2020年的樓市讓人摸捉不透，不少買房人的心也為之牽動。

一面是深圳萬人搖號買房熱度不減，一面是全國多個二線城市出現大范圍的房價下跌。一時間，預備出手的買房人遲疑了。

2020年12月1日，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布《中國住房大數據分析報告（2020）——城市房價預警與房企品牌價值測度》。報告指出，房價只漲不跌的時代已經過去。局部房價下跌監測預警，將成為市場監測預警的重要方面。

過去多年來，在“房住不炒”的宏觀政策調控下，多個城市的房價漲幅保持在穩定趨勢。隨著宏觀調控的收緊，樓市價值開始逐步回歸到城市的基本面。分化，正在成為全國樓市的關鍵詞。在一線城市搶房潮起的同時，多個二線城市正在經歷房價下跌帶來的不安。

而就在不久前，房地產行業的產權轉讓項目突然增多，據北京產權交易所公開信息顯示，今年11月央企單月轉讓的地產項目數量已經超過今年前十個月總和，其中，11月轉讓項目中，甚至有以1萬元低價轉讓的項目。其背后則意味著房企融資環境的不斷收緊，今年下半年出臺的“三道紅線”政策威力可見一斑。克而瑞研究中心研究經理朱一鳴在采訪中也表示，從趨勢來看，未來多家房企都將有轉讓動作。

不斷收緊的金融政策大幕下，還有多少個體將沉浮樓市之中？

降價促銷潮再起

緯房指數同比監測數據顯示，從2019年10月到2020年10月，9城市房價年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%，如廊坊、天津、青島等城市。其中，看起來基本面不錯的天津、鄭州等城市房價的下跌，更是引發了大范圍的輿論熱議。

房價下跌離不開宏觀政策環境因素。從上述城市的漲跌時點看，這些城市的房價拐點無外乎兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表的一二線城市房地產調控加碼，另一類則是2018年下半年前后，因棚改貨幣化退潮，市場面臨調整的三四線城市。

但更為重要的是，這些城市的房價下跌也與其自身的供給過剩密不可分。

以今年降價較為典型的鄭州市場為例。在鄭州早期規劃發展中，遠郊樓盤價格一度被炒高，隨著房企壓力越來越大，為加速回款選擇以價換量，首選以泡沫化最嚴重的遠郊樓盤下手。但自今年6月份之后，鄭州樓市降價的燎原之火開始大幅蔓延至主城區。

進入2020年6月份以來，鄭州樓市開始出現大面積降價潮，首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電等營銷伎倆層出不窮。“降價”“打折”成為今年“金九銀十”鄭州新房市場的高頻詞。

“前段時間，也就是9月10月前后吧，以萬科為代表的房企率先降價，給鄭州帶來的降價影響較大。”鄭州房企營銷總監李陽回憶道，“其實那個項目是有特殊情況，之前精裝修12000元/㎡，之后毛坯賣10000元/㎡，清盤階段的特殊樓頂（頂底層）7500元/㎡。因為是萬科嘛，所以被無限放大。”

由萬科降價引發的一系列波瀾已經攪動著鄭州樓市。AI財經社了解到，比如中原區的中原華僑城，9月份開盤均價12500/㎡，現在降至11000/㎡，降價1500元/㎡。二七區的萬科大都會項目之前售價13000元/㎡，現在降至12000/㎡元左右，降1000元/㎡左右。而另從新入市的項目價格對比來看，如金科中原的入市價格為12500元/㎡，龍湖天境的入市價格為10700元/㎡，都是比周邊競品價格要便宜500元/㎡左右。

事實上，高企的庫存一直被認為是誘發鄭州房價下跌的元兇。鄭州土地供應量的高峰，出現在2017和2018這兩年。2016年11月，鄭州再一次發布2016年至2019年的三年住宅用地供應計劃，年內再次追加6000畝供應，供應量再一次攀升高峰。

一般而言，開發商從拿地到建設再到取得預售證，時間往往是兩年左右，這就意味著前兩年推出的地塊，正在批量轉化為商品房，推向市場，也直接將鄭州的新房住宅庫存量推向了全國第二。易居數據顯示，9月份鄭州市的新建商品住宅庫存面積同比增加110%，位列全國百城第二。

但在鄭州某房企營銷負責人看來，鄭州房價大范圍下跌的問題，不僅僅是供過于求因素的影響，更大的問題還是源于土地結構。“在一級市場的土地交易中，主要以城改類型土地為主，占比85%左右，外來房企和標桿房企想要拿到這類土地，只能和本土企業合作開發。這種不公開的市場，造成了二級市場也不正常。給鄭州樓市直接帶來了兩個影響，一是二級供應節奏完全被供地節奏打亂，二是本土房企操盤的城改類項目，往往政策運營得更極致，或者說更沒底限。”

觀望情緒彌漫下，“首付貸”卷土重來

“全國型房企已經在9月和10月提前釋放了一波政策，以價換量，本土房企也積極跟進，所以進入12月份，反而沒有像往年的更瘋狂的降價或政策加碼了。另一方面，現階段改善型客戶相對偏少，基本都是在挖掘剛需，剛需不夠了，就繼續向下挖掘，降低門檻（首付分期），一批批的客戶被拉進市場。”談及鄭州樓市最近的銷售情況，張明顯得有些悲觀。

克而瑞數據顯示，2020年上半年鄭州樓市的平均去化率只有42%，與去年同期72%的去化水平相去甚遠。而即便摒除上半年的疫情影響，進入市場復蘇后的下半年，鄭州新房銷售量也始終處于下滑態勢。鄭州市房管局發布10月房地產市場銷售數據，相比去年同期，住宅銷售量發生斷崖式下滑，同比減少近50%。而在去庫存方面，鄭州的壓力同樣不小。截至2020年9月，鄭州新房庫存面積達到1108.8萬平方米，去化周期14.7個月。

相比起鄭州，天津樓市的銷售消化情況也不容樂觀。據國家統計局數據顯示，今年10月，天津新建商品住宅銷售價格環比9月下降了0.4%，二手住宅銷售價格指數下降了0.1%，同比去年直降4.2%。而從消化庫存來看，這個數據則更為直觀了。根據往年的數據顯示，近三年來天津全市年均新房成交量在11萬套上下，近兩年的新房供應量約為36萬套，也就意味著，需要3年半左右時間才能消化掉。

不過，隨著市場交易逐漸冷淡，為了拉攏客戶入場，一些開發商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者，目前包括鄭州、天津、青島等城市在內均有此情況。

一般來說，在購房過程中，購房者需要支付至少30%的首付，剩余貸款由銀行提供，購房人把房子抵押給銀行，爾后按月還銀行貸款。而首付貸則是指在購房人首付資金不足時，地產商或金融機構能夠為其提供資金拆借。

“首付貸”帶來的問題顯而易見，它打著為購房者湊足首付的名義，給購房者提供購房機會的同時，也大幅提升了金融系統紊亂的風險，增加樓市和金融市場風險。

早在2016年，住建部等七部門嚴令禁止房產中介提供首付貸。當時，我愛我家、鏈家、中原地產、搜房網、世聯行、平安好房等房產中介以及互聯網金融平臺都在嚴厲整頓之列。

但事隔多年，“首付貸”并沒有銷聲匿跡，而是改頭換面卷土重來，轉而被包裝成了諸如”抵押貸、信用貸、經營貸”等各種方式，以多個金融手段存在于購房過程中。

李陽表示，“其實這種方式，相當于竭澤而漁，讓本不具備購買能力的購房者提前入市了，對未來的傷害很大。”

看起來，“首付貸”給部分投機者提供了炒房機會，同時也讓開發商順利實現業績指標提供了可能。但金融工具永遠是把“雙刃劍”。“首付貸”讓系統性風險爆發的可能大大提升，也將整個國民經濟裹挾其中。