貝殼三季報解讀：新房業務反超存量房業務，單季GTV破萬億

       營收增長80%，凈利潤翻2倍

11月17日，中國著名的居住服務平臺貝殼集團發布了未經審計的第三季度財報。財報顯示，貝殼第三季度營業收入達人民幣205億元，同比增長70.9%。第三季度經調整后凈利潤為人民幣18.58億元，同比上漲210.6%，收入及凈利潤均超出此前市場預期。

在新房業務強勁增長的帶動下，貝殼第三季度平臺總交易額（GTV）達1.05萬億元，同比大增87.2%。截至9月末，公司2020年前三季度累計GTV、收入和經調整后凈利潤均已全面超過2019年全年。

財報數據顯示，截至2020年9月30日，貝殼平臺連接的經紀門店數已超過4.4萬家，同比增長41.7%，連接的經紀人超過47.7萬，同比增長50.7%。而第三季度月活躍用戶（MAU）為4790萬，同比增長82.1%。外部資源的不斷接入，帶動了公司存量房業務的穩健增長。

隨著新品牌及經紀人的不斷入駐，貝殼線上、線下“雙網雙核”的平臺優勢得以強化，而公司獨特的ACN（Agent Cooperation Network，經紀人合作網絡）又進一步提高了平臺整體的運營效率。

三季報顯示，貝殼門店等級分最高的A店占比達到了25%。截至2020年9月30日，過去12個月GTV超過5000萬元的門店數量同比增長85.4%，而基于ACN的跨店合作交易占比則穩定在70%以上。

針對三季度業績，貝殼CEO彭永東表示：“貝殼交出了上市后的首份亮眼成績單。我們在三季度的強勁增長得益于ACN強大的網絡效應。貝殼通過門店分級制度、品質管理等等手段不斷提升ACN網絡的運營效率和健康度，從而驅動存量、新房和創新業務的增長。”

同時，貝殼還對2020財年第四季度的業績進行了預判，總凈營收將在192億元-202億元之間。由此計算，公司2020年全年營收約在670億元-680億元之間，對應的營收增速約為46%。

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      新房業務高速增長，線上化發力效率提升

從收入構成看，貝殼目前主營業務由二手房業務（存量房）以及新房交易兩大部分構成，2019年收入占比分別為53.39%、44.06%，二者合計收入占比超過97%。此外，公司還擁有少量金融、裝修服務等新興及其他業務（收入占比2.55%）。

三季報數據顯示，貝殼本財季平臺存量房總交易額超過5760億元，同比增長超70%，相應營收88億元，同比增長超46%；公司新房總交易額超4200億元，同比上漲105.7%，對應營收為111億元，同比增長達到95.0%。

隨著新房業務營收增速的不斷增長，貝殼收入結構已經發生了一大變化。如下圖所示，2020年前三季度，公司新房交易業務以52.4%的占比成功位居貝殼第一大收入來源，越來越多的地產開發商正借助于貝殼的VR實景看房等技術提升了房源去化率。

實際上，新房新營銷正是貝殼2020年的重點發力方向。公開資料顯示，貝殼10月“全民新房節”實現新房認購14萬套，成交GTV達2078億元。此外，公司雙十一首周實現認購24699套、GTV達到367.9億元。其中，萬科、融創、華潤、保利等20多個頭部開發商在貝殼平臺實現認購額破億元，第一名融創突破了10億元大關。

從業務模式上看，新房業務對貝殼集團創收與增利更為顯著。一方面，存量房業務收入來源主要來自于鏈家以及貝殼第三方經紀平臺交易中取得的傭金分成。2019年數據顯示，鏈家平均傭金率為2.56%，而第三方經紀平臺傭金率只有0.26%，第三方平臺GTV創收相對較低。而隨著低傭金率的外部資源不斷接入，結構的變化會導致貝殼存量房業務整體傭金率仍處于下滑趨勢。

貝殼新房業務收入則來自于向房地產開發商收取銷售傭金，只要平臺交易額持續高速增長，對應的營收就處于同步提升之中。

從三季度來看，貝殼集團存量房、新房GTV分別為5760億元、4200億元，但對應的營收分別為88億元、111億元。相比之下，新房GTV對應的營收轉化率要高出73%。

另一方面，在目前新房交易仍處于線上線下博弈階段，房地產開發商依舊掌握著較大的話語權。但正因如此，貝殼新房交易方式的線上化想象空間也就更大。而隨著新房線上成交率的不斷提高，掌握更大話語權的貝殼或有提高銷售傭金率的機會。

當然，話語權的提升需要的還是實力。隨著貝殼在VR等線上技術水平的提升，以及新冠疫情的催化，勝利的天平已經開始向貝殼一方傾斜。

一方面，疫情期間火爆起來的貝殼VR帶看等服務的便利性已經深入人心，后疫情時代VR看房逐漸成為用戶的習慣，這對開發商來說是一個巨大的吸引力。數據顯示，整個9月份貝殼VR帶看占比超過整體帶看量的40%。

另一方面，疫情的發生讓貝殼開始重視簽約流程的線上化，這一更為高效模式在三季度得以在更大范圍的區域推廣。截至三季度末，貝殼線上貸簽服務已覆蓋全國45座城市、66家合作銀行的1000多家支行。

通過線上核簽室等產品，并整合實名認證、人臉識別、電子簽章、OCR自動識別等技術，貝殼將原需線下進行的面談、信息搜集填寫、材料簽署等流程線上化，使貸款面簽時長平均縮短了19%。整個三季度，貝殼已經有近30%經貝殼平臺撮合的商業抵押貸款通過“線上貸簽服務”完成，大大提高了買賣雙方的效率。

在客戶服務方面，貝殼在新房業務中率先推出了“三天無理由退房”承諾保護購房者權益，提倡理性購房。截止9月底，該承諾已覆蓋在全國70個城市的3000多個項目，有力地提升了服務品質和用戶體驗。

此外，貝殼在三季度期間全面推廣VR Lite輕量化采集方案，使得全景相機、手機都可以完成VR錄制，在大幅降低成本的同時加速了VR的覆蓋，尤其適用于租賃場景。

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自8月13日登陸納斯達克以來，貝殼股價三個月內最高漲幅達到397%，市值已經超過萬科保利兩大傳統地產巨頭的總和。作為“真正是從線下開始改造整個行業”的產業互聯網巨頭，貝殼的長期價值正不斷受到市場發掘與認可。

另一方面，盡管公司GTV一直在迅猛增長，但從巨大的市場容量看，貝殼未來的增量空間仍舊很大。

數據顯示，2019年，國內存量房交易額達到6萬億。新房銷售額則突破16萬億。由此計算，貝殼2019年GTV（2.13萬億）對應的市場份額大約在10%附近。盡管這一份額遙遙領先，但遠沒有到達安全水平。

早在2018年6月，58同城就曾發起“真房源聯盟”，我愛我家、中原地產等中介公司均參與其中，唯獨鏈家沒有被邀請，這一聯盟也一度被外界稱為“反貝殼聯盟”。

此外，地產行業巨大的市場空間以及開始互聯網改造階段也吸引了場外競爭者的不斷入局，最為高調的當屬阿里。

9月16日，“天貓好房成立暨阿里易居聯合戰略發布”在杭州阿里巴巴西溪園區舉行，吸引了60位百強房企董事長、總裁到場。目前看，不管天貓好房是否有意針對貝殼，雙方未來在房源領域的爭奪戰已經不可避免。

除了阿里在AI、VR領域的技術優勢外，易居在新房領域也是個強勁的對手。數據顯示，2019年，易居新房業務成交總金額達1382億，增長率高達298%。

整體來看，VR帶看、線上貸簽等數字化服務提高了貝殼業務線上化，而效率的提升推動了平臺業務的高速增長，貝殼上市后的這一份財報已經初步證明了貝殼目前商業模式的成功。無論是“反貝殼聯盟”的成立，還是阿里好房等新玩家的入局， 都說明貝殼未來的競爭壓力會不斷增加。公司能否保持如此高速的增長，則需要進一步觀察。