貝殼三季報解讀：新房業(yè)務(wù)反超存量房業(yè)務(wù)，單季GTV破萬億

       營收增長80%，凈利潤翻2倍

11月17日，中國著名的居住服務(wù)平臺貝殼集團發(fā)布了未經(jīng)審計的第三季度財報。財報顯示，貝殼第三季度營業(yè)收入達人民幣205億元，同比增長70.9%。第三季度經(jīng)調(diào)整后凈利潤為人民幣18.58億元，同比上漲210.6%，收入及凈利潤均超出此前市場預(yù)期。

在新房業(yè)務(wù)強勁增長的帶動下，貝殼第三季度平臺總交易額（GTV）達1.05萬億元，同比大增87.2%。截至9月末，公司2020年前三季度累計GTV、收入和經(jīng)調(diào)整后凈利潤均已全面超過2019年全年。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，貝殼平臺連接的經(jīng)紀門店數(shù)已超過4.4萬家，同比增長41.7%，連接的經(jīng)紀人超過47.7萬，同比增長50.7%。而第三季度月活躍用戶（MAU）為4790萬，同比增長82.1%。外部資源的不斷接入，帶動了公司存量房業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長。

隨著新品牌及經(jīng)紀人的不斷入駐，貝殼線上、線下“雙網(wǎng)雙核”的平臺優(yōu)勢得以強化，而公司獨特的ACN（Agent Cooperation Network，經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)）又進一步提高了平臺整體的運營效率。

三季報顯示，貝殼門店等級分最高的A店占比達到了25%。截至2020年9月30日，過去12個月GTV超過5000萬元的門店數(shù)量同比增長85.4%，而基于ACN的跨店合作交易占比則穩(wěn)定在70%以上。

針對三季度業(yè)績，貝殼CEO彭永東表示：“貝殼交出了上市后的首份亮眼成績單。我們在三季度的強勁增長得益于ACN強大的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。貝殼通過門店分級制度、品質(zhì)管理等等手段不斷提升ACN網(wǎng)絡(luò)的運營效率和健康度，從而驅(qū)動存量、新房和創(chuàng)新業(yè)務(wù)的增長。”

同時，貝殼還對2020財年第四季度的業(yè)績進行了預(yù)判，總凈營收將在192億元-202億元之間。由此計算，公司2020年全年營收約在670億元-680億元之間，對應(yīng)的營收增速約為46%。

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      新房業(yè)務(wù)高速增長，線上化發(fā)力效率提升

從收入構(gòu)成看，貝殼目前主營業(yè)務(wù)由二手房業(yè)務(wù)（存量房）以及新房交易兩大部分構(gòu)成，2019年收入占比分別為53.39%、44.06%，二者合計收入占比超過97%。此外，公司還擁有少量金融、裝修服務(wù)等新興及其他業(yè)務(wù)（收入占比2.55%）。

三季報數(shù)據(jù)顯示，貝殼本財季平臺存量房總交易額超過5760億元，同比增長超70%，相應(yīng)營收88億元，同比增長超46%；公司新房總交易額超4200億元，同比上漲105.7%，對應(yīng)營收為111億元，同比增長達到95.0%。

隨著新房業(yè)務(wù)營收增速的不斷增長，貝殼收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了一大變化。如下圖所示，2020年前三季度，公司新房交易業(yè)務(wù)以52.4%的占比成功位居貝殼第一大收入來源，越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商正借助于貝殼的VR實景看房等技術(shù)提升了房源去化率。

實際上，新房新營銷正是貝殼2020年的重點發(fā)力方向。公開資料顯示，貝殼10月“全民新房節(jié)”實現(xiàn)新房認購14萬套，成交GTV達2078億元。此外，公司雙十一首周實現(xiàn)認購24699套、GTV達到367.9億元。其中，萬科、融創(chuàng)、華潤、保利等20多個頭部開發(fā)商在貝殼平臺實現(xiàn)認購額破億元，第一名融創(chuàng)突破了10億元大關(guān)。

從業(yè)務(wù)模式上看，新房業(yè)務(wù)對貝殼集團創(chuàng)收與增利更為顯著。一方面，存量房業(yè)務(wù)收入來源主要來自于鏈家以及貝殼第三方經(jīng)紀平臺交易中取得的傭金分成。2019年數(shù)據(jù)顯示，鏈家平均傭金率為2.56%，而第三方經(jīng)紀平臺傭金率只有0.26%，第三方平臺GTV創(chuàng)收相對較低。而隨著低傭金率的外部資源不斷接入，結(jié)構(gòu)的變化會導(dǎo)致貝殼存量房業(yè)務(wù)整體傭金率仍處于下滑趨勢。

貝殼新房業(yè)務(wù)收入則來自于向房地產(chǎn)開發(fā)商收取銷售傭金，只要平臺交易額持續(xù)高速增長，對應(yīng)的營收就處于同步提升之中。

從三季度來看，貝殼集團存量房、新房GTV分別為5760億元、4200億元，但對應(yīng)的營收分別為88億元、111億元。相比之下，新房GTV對應(yīng)的營收轉(zhuǎn)化率要高出73%。

另一方面，在目前新房交易仍處于線上線下博弈階段，房地產(chǎn)開發(fā)商依舊掌握著較大的話語權(quán)。但正因如此，貝殼新房交易方式的線上化想象空間也就更大。而隨著新房線上成交率的不斷提高，掌握更大話語權(quán)的貝殼或有提高銷售傭金率的機會。

當(dāng)然，話語權(quán)的提升需要的還是實力。隨著貝殼在VR等線上技術(shù)水平的提升，以及新冠疫情的催化，勝利的天平已經(jīng)開始向貝殼一方傾斜。

一方面，疫情期間火爆起來的貝殼VR帶看等服務(wù)的便利性已經(jīng)深入人心，后疫情時代VR看房逐漸成為用戶的習(xí)慣，這對開發(fā)商來說是一個巨大的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，整個9月份貝殼VR帶看占比超過整體帶看量的40%。

另一方面，疫情的發(fā)生讓貝殼開始重視簽約流程的線上化，這一更為高效模式在三季度得以在更大范圍的區(qū)域推廣。截至三季度末，貝殼線上貸簽服務(wù)已覆蓋全國45座城市、66家合作銀行的1000多家支行。

通過線上核簽室等產(chǎn)品，并整合實名認證、人臉識別、電子簽章、OCR自動識別等技術(shù)，貝殼將原需線下進行的面談、信息搜集填寫、材料簽署等流程線上化，使貸款面簽時長平均縮短了19%。整個三季度，貝殼已經(jīng)有近30%經(jīng)貝殼平臺撮合的商業(yè)抵押貸款通過“線上貸簽服務(wù)”完成，大大提高了買賣雙方的效率。

在客戶服務(wù)方面，貝殼在新房業(yè)務(wù)中率先推出了“三天無理由退房”承諾保護購房者權(quán)益，提倡理性購房。截止9月底，該承諾已覆蓋在全國70個城市的3000多個項目，有力地提升了服務(wù)品質(zhì)和用戶體驗。

此外，貝殼在三季度期間全面推廣VR Lite輕量化采集方案，使得全景相機、手機都可以完成VR錄制，在大幅降低成本的同時加速了VR的覆蓋，尤其適用于租賃場景。

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自8月13日登陸納斯達克以來，貝殼股價三個月內(nèi)最高漲幅達到397%，市值已經(jīng)超過萬科保利兩大傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭的總和。作為“真正是從線下開始改造整個行業(yè)”的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)巨頭，貝殼的長期價值正不斷受到市場發(fā)掘與認可。

另一方面，盡管公司GTV一直在迅猛增長，但從巨大的市場容量看，貝殼未來的增量空間仍舊很大。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，國內(nèi)存量房交易額達到6萬億。新房銷售額則突破16萬億。由此計算，貝殼2019年GTV（2.13萬億）對應(yīng)的市場份額大約在10%附近。盡管這一份額遙遙領(lǐng)先，但遠沒有到達安全水平。

早在2018年6月，58同城就曾發(fā)起“真房源聯(lián)盟”，我愛我家、中原地產(chǎn)等中介公司均參與其中，唯獨鏈家沒有被邀請，這一聯(lián)盟也一度被外界稱為“反貝殼聯(lián)盟”。

此外，地產(chǎn)行業(yè)巨大的市場空間以及開始互聯(lián)網(wǎng)改造階段也吸引了場外競爭者的不斷入局，最為高調(diào)的當(dāng)屬阿里。

9月16日，“天貓好房成立暨阿里易居聯(lián)合戰(zhàn)略發(fā)布”在杭州阿里巴巴西溪園區(qū)舉行，吸引了60位百強房企董事長、總裁到場。目前看，不管天貓好房是否有意針對貝殼，雙方未來在房源領(lǐng)域的爭奪戰(zhàn)已經(jīng)不可避免。

除了阿里在AI、VR領(lǐng)域的技術(shù)優(yōu)勢外，易居在新房領(lǐng)域也是個強勁的對手。數(shù)據(jù)顯示，2019年，易居新房業(yè)務(wù)成交總金額達1382億，增長率高達298%。

整體來看，VR帶看、線上貸簽等數(shù)字化服務(wù)提高了貝殼業(yè)務(wù)線上化，而效率的提升推動了平臺業(yè)務(wù)的高速增長，貝殼上市后的這一份財報已經(jīng)初步證明了貝殼目前商業(yè)模式的成功。無論是“反貝殼聯(lián)盟”的成立，還是阿里好房等新玩家的入局， 都說明貝殼未來的競爭壓力會不斷增加。公司能否保持如此高速的增長，則需要進一步觀察。