業(yè)板塊上市的熱情不減，但資本市場已逐漸回歸冷靜，破發(fā)成了常態(tài)。

對于等著扣響資本大門的中小物企來說，他們需要重新向資本市場講一個新故事。以往，物業(yè)公司的資本故事，始于規(guī)模。這也迫使物企們邁出了規(guī)模擴張的步伐，并購頻頻。據(jù)烯牛數(shù)據(jù)顯示，2020年物業(yè)服務(wù)行業(yè)并購案高達76起。

但如今，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈的情況下，市場上的物業(yè)公司業(yè)務(wù)布局開始呈現(xiàn)兩極化，一部分物業(yè)公司專注于傳統(tǒng)的物業(yè)+服務(wù)體系，另一些物業(yè)公司不再拘泥于物管服務(wù)，而是往多元化的方向發(fā)展，講起了新的故事。譬如，此次上市的越秀服務(wù)提出了“地鐵+物業(yè)”的路線，中駿商管則以“商業(yè)+物業(yè)”獨辟蹊徑。

上市潮下，拆分物業(yè)上市變成了房企的"曲線救國"。 但在新規(guī)的要求下，規(guī)模論變得不再行之有效，盈利質(zhì)量將成為上市成功與否的重要指標(biāo)。上市閘門收緊情況下，排隊沖刺IPO的小物企們，能否迎來關(guān)鍵一躍呢？