合肥房?jī)r(jià)領(lǐng)跑二線城市，連漲9個(gè)月，全款靠緣分

關(guān)于合肥房市的話題又一次火了。

近日，一位網(wǎng)友在網(wǎng)上表達(dá)了對(duì)于“剛需年齡限制在35歲以下”這一政策的困惑。合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局隨后回應(yīng)稱，合肥市房產(chǎn)調(diào)控新政并未排除35周歲以上購(gòu)房者的購(gòu)房資格，對(duì)于35周歲以上具有購(gòu)房資格的購(gòu)房者可參加普通購(gòu)房者搖號(hào)購(gòu)房。

于是，“合肥+35歲”成了微博熱門話題。

此事其實(shí)起源于本月初合肥實(shí)施的房產(chǎn)新政。4月6日，合肥市開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)“新政8條”。新政涵蓋了學(xué)位制、熱門區(qū)域二手住房限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤的“搖號(hào)+限售”等8個(gè)方面，其核心目的就是打擊合肥飛漲的房?jī)r(jià)。

登記潮 

4月10日星期六一早，王陽(yáng)驅(qū)車20公里，從合肥西南部的經(jīng)開(kāi)區(qū)來(lái)到濱湖新區(qū)。他給自己預(yù)留了一整天時(shí)間，打算踏遍濱湖新區(qū)的各大項(xiàng)目售樓處。

他來(lái)到保利熙悅府的售樓處時(shí)，里面早就人滿為患。一位60多歲的老大爺在沙盤前停留了5分鐘，沒(méi)一個(gè)銷售過(guò)來(lái)接待他，他顯得十分憤怒，中氣十足地對(duì)著大堂高喊：銷售顧問(wèn)！但依然沒(méi)有人理他。

這是合肥出臺(tái)房產(chǎn)新政8條后的第一個(gè)周末。四天前，合肥買房剛需一族迎來(lái)了久違的新政，新政中特別提及了對(duì)剛需群體的保護(hù)政策，以及對(duì)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房進(jìn)行限售等8條新規(guī)，被稱之為合肥樓市“新8條”。

新政最大的變化之一是，購(gòu)房剛需一族可以按比例搖號(hào)。

王陽(yáng)就屬于剛需人群，之前他已經(jīng)看了小半年的房子，但在新政發(fā)布之前，他所在的經(jīng)開(kāi)區(qū)新房本來(lái)就特別少，即便有也需要滿足各種苛刻的條件，買新房幾乎是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。

當(dāng)新政發(fā)布后，王陽(yáng)得知只要去售樓處登記，他就有了被搖中的機(jī)會(huì)。4月10日，在保利熙悅府的售樓處里，擠滿了前來(lái)登記搖號(hào)的人。

王陽(yáng)到售樓處的時(shí)候，現(xiàn)場(chǎng)的紙質(zhì)戶型圖已經(jīng)不夠用了。“來(lái)的人太多了，一天要幾百份，印都印不出來(lái)。”銷售經(jīng)理抱怨。買房人只能打開(kāi)手機(jī)App自行搜索。 

要不是政策調(diào)整，他們幾乎沒(méi)有可能買到核心區(qū)域的新樓盤?！靶路抠I不到，除非關(guān)系比較硬。”一位房產(chǎn)中介對(duì)AI財(cái)經(jīng)社說(shuō)，“找中介也沒(méi)用，那些房子都不通過(guò)中介賣。”

王陽(yáng)過(guò)去幾個(gè)月的看房經(jīng)驗(yàn)告訴他，有錢不一定是通行證，買新房得找關(guān)系已經(jīng)成了很多合肥人的共識(shí)，“去了之后，人家售樓處銷售跟你說(shuō)沒(méi)有房子。你要想買可以，得找人。”

出乎很多人的意料，合肥這個(gè)中部二線城市，盡管人均GDP并不突出，但房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲9個(gè)月。自2020年第四季度以來(lái)，合肥二手房房?jī)r(jià)坐上了過(guò)山車，“一天一個(gè)價(jià)”早已不是新鮮事。今年3月，合肥新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)上漲5.6%，二手房均價(jià)達(dá)到18151元/平方米，同比上漲9.33%，小戶型學(xué)區(qū)房甚至飆升到5-7萬(wàn)元/平方米。

但即便房?jī)r(jià)飛漲，想買到房也不容易。一個(gè)剛需買房人，如果想在合肥西南區(qū)域買上一套新房，不僅需要湊足全款，還需要“數(shù)十萬(wàn)的號(hào)頭費(fèi)”、“上百萬(wàn)驗(yàn)資”、“綁定車位”、以及那必不可少的“門路”。

一些買房無(wú)門的合肥剛需群體，轉(zhuǎn)而投奔線上，他們刷屏了住建部微博、人民日?qǐng)?bào)評(píng)論區(qū)，“炒房亂象”、“剛需”等字眼在留言中顯得格外醒目。

官方也已經(jīng)注意到合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。在合肥發(fā)布新政2天后，4月8日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市的政府負(fù)責(zé)人，要求其“牢牢把握房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。 

瘋狂的房?jī)r(jià)

多數(shù)人注意到合肥房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，還是在2020年的下半年。

在此之前的5月份，第一財(cái)經(jīng)發(fā)布《2020 城市商業(yè)魅力排行榜》，合肥第一次入選新一線城市榜單。不久之后，關(guān)注樓市的人們發(fā)現(xiàn)，合肥部分區(qū)域的二手房漲勢(shì)開(kāi)始悄悄復(fù)蘇，市場(chǎng)交易量也逐漸活躍了起來(lái)。

只不過(guò)與2016年的那波漲價(jià)行情不同，這一次的合肥房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。

“西貴南富，東貧北土?！币晃辉诤戏书L(zhǎng)期生活的人形容合肥各區(qū)域的特征。以政務(wù)、高新、濱湖等聚集的西南區(qū)域，聚集了各類高新產(chǎn)業(yè)，但這些熱點(diǎn)區(qū)域的供應(yīng)卻很少，導(dǎo)致新房供應(yīng)嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)“漲勢(shì)喜人”。

在城市的東北角，以廬陽(yáng)、新城、瑤海等為代表的區(qū)域，卻陷入了房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期停滯。一位在2015年底買了廬陽(yáng)房子的業(yè)主表示，“2016年，我們小區(qū)的房子單價(jià)漲到了1.2萬(wàn)，5年過(guò)后，到現(xiàn)在還是1.2萬(wàn)，有些房子甚至還跌了?！?

區(qū)域分化帶來(lái)的直接結(jié)果是，人們都想擠破腦袋想沖進(jìn)政務(wù)、濱湖和高新區(qū)。 

2020年國(guó)慶假期后，帶男朋友見(jiàn)了父母的崔殷，終于決定開(kāi)始看房。她的需求非常明確：高新區(qū)或者政務(wù)區(qū)，離地鐵近，到公司車程20分鐘內(nèi)。

她和男朋友盤點(diǎn)了手頭的積蓄，發(fā)現(xiàn)如果不借錢，要到2021年底發(fā)完年終獎(jiǎng)才能湊齊首付。但狂飆突進(jìn)的合肥房?jī)r(jià)徹底斷了她存款買房的念頭，“永遠(yuǎn)不要等著你的工資漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅?！?

在其他城市，像崔殷這種意向非常明確的客戶，都是中介熱心服務(wù)的對(duì)象。但在合肥，完全是另一種景象。“我是追著中介，我當(dāng)時(shí)還想呢，這么多中介怎么都不把我當(dāng)客戶呢？”崔殷后來(lái)才明白，原來(lái)她不是全款買房的客戶。

她在朋友圈只要搜索“全款”兩字，都是中介發(fā)布的售房信息，每一條都不一樣，但都會(huì)出現(xiàn)“僅售全款”、“必須全款”、“全款可咨詢”的字眼，它們?cè)跓o(wú)形中提醒買家，“你不是全款，找都不要來(lái)找我?！?nbsp;

南門小學(xué)附近的一位中介直白地告訴AI財(cái)經(jīng)社，現(xiàn)在小戶型學(xué)區(qū)房都得全款購(gòu)買。他的理由簡(jiǎn)單到令人無(wú)法反駁：等貸款的這個(gè)時(shí)間，房子就不是這個(gè)價(jià)了。

甚至全款也不一定是通行證。今年3月，肥西的一個(gè)樓盤開(kāi)售，總價(jià)200萬(wàn)左右的房子，甚至出現(xiàn)128個(gè)全款客戶搶112套房。這就意味著全款也不一定能買上。

為了能盡快買到房，崔殷每天8點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)約中介看房，這樣她才能在9點(diǎn)半趕到公司上班。但是在買房過(guò)程中，崔殷屢屢受挫，她總是遇到房東坐地起價(jià)。

崔殷看第一套房時(shí)就遇到了這種情況。那套房子崔殷很滿意，離地鐵口近，離公司也近，唯一的不足是周邊都是回遷房，房?jī)r(jià)一直上不去。房東是老兩口，老太太想把房子賣了，買個(gè)老破小的學(xué)區(qū)房給孫子上學(xué)。 

但崔殷要去簽約時(shí)，老頭子不愿意了，他覺(jué)得房子還有升值空間，老兩口干脆當(dāng)著眾人的面吵了起來(lái)。崔殷和中介尷尬地站在門外，最終也沒(méi)能買成。

律師王建也遇到過(guò)這種情況。他在知乎上寫道，今年3月他開(kāi)始看房后，曾經(jīng)在合肥南部的包河區(qū)看中了一套二手房，中介告訴他，房主在蕪湖開(kāi)飯店，不清楚合肥的行情，所以房子只掛了190萬(wàn)元，而小區(qū)里其他的房子都在210萬(wàn)上下。

“簡(jiǎn)直欣喜若狂”，王建當(dāng)時(shí)還暗自慶幸撿了便宜，他聯(lián)系了房東，對(duì)方語(yǔ)氣也非常誠(chéng)懇。

當(dāng)晚，王建在表姐家吃飯，一家人都非常開(kāi)心，總算把房子落實(shí)了。結(jié)果第二天，中介告訴他，昨晚已經(jīng)有人出價(jià)200萬(wàn)，甚至提出直接去蕪湖找房主簽合同，結(jié)果對(duì)方?jīng)]同意，說(shuō)是不急著用錢，不打算出售了。

“我特別不喜歡這樣的人，你要漲價(jià)或者不愿意賣就明講，不要浪費(fèi)雙方的時(shí)間。”王建事后說(shuō)起這事，頗為氣憤。 

炒房團(tuán)

在長(zhǎng)三角城市群中，合肥既沒(méi)有寧波、南京等受益于上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有像蘇州和南通那樣，趕上了長(zhǎng)三角三四線市場(chǎng)的紅利。

長(zhǎng)三角7個(gè)主要城市里，合肥位置最靠西，距上海最遠(yuǎn)。但綜合來(lái)看，無(wú)論是從房?jī)r(jià)漲幅，或者GDP的增長(zhǎng)來(lái)看，最近幾年的合肥都具有十分強(qiáng)的存在感。

合肥上一次出名，還是在2017年。因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，合肥被胡潤(rùn)數(shù)據(jù)列為房?jī)r(jià)漲幅全球第一的城市。2020年，合肥成功突破了1萬(wàn)億GDP的目標(biāo)，進(jìn)入城市萬(wàn)億俱樂(lè)部。與此同時(shí)，在2020年房?jī)r(jià)相對(duì)2015年房?jī)r(jià)的漲幅對(duì)比中，合肥以65.1%的漲幅高居全國(guó)第二，僅次于深圳。

這輪合肥房?jī)r(jià)飛漲，除了業(yè)主抬價(jià)，炒房團(tuán)的加入也是重要因素。

自去年合肥“風(fēng)投城市”的概念打出名氣后，合肥對(duì)外部資金的吸引力也隨之增強(qiáng)，大量的投資資金順勢(shì)而來(lái)。長(zhǎng)期觀察房地產(chǎn)的從業(yè)人士凌強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，去合肥炒房最兇的是長(zhǎng)三角炒房團(tuán)，“有些長(zhǎng)三角過(guò)來(lái)的炒房客，他們所在地的房?jī)r(jià)一般都到了五六萬(wàn)，到了合肥一看，還有一兩萬(wàn)的房子，感覺(jué)就很低洼。”

被他們視為“低洼”的房?jī)r(jià)，一度吸引了不少自媒體大V親自帶人過(guò)去炒房。凌強(qiáng)透露，政務(wù)區(qū)的凱旋門公寓，房?jī)r(jià)最初在2.8萬(wàn)元左右，在市場(chǎng)上幾乎找不到買家，一度陷入滯銷困境。但從去年下半年開(kāi)始，突然被人一次幾十套的全買了。 

負(fù)責(zé)凱旋門銷售的中介告訴凌強(qiáng)，“這些是外地的買家，只要成交一套給他1萬(wàn)塊錢。我一個(gè)人給他們搞了20多套，最后光傭金就拿了20多萬(wàn)?！?

之后，凌強(qiáng)才察覺(jué)出，這些人全部把它控盤了，“半年之后，這些房子一下子漲了七八十萬(wàn)，到現(xiàn)在房子漲了100萬(wàn)，去年我記得一期開(kāi)盤后總價(jià)還是148萬(wàn)，現(xiàn)在掛了270萬(wàn)。”

無(wú)論是房東的坐地起價(jià)，還是炒房團(tuán)的控盤漲價(jià)，都離不開(kāi)一個(gè)重要因素——合肥房子的供求不平衡。

去年，合肥主城區(qū)新房庫(kù)存31240套，同比減少13355套，少了近3成。這直接導(dǎo)致了新房市場(chǎng)的一房難求，新房的“高溫”進(jìn)一步傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)，致使整個(gè)二手房市場(chǎng)“漲”聲一片。2020年，合肥市區(qū)新房住宅供應(yīng)套數(shù)近5.6萬(wàn)套，而市場(chǎng)整體的成交套數(shù)卻高達(dá)6.5萬(wàn)套，相比新房供應(yīng)，接近1萬(wàn)套缺口。

在供應(yīng)不足的情況下，買房人要想買一套房子并不容易。 

“蹉跎”了幾個(gè)月后，直到今年3月初，崔殷才買到房子。當(dāng)時(shí)她只是聽(tīng)中介介紹說(shuō)，那套房子還不錯(cuò)，她甚至沒(méi)去實(shí)地看就直接付了定金，全款210萬(wàn)，付了80萬(wàn)首付，已經(jīng)超出預(yù)算，“但能買上已經(jīng)是謝天謝地了?！?

令她慶幸的是，她在3月初以210萬(wàn)元的總價(jià)簽約，到4月中旬她去辦理貸款時(shí)，貝殼給同戶型房子的估值已經(jīng)到了250萬(wàn)元。也就是說(shuō)，一個(gè)多月時(shí)間，同一個(gè)房型的價(jià)格漲了40萬(wàn)元。 

律師王建也是在3月買到了房，他最終在合肥西部的蜀山區(qū)入手了一套總價(jià)235萬(wàn)的房子。

但這套房子比王建當(dāng)初想買房的時(shí)候，漲得太多，“我現(xiàn)在買的房子比去年11月份漲了接近60萬(wàn)，每想到這，是真的痛。”王建說(shuō)。

剛需的希望？ 

4月11日早上，合肥陰雨綿綿，市中心的車輛行駛速度慢了許多，但那條通往濱湖新區(qū)的南北一號(hào)高架路上，車流卻異常密集。 

這天是合肥樓市新政發(fā)布后的第一個(gè)周日，那些長(zhǎng)久以來(lái)沒(méi)買到房的人不約而同都朝向了這個(gè)城市的西南角區(qū)域——濱湖新區(qū)。

到濱湖新區(qū)看房的人，大多會(huì)去禹洲綠城蘭園的項(xiàng)目售樓處看看。但禹洲綠城蘭園項(xiàng)目售樓處已是大門緊鎖，現(xiàn)場(chǎng)的工作人員解釋稱，“近期在進(jìn)行檢修升級(jí)暫停開(kāi)放，檢修完成后才能正常接待，何時(shí)維修完成也不清楚?！?nbsp;

就在一天前，禹洲綠城蘭園項(xiàng)目售樓處還是人山人海，盡管搖號(hào)細(xì)則還未制定，一大批購(gòu)房人已經(jīng)沖進(jìn)了售樓處現(xiàn)場(chǎng)。王陽(yáng)也是其中之一，春節(jié)前他覺(jué)得房?jī)r(jià)還好，“也不是很貴，但過(guò)節(jié)后價(jià)格漲得很猛。”

王陽(yáng)把買新房的希望，寄托在了“搖號(hào)+限售”的新政上。按照新政規(guī)定，對(duì)登記人數(shù)與銷售套數(shù)的比例大于1.5的樓盤，實(shí)行搖號(hào)銷售，并提供不低于30%的房源用于剛需購(gòu)房，但搖號(hào)房源3年限售。這意味著，不通過(guò)關(guān)系，他們也有機(jī)會(huì)能買到熱門區(qū)域的新房。

4月15日，當(dāng)?shù)胤抗懿块T再次發(fā)布新盤搖號(hào)細(xì)則，其中明確了公證搖號(hào)選房中，使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號(hào)軟件；對(duì)剛需購(gòu)房登記人不得設(shè)置首付款超過(guò)金融機(jī)構(gòu)確定的貸款首付比例的登記條件，沒(méi)搖中的，第二次搖號(hào)仍可適用3成比例；搖號(hào)所獲房源取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年內(nèi)不得交易等。

這就意味著，購(gòu)房客在搖號(hào)的第一輪和第二輪都可以使用最低首付比例，對(duì)于搖號(hào)樓盤剛需可以有兩次三成機(jī)會(huì)。

新政還有一個(gè)重點(diǎn)，從限學(xué)區(qū)、限購(gòu)兩方面加強(qiáng)了熱點(diǎn)學(xué)區(qū)的管控。一方面，新政在學(xué)位方面規(guī)定了“6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位”，意味著合肥學(xué)區(qū)房變相限售6年。而在限購(gòu)方面，則進(jìn)一步收緊部分區(qū)域二手住房限購(gòu)政策，暫停市區(qū)內(nèi)擁有2套房以上的本市戶籍，購(gòu)買指定范圍的二手學(xué)區(qū)房住房。

豪仕房產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃朝軍表示，隨著學(xué)區(qū)房學(xué)位制和限購(gòu)政策的加碼，二手房成交量會(huì)下滑，但由于教育資源配置還有待均衡、學(xué)區(qū)房供應(yīng)因?qū)W位制而減少等因素，價(jià)格不會(huì)有大幅度的下滑。未來(lái)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格仍會(huì)保持一定的堅(jiān)挺，但以往熱錢熱炒的局面難再出現(xiàn)。 

但決定樓市最關(guān)鍵的還是土地的供給矛盾。新政也著重提到，合肥將在近年居住用地平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%，確保全市不少于9000畝，并單列租賃住房用地900畝。 

一個(gè)明顯的跡象是，新政的出臺(tái)，打破了二手房買賣雙方“一天一個(gè)價(jià)”的心理預(yù)期。

貝殼研究院指出，政策出臺(tái)后的一周（4月6日-4月11日），合肥二手住宅成交量仍有小幅上漲，但成交均價(jià)16596元/平方米，環(huán)比下降5.6%。其中，限購(gòu)區(qū)域均價(jià)下降8.7%，非限購(gòu)區(qū)域上漲0.6%。 

當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介提到，清明節(jié)以來(lái)，合肥熱點(diǎn)區(qū)域的二手房交易成交驟降，甚至連以二手房為主要交易市場(chǎng)的濱湖區(qū)域，假期的成交量都接近于0。 

毫無(wú)疑問(wèn)，合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)正式進(jìn)入了調(diào)控周期。

（應(yīng)受訪者要求，文中王陽(yáng)、崔殷、凌強(qiáng)為化名）