王文學(xué)的華夏幸福之難，3000萬年薪聯(lián)席總裁離職，478億債務(wù)黑洞待解

2021年4月8日，一張合影流出，徐航與華夏幸福聯(lián)席董事長吳向東共同出席了一個(gè)簽約儀式。兩天之后，市場便傳出，吳向東將加盟深圳本土開發(fā)商——鵬瑞集團(tuán)。

在地產(chǎn)圈，吳向東是一個(gè)傳奇人物。他不僅一手打造了網(wǎng)紅項(xiàng)目華潤萬象城，更與平安集團(tuán)董事長馬明哲關(guān)系匪淺，履新華夏幸福時(shí)，又與董事長王文學(xué)平起平坐。對(duì)于他的離職消息，華夏幸福內(nèi)部人士對(duì)我們表示：“目前沒有得到消息，最終以官方公告為準(zhǔn)。”

這次向他拋出橄欖枝的徐航，是鵬瑞集團(tuán)董事局主席，也是吳向東的清華“學(xué)弟”。徐航是位低調(diào)的“猛人”。他掌管的鵬瑞集團(tuán)，是深圳鼎鼎有名的頂級(jí)豪宅——深圳灣一號(hào)的開發(fā)者。2013年剛開盤時(shí)，深圳灣一號(hào)均價(jià)最貴賣到了17萬元/平方米，這里不僅隔岸就能看到香港，還擁有高端酒店、音樂廳、直升機(jī)停機(jī)坪等奢華配套，許家印、劉強(qiáng)東、馬云等一眾大佬都是這里的業(yè)主。

2019年2月，吳向東以3000多萬元的業(yè)內(nèi)最高年薪，出任華夏幸福聯(lián)席董事長兼CEO。華夏幸福也隨之開始了吳向東與王文學(xué)“南北分治”的局面。不過，時(shí)間證明，頂著萬億金融集團(tuán)和頂級(jí)職業(yè)經(jīng)理人光環(huán)的吳向東，依然沒能讓華夏幸福走出困境。

兩年之后，2020年，華夏幸福跌出"千億俱樂部"，參與項(xiàng)目金額僅949億，疊加債務(wù)危機(jī)、頭部大佬的出走，華夏幸福也隨之變得更為動(dòng)蕩。而在此之前，華夏幸福曾用了不到十年的時(shí)間，從百億收入規(guī)模發(fā)展到千億收入規(guī)模，于2017年在房企銷售排名第十名，巔峰時(shí)期企業(yè)規(guī)模高于4500億元。

4月21日，華夏幸福對(duì)外公告稱，新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)本息金額70.32億元，公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)478.36億元。但現(xiàn)在，這些或?qū)⑴c吳向東無關(guān)了，最終的債務(wù)重?fù)?dān)還得王文學(xué)一肩挑。

“王者”的相遇

21年前，廊坊市廣陽區(qū)新華路169號(hào)辦公樓，搞了裝修業(yè)務(wù)欠了一屁股債的王文學(xué)，站在這塊地面前，開始發(fā)愁。

在此之前，頗有覺悟的他，一把手燒毀了裝修合同，并聲明不再討要欠款。這個(gè)舉動(dòng)，讓王文學(xué)聲譽(yù)大漲，王文學(xué)還順利獲得了黨校北門一塊地的工程，將之開發(fā)出售。

小鎮(zhèn)青年出身的王文學(xué)，就這么生硬地闖入了地產(chǎn)行業(yè)。沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)資金甚至開發(fā)員工，王文學(xué)靠著政府給的第一塊土地，完成了人生中的第一個(gè)項(xiàng)目——華夏里，賺了錢還了債。

如果說，嘗到了甜頭的王文學(xué)就此止步，過上安居樂業(yè)的安康小日子，華夏幸福便不復(fù)存在，但王文學(xué)不是一個(gè)沒有野心的小鎮(zhèn)青年。兩年之后，他遇到了人生中的第一個(gè)高人王志綱，這個(gè)"富豪預(yù)言帝"告訴他，以后他也會(huì)成為中國首富，并給他指明一條道——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

或許是基于對(duì)王志綱的崇拜，或許是對(duì)成為首富的渴望，王文學(xué)選擇瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路，“一條道走到黑”。

他真的開始發(fā)跡了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)讓華夏幸福從固安小城，走到了全國60多個(gè)城市，王文學(xué)也數(shù)次登頂富豪排行榜。不過，命運(yùn)給到的一切，早已在暗中標(biāo)注了價(jià)碼，那時(shí)的他，絕對(duì)不會(huì)想到，自己人生中將會(huì)和這些人事產(chǎn)生勾連：平安、對(duì)賭協(xié)議以及吳向東。

同樣是21年前，在中國的另一個(gè)南端城市深圳，33歲的吳向東開始組建華潤深圳公司，這個(gè)從國外留學(xué)回來的年輕人，腦子里冒著很多新鮮想法，華潤深圳公司成為他的抱負(fù)施展之地。

不久之后，他在深圳的核心地段砸下40億港元，計(jì)劃打造羅湖"萬象城"購物中心。當(dāng)時(shí)的購物中心在內(nèi)地還屬于一個(gè)新事物。吳向東自己都坦承，自己面對(duì)的是一個(gè)從零開始的"全新的課題"。竇文濤曾在鳳凰衛(wèi)視"鏘鏘三人行"調(diào)侃，"華潤用40個(gè)億在深圳砸了個(gè)'大坑'"。

21年后，這兩個(gè)不同發(fā)展背景、發(fā)展歷程、發(fā)展思路的"梟雄"式人物，在同一家企業(yè)相遇了。王文學(xué)和吳向東會(huì)碰撞出什么樣的火花？這曾是一個(gè)令人聯(lián)想萬分的問題。

王文學(xué)行事低調(diào)謹(jǐn)慎，但處事卻足夠精明老辣，在內(nèi)部擁有最高的話語權(quán)，說一不二，身邊的人都是跟了十多年的老兵，但對(duì)外來的職業(yè)經(jīng)理人，以往的職業(yè)經(jīng)理人離職案例證明，王文學(xué)還沒有培養(yǎng)出足夠的耐心和信任。

在深圳商海沉浮了20年的吳向東，卻是一個(gè)與王文學(xué)相反的人，在市場化氛圍濃厚的深圳熏陶下，吳向東對(duì)商業(yè)化運(yùn)作駕輕就熟，他被內(nèi)部評(píng)價(jià)為低調(diào)親和謙虛，身邊集結(jié)了一批職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。

不過，以往的經(jīng)歷顯示，在萬般不同中，二人有一點(diǎn)卻極為相似，他們都是冒險(xiǎn)主義者。2002年，華夏幸福要投入大量資金砸到固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前期建設(shè)，遭到了一眾員工反對(duì)，王文學(xué)獨(dú)自一人帶著公章，來到固安，簽了章，付了款。

同樣的經(jīng)歷也發(fā)生在吳向東身上，2004年，吳向東傾力打造的"萬象城"引起員工內(nèi)部不滿，外界傳言，這位年輕的少帥曾在華潤2004年初的預(yù)算會(huì)議上，立下"軍令狀"，做不好萬象城就離職。

時(shí)代的機(jī)遇似乎更偏愛冒險(xiǎn)者。之前內(nèi)部都不看好的深圳羅湖萬象城，開業(yè)當(dāng)天火爆程度超過想象，吳向東樹立了威信。自此之后，吳向東帶著華潤萬象城從深圳拓展到了多個(gè)一二線城市，成為華潤商業(yè)地產(chǎn)的靈魂人物。

由此來看，兩人的性格底色都透著冒險(xiǎn)的成分，如果不是形勢使然，吳向東和王文學(xué)或許會(huì)成為好友，但在一家二股東上位、財(cái)務(wù)緊張的公司中，卻是另外一番景象。

南北業(yè)務(wù)生“暗礁”

時(shí)間撥回到兩年前。2019年2月，新官上任的吳向東躊躕滿志。他曾公開對(duì)投資者及媒體說：“我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營商之一，這是我們的目標(biāo)。”

在那之前，華夏幸福遭遇了一場關(guān)乎企業(yè)生存的資金鏈危機(jī)，經(jīng)過一系列發(fā)債、裁員、轉(zhuǎn)股、賣地等調(diào)整后，華夏幸福全年業(yè)績僅完成不到八成。

迫于資金壓力，華夏幸福將近兩成股權(quán)折價(jià)賣給平安資管。2018年7月10日，華夏幸福發(fā)布公告，公司控股股東華夏幸福控股向平安資管轉(zhuǎn)讓19.7%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為23.655元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)137.7億元。平安成為華夏幸福第二大股東。

與此同時(shí)，雙方還簽訂了對(duì)賭協(xié)議，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對(duì)平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

自從平安成為華夏幸福第二大股東后，華夏幸福的業(yè)務(wù)布局不再單一延續(xù)以往的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，而是逐漸側(cè)重于兩大事業(yè)群——產(chǎn)業(yè)新城和商業(yè)辦公、城市更新等多元化業(yè)務(wù)。

2019年開始，華夏幸福的商業(yè)辦公業(yè)務(wù)開始正式落地。那一年，華夏幸福商業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋了4座城市，落地北京麗澤平安幸福中心、武漢長江中心兩大項(xiàng)目，此外還有城市更新前期服務(wù)商項(xiàng)目8個(gè)，深圳、東莞分別占6個(gè)和2個(gè)，新增土儲(chǔ)171萬平方米。

進(jìn)入2020年，華夏幸福又繼續(xù)砸了大量真金白銀，投入到商業(yè)地產(chǎn)。2020年前三季度，華夏幸福土地支出198.5億元，其中過半金額給了商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)拿地，達(dá)102.03億元。相比2019年同期，產(chǎn)業(yè)新城的取地支出下降近半，僅有96.46億元。

但是商業(yè)地產(chǎn)這種業(yè)態(tài)形式，本身具有投資大、周期長、回報(bào)慢的屬性。由于舊改和商業(yè)綜合體沉淀大量資金無法周轉(zhuǎn)，也進(jìn)一步導(dǎo)致了華夏幸福的資金枯竭。

而在平安入駐之前，華夏幸福最為顯著的標(biāo)簽，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式帶來的協(xié)同效應(yīng)。王文學(xué)為這個(gè)模式設(shè)置了一套構(gòu)想，先是通過與政府達(dá)成合作協(xié)議，從而獲得土地一級(jí)管理開發(fā)權(quán)，華夏幸福進(jìn)行土地整理、公共配套建設(shè)，待完成一級(jí)開發(fā)后，再面向市場進(jìn)行大規(guī)模的招商運(yùn)營，拿到的落地投資額中有45%落入華夏幸福口袋。

這個(gè)模式被稱為"PPP"模式，即政企合作的開發(fā)模式，而由于華夏幸福的大盤開發(fā)屬性，華夏幸福的PPP模式，被民間稱之為"造城運(yùn)動(dòng)"。

兩者各自的商業(yè)基因不同，運(yùn)作模式上也有著強(qiáng)烈的反差。華夏幸福南方總部的土地拓展主要以城市核心地段為主，且物業(yè)形態(tài)多為商辦。而作為一家依靠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式起家的公司，華夏幸福的土地儲(chǔ)備多以城市周邊路線為主，新建住宅主要為了配合園區(qū)開發(fā)需求。

一位華夏幸福前高管表示，“華夏幸福內(nèi)部的業(yè)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)多由孟驚統(tǒng)籌，商業(yè)地產(chǎn)由吳向東帶著團(tuán)隊(duì)單獨(dú)在做，吳向東基本不干涉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的事情，但是也會(huì)引發(fā)出各種問題，在資金緊張的情況下，錢該怎么分配？哪方面優(yōu)先？業(yè)務(wù)協(xié)同該怎么配合等等？都是可能面臨的矛盾。”

自從吳向東加入之后，華夏幸福的公司管理陣營變更為——兩個(gè)董事長、兩個(gè)總裁、兩個(gè)CFO、兩個(gè)總部，與此同時(shí)，公司業(yè)務(wù)上也曾展現(xiàn)出不一樣的局面。

譬如，據(jù)華夏幸福相關(guān)人士透露，2019年9月28日，華夏幸福北方總部人事部發(fā)了一個(gè)口頭通知，要求孔雀城和產(chǎn)發(fā)集團(tuán)全員國慶期間緊急加班三天，這讓原本就是一周六天工作制的員工們，產(chǎn)生強(qiáng)烈抵觸心理。與北方總部的六天制、強(qiáng)制加班相比，華夏幸福南方總部則雙休，國慶假期一天不少。

如今，隨著吳向東的離開，華夏幸福的商辦業(yè)務(wù)何去何從，將成為又一個(gè)謎題。

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何化解？

在解決債務(wù)危機(jī)這個(gè)問題上，華夏幸福至今還在為其所困。

在此之前，由于在園區(qū)招商和運(yùn)營上投入巨大，華夏幸福除了靠賣樓回款之外，也在融資上花足了心思。有信托經(jīng)理甚至評(píng)價(jià)道，華夏幸福堪稱房企融資的典范，幾乎將市面上能用的各種融資手段都用了一個(gè)遍。

2021年，華夏幸福債務(wù)負(fù)擔(dān)依然沉重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，華夏幸福2021年到期需償還債務(wù)仍高達(dá)千億元，現(xiàn)金流短缺，甚至利息及工資都無法支付。4月21日，華夏幸福公告稱，累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)478.36億元。

債務(wù)遲遲未能推進(jìn)下，華夏幸福的大股東中國平安也顯示出退卻的趨勢。3月25日，中國平安在年度股東大會(huì)上明確表示，后續(xù)將不再為華夏幸福出錢，這就意味著華夏幸福與中國平安的合作開始偏離最初的局面。

一個(gè)好的跡象是，2021年，華夏幸福金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會(huì)工作開始有序推進(jìn)。今年年初，河北省廊坊市專門成立協(xié)調(diào)指導(dǎo)小組，聯(lián)合相關(guān)的國家部委，包括中國人民銀行及中國銀保監(jiān)會(huì)等，主導(dǎo)成立了華夏幸福金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會(huì)會(huì)議。據(jù)媒體報(bào)道稱，華夏幸福已形成初步的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)綜合化解方案，但具體事項(xiàng)仍然處于保密階段，方案有望于今年7月出臺(tái)。

在2021年4月7日舉辦的首次債權(quán)人會(huì)議中，約有120 家債權(quán)人加入了華夏幸福債委會(huì)，占境內(nèi)全部有息負(fù)債的54%。會(huì)議當(dāng)日，共有44 家債權(quán)人、83個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了展期和解，總計(jì)約178億元債務(wù)。

在華夏幸福的老大本營——廊坊市新華路169號(hào)市委黨校院內(nèi)，華夏幸福廊坊事業(yè)部樓下的布告欄內(nèi)，一則《華夏幸福勸學(xué)篇》赫然張貼著——“濟(jì)濟(jì)多士，使于四方，幸福桑梓，華夏以寧。”如今，王文學(xué)手下的"濟(jì)濟(jì)多士"，已經(jīng)走出廊坊，但他的財(cái)富版圖又將止于何處？