恒大出險后這些年，為了早日住上掏空六個口袋買下的房子，張薔和她的鄰居們一直四處奔走。她也早就將恒大的基本情況摸了個底朝天。7月17日晚間，當恒大負債超2.4萬億的消息出來后，張薔已是見怪不怪了。

“之前就知道2萬多億了，負債又不是一天兩天。”張薔感嘆。這些年，她也不知道自己有過多少次絕望時刻：她購買的房子一直無法正常交房。“項目前期賣的房款，放在監(jiān)管賬戶，被挪走了10億元，如果這筆錢用于蓋房，說不定還有點交房的希望。”

隨著時間的推移，張薔已經(jīng)接受現(xiàn)實，徹底淪為“恒大爛尾樓自救的冤種業(yè)主了”。

“我本來買的是精裝修房。現(xiàn)在別說裝修了，能交付就不錯了。許家印和恒大為啥不能有擔當點？”張薔追問道，但她也明白，許家印和恒大擔當不起來了。因為，從7月17日發(fā)布的年報來看，恒大的負債狀況這些年有增無減。

兩年虧損8120億

恒大終于不藏著掖著了，7月17日晚，中國恒大披露了包括2021年年報、2022年半年報及2022年年報在內的三份財報。

財報中有兩個數(shù)據(jù)令人咋舌：一個是2022年負債24374.1億元，一個是2021年、2022年兩年共虧損8120億元。

負債2.4萬億，是個什么概念？貴州茅臺2022年的凈利潤是627億元，恒大的負債不僅是茅臺干40年的凈利潤，也是騰訊、阿里、百度、小米、華為、茅臺、比亞迪去年凈利潤之和的兩倍。

而兩年虧損8120億元，意味著恒大在過去兩年時間里，平均每天虧損11億元。

可是，恒大已經(jīng)出險好幾年了，為何這兩年還虧了這么多錢？這從恒大的年報中，可以窺知一二。

年報顯示，在營收方面，恒大2022年收入為2300.7億元，毛利249.9億元，毛利率為10.86%，經(jīng)營性虧損433.9億元，土地被收回有關的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營性虧損693.7億元，所得稅開支130.5億元，凈虧損合計1258.1億元。

通俗來說就是：恒大很多金融資產(chǎn)減值了；恒大拿了土地，造不起房子，又被政府收回去了。比如2022年年底，武漢市江夏區(qū)自然資源和規(guī)劃局就發(fā)布公告稱，無償收回恒大旗下公司武漢巴登城投資有限公司“恒大科技旅游城”項目11宗未使用土地國有建設用地使用權，注銷相關地塊國有土地使用權，涉及土地面積約為154.28萬平米。

▲（恒大在海南儋州的海花島項目。圖源/視覺中國）

并且，恒大的多元化業(yè)務，比如恒大汽車、恒大糧油、恒大足球、恒大健康等，也都不賺錢。以恒大汽車為例，最新披露的公告顯示，截至2023年，恒馳5僅交付1000輛。在此之前，恒大汽車表示有290億元的資金缺口。

對于恒大兩年虧損8120億元的原因，協(xié)縱管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向「市界」總結道，主要由于其資產(chǎn)貶值和債務償還壓力所致。具體來說，恒大的資產(chǎn)包括了房地產(chǎn)項目、土地儲備、股權投資等，由于市場環(huán)境的變化和恒大自身的財務狀況，這些資產(chǎn)的價值已經(jīng)大幅下滑。“地產(chǎn)公司的資產(chǎn)一旦被拍賣，回收價格只有原評估值的30%-60%。”

草蛇灰線，伏脈千里。「市界」梳理發(fā)現(xiàn)，從2021年5月起，恒大地產(chǎn)旗下多個樓盤啟動大幅度打折促銷活動。而在2023年6月19日，恒大地產(chǎn)旗下子公司恒大鑫源（昆明）置業(yè)持有的云南華僑城置業(yè)50%的股權，起拍價已經(jīng)低于評估價了。

“恒大需要償還的債務也在不斷增加，利息不斷積累，這也是造成其巨大虧損的原因。”黃立沖補充道。

截至2022年12月31日，恒大負債總額24374.1億元，剔除合約負債7210.2億元后為17163.9億元，其中：借款6123.9億元、應付貿易賬款及其他應付款項10022.6億元（含應付工程材料款5961.6億元）、其他負債1017.4億元。

這些錢到底怎么還？

當恒大總負債2.4萬億的新聞鋪天蓋地時，大家更想知道，“這些錢，恒大到底怎么還？”

對恒大的債權人李蘆來說，恒大能夠還錢是極其艱難的一件事。李蘆是在幾年前買了恒大的理財，被套進去的資金有50萬元。最開始，她也像其他債權人一樣，天天奔走在討錢的道路上。

最開始，恒大的確是說按月支付一部分。但后來，隨著公司基本面的惡化，李蘆收不到恒大兌付的錢了。無奈之下，當她聽說恒大內部員工可以兌換，代價是5折之時，她也就跟著親戚一起，以恒大內部員工的身份兌換了，但拿回的不是五折，而是更低的折扣。

只拿到10萬元的殘酷現(xiàn)實，曾經(jīng)令李蘆一度憤憤不平，但看到恒大背負2.4萬億的最新負債，李蘆還是慶幸自己拿回了一部分錢。從這個角度來看，“有總比沒有好。”李蘆告訴「市界」。但大多數(shù)債權人就沒那么幸運了。無法拿到錢的他們，向恒大采取了法律手段。

這部分人并不在少數(shù)。有一個段子廣為流傳：有企業(yè)本來是恒大排在二十名以外的供應商，他覺得自己打官司肯定沒戲，也要不回錢來，就沒參與訴訟；結果后面保交樓，前面十幾個有訴訟的供應商，都不再與恒大業(yè)務往來，他因為沒訴訟，已經(jīng)成功進入前十大供應商之列。

截至2023年3月22日，恒大未決訴訟案件涉及的標的金額達3313億元，未決仲裁案件涉及的標的金額達322億元。

對于恒大“錢到底怎么還”這件事，黃立沖認為，其可通過出售資產(chǎn)、籌集資金等方式還債。實際上，從年報中可以看到，恒大手上的資產(chǎn)總值有1.84萬億元，其中包括土地儲備、在建項目、已完成的房地產(chǎn)項目。開發(fā)中的物業(yè)為主要項目，金額高達1.14萬億；土地儲備則有2.1萬億平方米。

“我在的時候，公司表示一些資產(chǎn)還是優(yōu)質的，那時候主要說的是深圳的舊改項目。”恒大一名前員工告訴「市界」。截至2022年12月31日，恒大參與舊改項目79個，其中大灣區(qū)55個（深圳34個），其他城市的公司24個。

“如果地方政府和配套公司的資金能投入到位的話，深圳舊改項目還可以。畢竟大深圳還是有錢的，但如果不是深圳的舊改，那舊改項目比其他商品房項目更糟糕。”黃立沖告訴「市界」。

在恒大如今的糟糕狀況面前，許家印倒是沒有像新力集團的董事長張園林一樣不見人影。今年以來，許家印已經(jīng)在公開場合露面過兩次。一次是今年4月19日，在2023中甲聯(lián)賽即將揭幕之際，許家印召開恒大足球管理會議，首次對俱樂部提出了“狼性十足、協(xié)同拼搏、堅韌不拔、錘煉精英”的新廣州隊精神。

一次是7月4日，許家印主持召開恒大足球俱樂部管理會議，會上明確提出了俱樂部今明兩年的目標、夏窗引援和球員轉會的原則。從這一次流露出的照片來看，西裝革履、一頭濃密黑發(fā)的許家印，看起來并沒有像孫宏斌一樣急白了頭。有網(wǎng)友據(jù)此調侃說，“欠這么多錢，許老板一點都不慌啊！”

▲（2023年7月4日，許家印主持召開恒大足球俱樂部管理會議。圖源/俱樂部官網(wǎng)）

作為恒大的控股股東，許家印的財富和聲譽都與恒大緊密相連。“但恒大好壞都這樣了，只要不存在商業(yè)欺詐和違法經(jīng)營，債權人和銀行也就不能把恒大實際控制人怎么樣，現(xiàn)在最慌的是債權人和銀行。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴「市界」。

恒大員工的日子，就沒那么好過了。“我認識的人基本都離職走光了。”前述恒大前員工告訴「市界」。這從恒大最新年報中可以佐證。截至2022年12月31日，恒大共有員工102910人（包括恒大汽車員工4506人及恒大物業(yè)員工72076人），房地產(chǎn)開發(fā)建設系統(tǒng)員工數(shù)量較2021年底減少36.9%。

留下員工的日子也不大好過。因為，恒大2022年總雇員成本（包括董事酬金）從2021年度的140.7億元下降至46.3億元。

恒大還能不能翻盤？

“許家印這個人的厲害之處，在于洞悉人性。” 戰(zhàn)略咨詢專家王志綱曾指出。

也或許因此，許家印曾主導了很多市場難以理解的戲劇性故事，比如去香港陪富豪打了幾次牌就拿到5億美元的救命錢；比如回A終止后，說服多數(shù)戰(zhàn)略投資者依然跟他同乘一條船。但時至今日，許家印和他的恒大能不能翻盤？

從表面來看，除了恒大還有一些優(yōu)質資產(chǎn)外，它今年也有一些銷售額。2023年1-5月，中國恒大實現(xiàn)合約銷售金額337.67億元，與2022年全年317億元的合約銷售額相比，有了明顯起色。不過，另一名恒大前員工告訴「市界」，恒大的這些銷售數(shù)據(jù)是有水分的，一部分是保全資產(chǎn)簽的流水合同。

從恒大的各種動作來看，復牌是它夢寐以求的事。自2022年3月21至今，恒大股票在港交所已經(jīng)停牌一年多了。關于恒大是否達到復牌的條件，這需要根據(jù)證券市場的規(guī)定和恒大的具體情況來判斷。

“一般來說，如果恒大能夠提供足夠的信息披露，證明其有能力償還債務，并且能夠維持正常的經(jīng)營，那么就有可能達到復牌的條件。前提是，這需要恒大能夠解決其當前的財務問題。”黃立沖告訴「市界」。

但留給許家印的時間不多了。按照港交所2018年修訂的規(guī)則，對于連續(xù)停牌18個月的證券，港交所可以對其進行摘牌。距離港交所18個月的大限，恒大僅剩下2個月的時間。

▲（2015年11月6日，北京，恒大淘寶正式掛牌新三板上市。圖源/視覺中國）

盡管恒大補發(fā)的三份延期的財報，看起來有點不忍直視，但這還是被外界視為恒大自救的信號。“其實我覺得無論數(shù)據(jù)如何，財報能發(fā)也算是進了一步，不管怎么說對復牌也能起到積極作用，可能也有利于境外重組的落地。”一名接近恒大的人士告訴「市界」。

今年3月，經(jīng)過一年多的博弈，恒大境外債務的重組取得了進展：恒大將境外重組的債務分為A組與C組，前者包括恒大發(fā)行的境外票據(jù)、債券和所借貸款，后者包括恒大境外金融負債（包括擔保和認沽期權）。

如今，在債務重組方面，據(jù)最新披露，中國恒大即將于7月24日至25日舉行多項重組債務持有人會議，境外債務重組或將迎來一個明確結果。

然而，黃立沖對恒大的前景持謹慎態(tài)度，“從經(jīng)驗來說，恒大必然最終是清盤結局，只不過目前在各種博弈下，只能保持僵持狀態(tài)。由于當前的市場環(huán)境和恒大的財務狀況，恒大資產(chǎn)的變現(xiàn)可能會面臨很大的困難。恒大還會繼續(xù)虧損。”

柏文喜向「市界」補充道，恒大目前已經(jīng)失去持續(xù)經(jīng)營能力，恒大手中2.1億平米土儲和在建項目，更多形成的是負債，需要更多的持續(xù)投入，而不是馬上可以帶來現(xiàn)金流的有效資產(chǎn)，很顯然靠恒大自身已經(jīng)不能自救。

那債權人又將何去何從？“對于債權人和銀行來說，他們的主要關注點是能否收回他們的債權。如果恒大無法償還債務，那么他們可能會面臨損失。”黃立沖告訴「市界」。

執(zhí)著的許家印，曾多次說不能賤賣資產(chǎn)。據(jù)說，正因為此，他錯過了很多斷臂求生的機會。他曾這樣回憶2008年金融危機時渡過的難關，“當時很多人覺得恒大過不去這一關，他們不了解恒大。我隨便賣幾個項目不就回來了？但我沒有這樣做。為什么？我心里對局勢是有底的，我們還沒到賣項目的地步。”

但如今，站在平淡的房地產(chǎn)收并購市場，許家印哪怕想賣資產(chǎn)，也恐怕難賣出去了。這一次，他還能心不慌嗎？

（文中張薔、李蘆為化名。）