高瓴資本殺入“新基建”，前黑石董事閻巖加入

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前黑石董事、SOHO中國總裁閻巖正式加入高瓴資本

大基金又傳來地產(chǎn)人士新變動。昨日，我們獲悉，原黑石亞洲房地產(chǎn)常務(wù)董事、前SOHO中國總裁閻巖正式加入高瓴資本。

一封從高瓴資本內(nèi)部流出的人事郵件顯示，閻巖將任職于投后運(yùn)營平臺(新基建組)，駐北京辦公室擔(dān)任戰(zhàn)略顧問一職。

圖：高瓴資本內(nèi)部的人事郵件

這可算是個(gè)大事件，閻巖加入高瓴的消息不由得讓人引申兩方面的聯(lián)想：一是閻巖從黑石入高瓴跟SOHO中國私有化那筆交易有關(guān)嗎？二是高瓴資本這是要挖人重倉布局地產(chǎn)投資嗎？

關(guān)于這2個(gè)猜想，投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社都從高瓴資本方面獲得了官方回應(yīng)：

1、閻巖加入高瓴與SOHO中國私有化這筆交易無關(guān)，高瓴參與SOHO中國私有化也不屬實(shí)。

2、高瓴并不涉足房地產(chǎn)住宅開發(fā)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，高瓴關(guān)注的是不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的新基建業(yè)務(wù)，投資目的是為了中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級提供空間服務(wù)解決方案。

關(guān)于第一點(diǎn)，業(yè)界從去年就開始關(guān)注，關(guān)注重點(diǎn)是高瓴會不會跟黑石一樣切存量地產(chǎn)大宗交易，畢竟黑石在這領(lǐng)域是重倉。關(guān)于第二點(diǎn)，是增量信息但不意外，高瓴切地產(chǎn)的思路是存量盤活加產(chǎn)業(yè)要素，這跟我們此前盤點(diǎn)的全球頂級基金思路大致趨同《全球最有錢的前10家地產(chǎn)公司，不蓋房》。

那么閻巖此舉為什么會引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，高瓴跟黑石、SOHO到底什么關(guān)系？

公開資料顯示，閻巖于1996年12月加盟SOHO中國，歷任首席運(yùn)營官、財(cái)務(wù)總裁和總裁，負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展、成本預(yù)算控制及全面管理等。閻巖在SOHO中國工作了22年，曾被業(yè)界譽(yù)為潘石屹的“左膀右臂”。

去年11月，有媒體曝出，高瓴資本與SOHO中國進(jìn)行初步談判，擬將其私有化，對價(jià)可能超過20億美元，與此同時(shí)高瓴資本還在考慮承擔(dān)約180億元(合27.2億美元)的SOHO中國貸款，作為其杠桿收購的一部分。事后，高瓴資本迅速出面澄清，否認(rèn)接盤SOHO中國私有化。

閻巖在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)加盟高瓴資本，難免讓人產(chǎn)生聯(lián)想。

SOHO中國私有化因?yàn)榻痤~巨大，名氣也大，在此之前，黑石、GIC均被曝出欲接盤SOHO中國。

有趣的是，截至目前，SOHO中國唯三被爆出的買家中，兩家機(jī)構(gòu)都是閻巖的“東家”。

今年3月，路透社曾爆出，黑石集團(tuán)于今年二月初與SOHO中國進(jìn)行了獨(dú)家談判。黑石集團(tuán)向SOHO中國提出的私有化報(bào)價(jià)為每股6港元（合0.77美元），收購總價(jià)約40億美元，此外，黑石集團(tuán)還將接手SOHO中國的債務(wù)（約合47億美元），也就是說這筆私有化交易的總價(jià)為87億美元。此時(shí)，閻巖已經(jīng)加入黑石擔(dān)任亞洲區(qū)房地產(chǎn)板塊的常務(wù)董事。

此次，閻巖加盟高瓴所在的部門倒是值得關(guān)注——新基建組。新基建是個(gè)大詞，但確實(shí)已經(jīng)把存量地產(chǎn)相關(guān)的投資機(jī)會都包含了進(jìn)去，比如最近幾年火熱的大宗資產(chǎn)交易。

高瓴資本也注意到，近兩三年來以來，以凱龍瑞、吉寶資本、凱德、摩根士坦利、黑石、高盛、GIC等為代表的國際投資機(jī)構(gòu)頻頻在住宅地產(chǎn)以外的房地產(chǎn)領(lǐng)域出手，收購一線及主要核心城市的寫字樓、商業(yè)廣場、產(chǎn)業(yè)園等投資性物業(yè)，以尋求核心增益型及機(jī)會型投資機(jī)遇。

在此之前，投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社曾盤點(diǎn)過北上多地的大宗交易，其中主力玩家就包括基匯資本、CSI資本策略、星橋騰飛、凱雷、摩根士丹利、吉寶、亞騰資產(chǎn)管理（ARA）、德國地產(chǎn)基金 SEB、AM Alpha、弘毅投資、遠(yuǎn)洋資本、光耀東方、高和資本等中外機(jī)構(gòu)。

《盤了70筆大宗交易，我們發(fā)現(xiàn)了地產(chǎn)基金退出的7大秘密》

《PE抄底北京14年：資產(chǎn)都在國企手里，單價(jià)20億寫字樓最好賣》

《北京反超上海：大宗物業(yè)交易突破750億，市場上的「貨」越來越多了》

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高瓴殺入“新基建”：1年出手8次，押注賽道龍頭

雖然挖人的動作才剛剛開始，但高瓴資本在“新基建”這一賽道上早已出手多次。

截至目前，高瓴資本已經(jīng)低調(diào)完成了對物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心（IDC）、物業(yè)管理、房產(chǎn)中介、房產(chǎn)SaaS、聯(lián)合辦公、家裝BIM等多個(gè)子賽道的投資布局。

圖：高瓴資本在地產(chǎn)領(lǐng)域的投資布局（來源：PropTech研習(xí)社制圖）

在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，高瓴資本投出了亞洲第一、全球第二的物流地產(chǎn)霸主——普洛斯。

公開資料顯示，2015年5月，高瓴資本以每股2.74新元的價(jià)格，從美國投資基金孤松資本手中買下普洛斯3億3790萬股，總值約9.26億新元，擁有普洛斯8.2%的股份，成為普洛斯第二大股東。

2018年初，萬科、高瓴資本、厚樸投資、中銀投、SMG組成的財(cái)團(tuán)以160億新元（116億美元，約合790億元），完成對普洛斯的私有化收購。其中，高瓴資本斥資約167億元，對普洛斯持股21.2%。

這筆高瓴參與的交易成為了亞洲歷史上迄今最大的私募股權(quán)并購案例。《物流霸主普洛斯私有化這2年：「買買買」停不下來，控股47家公司》

在數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，2020年6月，高瓴資本斥資4億美元參與中國最大的中立第三方數(shù)據(jù)中心服務(wù)商萬國數(shù)據(jù)的定向增發(fā)。同年11月，萬國數(shù)據(jù)回歸香港上市(2016年公司曾在納斯達(dá)克上市)，高瓴資本作為其基石投資者，又繼續(xù)追加投資。《IDC淘金熱：千億資金涌入，IRR最高20%》

除了物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心，物業(yè)管理行業(yè)也是高瓴資本非常看好的賽道。

2020年，高瓴以基石投資者的身份，先后投資了建業(yè)新生活、合景悠活、金科智慧、融創(chuàng)服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等物業(yè)公司。截至目前，高瓴資本共投資了6家物業(yè)上市公司，在物業(yè)管理行業(yè)累計(jì)投資金額達(dá)2.75億美元（約合17.76億元）。

根據(jù)公開資料整理，2019年12月，高瓴出資3500萬美金申購保利物業(yè)，而在今年5月與10月，又分別出資7500萬美金與5000萬美金，先后申購建業(yè)新生活與合景悠活。

其中，保利物業(yè)業(yè)務(wù)遍及全國，建業(yè)新生活扎根中原地區(qū)，合景悠活則重點(diǎn)布局粵港澳大灣區(qū)、長三角片區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中西部片區(qū)及海南4大經(jīng)濟(jì)區(qū)，三家企業(yè)差異化的地域布局，也體現(xiàn)了高瓴在物業(yè)投資上的全局視角。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)模式不同，物業(yè)管理行業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，首先不存在大額資本支出，其次擁有穩(wěn)定的收入，也擁有較高的回報(bào)率，ROIC平均能達(dá)到20%以上。這應(yīng)該是高瓴看中這個(gè)行業(yè)的重要原因。

另一方面，物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率普遍比較好高，能夠擁有穩(wěn)定充足的經(jīng)營性現(xiàn)金流，用以支持龍頭企業(yè)并購擴(kuò)張。

在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，高瓴資本持續(xù)押注國內(nèi)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺——貝殼找房（鏈家）。早在2016年，高瓴資本就參與了貝殼找房前身鏈家的B輪融資，隨后，高瓴資本跟進(jìn)了貝殼找房（鏈家）每一輪融資。

在房產(chǎn)SaaS領(lǐng)域，高瓴資本投資了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的第一大軟件解決方案供應(yīng)商——明源云。截至目前，明源云占有18.5%的市場份額，百強(qiáng)房企中有99名都是明源云的客戶。

值得關(guān)注的是，在2020年出手的項(xiàng)目中，除了萬國數(shù)據(jù)的定向增發(fā)，高瓴均扮演著基石投資者的角色。

高瓴的投資策略還有一個(gè)非常明顯的特點(diǎn)，那就是押注細(xì)分賽道的頭部企業(yè)。無論是普洛斯、萬國數(shù)據(jù)，還是貝殼找房、明源云，無一不是細(xì)分賽道的龍頭公司。

最有趣的是，高瓴所押注的10多個(gè)投資標(biāo)的中沒有一家是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司。

03

為什么張磊重倉新基建，但是堅(jiān)決不投房地產(chǎn)？

在一二級市場所向披靡、管理650億美金資產(chǎn)的高瓴資本，也要進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)了嗎？

這個(gè)答案是NO。

截止目前，高瓴并沒有涉足房地產(chǎn)住宅開發(fā)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

高瓴資本創(chuàng)始人張磊曾被問到，為什么不考慮投資房地產(chǎn)？

張磊表示，"我們投公司的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是不能太賺錢。不太賺錢的企業(yè)才有機(jī)會跟我們先把"朋"這件事做好。第二，要依靠創(chuàng)新持續(xù)為社會創(chuàng)造價(jià)值，而房地產(chǎn)公司不能創(chuàng)造持續(xù)性價(jià)值。"

不投房地產(chǎn)，只青睞新基建企業(yè)。張磊又是如何看待新基建賽道的？

張磊在其首部著作《價(jià)值》中分享了高瓴資本參與普洛斯私有化、以及投資鏈家和貝殼找房背后的投資邏輯。

物流地產(chǎn)是高瓴資產(chǎn)最早涉足的地產(chǎn)細(xì)分賽道，也是高瓴迄今為止金額最大的一筆投資。

在張磊看來，作為價(jià)值投資者，尊重和理解行業(yè)屬性是投資的前提。

“物流行業(yè)看似冷門，但其具有長期、穩(wěn)定并且相對較高的收益回報(bào)，普洛斯專注于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是具有廣闊前景和長期發(fā)展價(jià)值的事業(yè)，所以參與普洛斯的私有化，是一項(xiàng)非常長期的投資。”

對于普洛斯及其掌舵人梅志明，張磊毫不吝嗇的贊美：普洛斯雖不被人熟知，但卻是不折不扣的隱形巨頭；高瓴投資普洛斯的堅(jiān)定信念，很大程度上緣于對以梅志明為核心的管理層的尊重和欽佩。

目前，普洛斯已然成為亞洲最大的物流地產(chǎn)商，在中國物流地產(chǎn)業(yè)的市場份額超過第二名到第十名的總和。論規(guī)模論增速，高瓴這筆投資顯然是一筆成功的投資。

然而，在張磊看來，普洛斯不僅僅是一家物流地產(chǎn)公司，還可以成為一家具有很大價(jià)值的平臺公司。

張磊解釋道，物流是銷售、電子商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)之一，所以一旦將物流當(dāng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，包括物流的節(jié)點(diǎn)、場地、倉庫連接起來，就可以在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)空間里做很多運(yùn)營、增值的服務(wù)，涉及運(yùn)力、設(shè)備、資金等，這種服務(wù)模式和過程是非常長期的，有著很基礎(chǔ)的、不可替代的價(jià)值。

在過去一年時(shí)間里，高瓴資本在地產(chǎn)領(lǐng)域還收獲了一個(gè)IPO——貝殼找房不僅成功上市，上市半年市值還翻了2倍。

張磊表示，高瓴之所以投資鏈家和貝殼找房，就是因?yàn)榭吹竭@個(gè)行業(yè)發(fā)生了內(nèi)生性的變革，并且企業(yè)可以運(yùn)用新技術(shù)、數(shù)字化等外生變量來促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的升級。

“貝殼找房從很早之前就預(yù)見到，要創(chuàng)造一流的消費(fèi)者體驗(yàn)，就必須打造一流的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，讓“消費(fèi)者至上”的企業(yè)文化理念得到組織層面的執(zhí)行保障。”

那么，張磊又是如何看待并購?fù)顿Y的？

在張磊看來，并購?fù)顿Y的出發(fā)點(diǎn)并不是追求投資規(guī)模或者單純的投資收益，更關(guān)鍵的，是在原有商業(yè)模式創(chuàng)新進(jìn)入階段性瓶頸的情況下，判斷科技賦能能否成為驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升級的新價(jià)值所在，能否通過科技創(chuàng)新對現(xiàn)有商業(yè)模式進(jìn)行精細(xì)化打磨，通過引入新的資源改善被并購公司的長遠(yuǎn)狀況。

張磊打了一個(gè)比喻，如果說風(fēng)險(xiǎn)投資是在為行業(yè)培育最具創(chuàng)新力的挑戰(zhàn)者，成長期投資是在為行業(yè)塑造最有競爭力的領(lǐng)導(dǎo)者，那么并購?fù)顿Y更像是站在產(chǎn)業(yè)的角度重塑行業(yè)、引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的邏輯和路徑。

“投資要有益于效率，有益于價(jià)值創(chuàng)造。”