房車寶“借策”欲贏上市對賭，同策二度“賣身”條件嚴苛

4月22日，據財聯社消息，恒大與同策房產咨詢股份有限公司（以下簡稱“同策”）已簽署收購協議，但目前尚未交割股權。

財聯社透露，同策考慮將公司業務整體轉讓，而恒大與同策簽署的協議，或開出了比較嚴苛的條件。恒大收購同策后，擬將其注入旗下房車寶集團。

我們針對此事向恒大方面核實，對方并沒有否認，只表示“暫時還沒有對外的口徑”。

同策二度“賣身”

同策成立于1998年，深耕房地產行業22年，是中國領先的房地產服務企業之一。主營業務同策咨詢，除了新房業務、咨詢顧問及數據服務外，還輻射同策金融、同策商業、同策產業、同策養老等一系列業務模塊。

數據顯示，同策董事長孫益功通過直接和間接控股28.2%，為同策的實際控制人和最終受益人。副董事長劉哲直接持股25.3%，同為同策的最終受益人。

其中，孫益功通過拉薩同坤投資咨詢有限公司（下文簡稱“拉薩同坤”）間接持股6.83%，拉薩同坤的實際控制人亦是孫益功，股權比例42.5%，另一大股東劉哲，股權比例同為42.5%。

來源：企查查

同策曾沖擊上市多年，公開資料顯示，同策于2015年12月開始在A股排隊上市，2019年10月終止IPO審核。

沖擊上市未果后，2019年12月，同策第一次“賣身”。

當月，世聯行發布公告稱，公司擬通過發行股份及支付現金方式購買同策房產咨詢股份有限公司81.02%股權，同時向不超過10名（含10名）特定投資者以非公開發行股份方式募集配套資金。

但因“交易各方對相關合作條款和交易方案未達成完全一致意見”， 2020年6月28日，同策“賣身”失敗。

根據世聯行與同策的交易披露數據，2017、2018年、2019年1-11月份，同策的歸母凈利潤分別為1.28億元（單位人民幣，下同）、6771.3萬元、-8208.78萬元。

同期，它的凈資產分別為17.57億、17.98億、12.32億；資產負債率分別為22.56%、24.65%、39.76%。

業內人士認為，盈利能力下滑，是同策“賣身”的重要原因之一。

與世聯行“分手”不足一年，4月12日至4月18日，同策又開展了一系列動作，先后將16家全資子公司轉讓給拉薩同坤。子公司密集整合，也被業內看作是同策二度“賣身”的前兆。

房車寶的上市對賭

本次“接盤”的房車寶于2020年12月30日正式揭牌，系恒大與全國152家中介機構重組成立。

房車寶的前身恒大“恒房通”，本身也是恒大的網上購房平臺，隨著恒房通的拓展，如今已有幾千萬的客戶，成功形成了買房和賣房的閉環。

自2020年11月底開始，全國很多城市的中介門店都收到了房車寶拋出的橄欖枝。短短幾個月就做到了線下門店數量超3萬家，擁有全民經紀人會員2162萬，門店4.3萬家，年精準導流實地看房客戶超2000萬，預計今年交易規模超過2萬億元。

但與同策一誕生就一直在做代理業務不同，房車寶是由恒大孵化和分拆出來的代理企業，無論從行業的監測能力還是代理的渠道能力，都存在相應不足，行業經驗的積累無法與純粹的代理商媲美，這也是恒大房車寶的短板，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。

知名地產分析師嚴躍進也指出，對于恒大來說，其面臨的壓力在于，沒有線下的代理機構，所以同策的資源非常重要。

柏文喜認為，恒大房車寶如果能收購同策，那么在行業經驗的借鑒方面，以及渠道短板方面，都能對恒大目前欠缺的東西做一個很不錯的彌補，形成協同效應。

他表示，房車寶背靠恒大集團，財力雄厚。同策的行業經驗若與恒大的資源組織能力及市場背景嫁接起來，是比較容易實現雙贏的。

3月29日，恒大公告房車寶成功引入弘毅投資、中信資本、周大福、大圣資管等戰略投資者，投資總額合計約138.02億元，并計劃在美國納斯達克或其他合適證券交易所掛牌上市。

恒大在公告中還表示，此次簽訂投資協議簽訂后的5日內或經投資協議各方統一的其它日期，進行了一年之內的上市對賭。如果未能合格上市，每個投資方都有權要求中國恒大以溢價15%回購股權。