2021房價要漲？房住不炒政策下仍可控，一季度上漲行情或延續

1月18日，國家統計局發布了2020年1-12月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，去年商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%，增速比1—11月份提高1.3個百分點。全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%，相對2019年略有收窄。

不過，從2020年12月單月的房價數據看，在全國70城中，住宅市場整體價格年末翹尾。其中，銀川以同比14.5%的漲幅居全國第一；而深圳則以同比14.1%的漲幅，居二手房價格漲幅首位。

另外，一線城市的二手房同比增長8.6%，遠超新房漲幅，但二三線城市二手房漲勢卻低于新房。58安居客房產研究院分院院長張波對外表示，四季度以來，上海、廣州房價持續上漲，北京也迎來了樓市熱度復蘇。“預計2021年一季度，一線城市房價漲幅將有所回落，春節后有可能迎來第二波上漲潮，但整體依然可控。”

一線城市的房價要漲了嗎？

從國家統計局發布的數據可知，北上廣深的房價漲勢明顯，四個一線城市12月全市二手住宅成交量環比增加20.5%，并且一線城市新房及二手房價格漲幅擴大，廣州及上海房價漲幅偏大。特別是上海，二手房市場2020年底翹尾明顯，12月上海全市二手住宅成交量環比增加20.3%，同比增加95%，月度成交絕對水平是2017年以來最大值。

據了解，受學區需求升溫以及落戶政策邊際放松影響，2021年1月，上海市場延續升溫態勢，1月前13天鏈家二手房成交比去年12月同期增加42%。從市場預期看，1月前13天上海二手房業主調價中漲價占比上升至67%，比12月水平提高12個百分點，后期房價仍面臨較大上漲壓力。

不同于一線城市的房價狀態，2020年的二、三線城市，除了成都、揚州、西安、杭州和寧波等熱門城市外，其余地方房價整體平穩。貝殼研究院分析指出，12月揚州、合肥等長江中下游城市新房及二手房價格漲幅居前。2020年長江中下游城市土地市場熱度普遍偏高，這帶動市場主體預期向上，房價上漲。

貝殼研究院數據顯示，2021年首周，市場景氣指數高的城市主要分布在長江中下游區域，上海、合肥等城景氣指數（業主調價中調漲次數/調價次數）在40附近及以上，這些城市后期價格上漲壓力較大。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，2021年市場向核心城市聚焦，部分城市房價面臨較大上漲壓力。下半年以來在貨幣政策回歸中性、購房信貸環境寬松觸底以及“一城一策”持續深化背景下，全國城市房價漲幅逐步收窄，但局部仍面臨上漲的壓力。

不過，另據諸葛找房數據研究中心統計，單月數據來看，12月商品房市場量升價跌行情持續，單月銷售面積25252萬平方米，環比上漲2.5%，單月銷售價格為9759元/平方米，環比下跌1.1%，連續3個月環比下降。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，商品房銷售面積持續加速修復，12月份累計同比增速繼續擴大，原因是進入年底的時間節點，加之房企在三道紅線的重壓之下，銷售回款壓力加大，房企加速推盤出新，采取以價換量的方式，加大促銷及優惠力度，市場行情持續轉好。

房企開發投資增速將受抑制，竣工面積為近十年低位

國家統計局數據顯示，2020年1-12月，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%，增速比1-11月份提高0.2個百分點，比上年回落2.9個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%，增速比1-11月份提高0.2個百分點，比上年回落6.3個百分點。

盡管2020年全年房地產開發投資增速為7%，但新開工及竣工增速分別為-1.2%及-4.9%。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，市場健康的表現應該為新開工及竣工面積走勢保持同方向變化，但自2017年起新開工面積與竣工面積走勢產生背離，“這主要是由于2016年底房企融資渠道收緊，房企開始采用高周轉的方式增加現金流動性，2019年竣工面積小幅增長，但相對于較高的新開工面積而言，仍有較大缺口。當前竣工面積已經達到近十年低位水平，在2020年較高的開工面積拉動下，預計2021年竣工面積降速或將收窄。”

另外，2020年全年房企到位資金累計同比增長8.1%，增速比1—11月份提高1.5個百分點。截至2020年12月份，所有類型資金同比均為正，其中，利用外資192億元，增速達9.3%。個人按揭貸款增速為9.9%，較11月增速下降0.7個百分點。陳霄指出，2020年底房企在償債壓力及業績沖刺的壓力之下加速去化，國內貸款、利用外資、定金及預收款等走高。

2020年上半年為應對疫情幫扶企業紓困，政府給予各地相對積極的寬松政策，使得房企融資情況短暫好轉，但隨著個別城市融資收緊、網傳“三道紅線”以及年底央行、銀保監會調整房地產銀行業金融機構貸款比例，對銀行業金融機構建立的房地產貸款集中度管理制度。貝殼研究院表示，政策出臺的目的都是限制銀行貸款流向房地產市場的上限，并且預計這也將在2021年對房企開發投資增速起到一定的抑制作用。