違建別墅的財富密碼：或低價囤地轉手翻倍，或傍上景區招商引資

圖/視覺中國（秦嶺違建別墅整治）

因別墅違建而心憂的，不止是業主一方。政府、開發商、政府機關審批人員以及環保督察人士，都成為了這場巡查鏈條中的群體。違建別墅倒下的同時，不少地方干部被嚴厲問責，一些人甚至涉嫌違法，被追究刑事責任。

比拆除更棘手的難題

2020年剛踏入初秋，大批候鳥陸續飛抵團泊洼水庫，稍作休整，便要接著往南啟程。但真正擾亂這片水土的，還得從挖掘機開進來的那天說起。

團泊洼水庫位于天津市靜海區，水域面積約60平方公里，水量常年充沛。與其他發展漁業，或者沿湖建設工業項目的水洼不同，這里承載的一個生態保育功能便是鳥類自然保護區。但在后續發展中，團泊洼很快成為當地有名的別墅區，退休干部的療養勝地。

圖/視覺中國（天津靜海站）

2020年8月末，靜海區住建委宣布，以鳥類保護區生態修復項目建設的名義，將團泊洼水庫旁的3個別墅項目（丁香島小區全部房屋、鳶尾島小區全部房屋、瑞城東苑小區25-78號樓），劃定為征收項目。于是，幾十余套“審批手續齊全”的類別墅建筑被認定違建，行將拆除。

緊接著，拆遷工人與拆遷卡車進駐到團泊洼水庫，團泊洼水庫的生態整治行動隨即展開。那些突然接到通知別墅被拆的業主們卻傻眼了。“我是從正規渠道購買的大產權房子，別墅五證齊全，也拿了房產證，怎么忽然就成了違建？”業主張琦說。

所謂五證齊全，指的是開發商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。過去多年來，我國大量別墅都存在手續不齊全的違建情況。市民張琦買的別墅，雖然躲過了以往違建別墅的灰色地帶，但沒躲過突如其來的生態保護新規。

不過，有一些關鍵問題，卻是這些官方資料沒有提及的，譬如補貼問題、生態紅線標準問題等等。但在這些問題還沒解決之前，挖掘機的爪機已經伸向了別墅樓的主體。張琦現在要解決的，不僅僅是補貼問題，還有迫在眉睫的搬遷問題。

真正麻煩的事情還在后面。隨著政策的調整和市場的轉化，評估等定性的過程，變得更加復雜。拆除之后，房屋的評估、補償標準成為一個更棘手的難題。

按照常規的拆違程序來看，這其中至少包括三個大環節，一是違建談話，二是限期拆除通知，三是強制拆除決定。每一個流程都有嚴格的程序要求，但在實際執行過程中，補貼流程長、評估費用高低不一成為與業主協商的重大阻礙。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師介紹稱，“對于手續齊全的拆遷補償，目前一般有三種模式：征收、預征收、市場化回購，這三種行為，征收為行政行為，預征收為違法行為，市場化回購為民事行為。這是本質的區別。以上三種方式最合法合規是征收，但不能是暴力執法。征收和回購的不同在于，征收的手續決定了拆除也沒有問題，在流程上法律上是可以的。而回購是沒有經過征收流程的，直接拆除毀掉的話，則會面臨國有資產嚴重損失的風險。”

不過， 即使法律規定了征收的時候不能低于市場價格，但是在征收過程中，不少項目實際上依舊是低于市場價格的。“如果遇到了強買強賣，業主有權采取一系列的法律手段保護自己，比如違法查處、行政訴訟等方式。如果愿意配合當地的清除工作，業主有權利要求合適的補償，比如要求不低于市場價格的貨幣補償，或者要求給予安置房。”

最嚴禁墅令之下

針對別墅的禁令，并不是突如其來的。

早在2003年，國土資源部就曾下發通知，明確規定了停止別墅類用地的土地供應。迄今為止，相關部門已發布過十幾道“禁墅令”，效果卻不甚明顯。

供職于某閩系房企的房企營銷總張陽認為，這主要因為有別墅的市場需求自然會有供給。“現在市場新推出的別墅主要分兩種，一種是部分在售別墅用地變相囤地，捂盤惜售，‘搞二次開發’，另一種則是在地塊內部做文章，通過大量配建等做法‘調整’容積率繞過政策限制。”

圖/視覺中國（石家莊違規別墅正在緊急拆除）

作為一種稀缺性資源，別墅產品通常具備山水園林等自然優勢。但一個耐人尋味的現象是，“禁墅令”不斷升級下，市場對別墅的需求反而上升，多地省市出現了別墅與高層、洋房混搭的現象，以此規避“禁墅令”。

2019年4月3日，國家住建部發布“史上最嚴禁墅令”，要求各省市立即暫停辦理本行政區域內有關別墅項目建設審批手續。1個多月之后，5月14日，國務院又召開全國違建別墅問題清查整治專項行動電視電話會議，此后全國多地開展違建別墅問題清查整治專項行動。

這之后，違建別墅迎來重拳治理的兩年。秦嶺北麓1100多棟違建別墅被依法拆除，依法收回國有土地4557畝，退還集體土地3257畝；濟南雪野湖1000余套違建別墅被拆；湖南湘潭拆除綠心地區96套違建別墅、59畝違建仿古建筑……

在過去兩年的整治行動里，被有關部門查處的，不僅有開發商違法施工的別墅、地方政府違規審批辦理“五證”的別墅，更有因政府任務承壓導致的“當時合法，現在不合法”的別墅。

為了盡快達成拆除任務，一些地方甚至成立專項整治指揮部，城建部門、稅務局、畜牧局、煤炭局、科技局等各部門和各鄉鎮均有派員參與。問題也隨之而來，違建別墅的拆除標準并不規范，不少手續齊全的別墅產品，也被列入拆除名單。

2020年4月份，河北保定市淶水縣山水醉小區的業主收到了業主告知書，當地管委會要求業主3天內清除所有的個人物品。理由是這個小區的一期40多套別墅，不符合當地的總體規劃，還違反了河北省風景名勝相關條例，必須進行拆除。

這些手續齊全的別墅業主們，不滿于“違建”的說法，不斷向當地主管部門申訴，但最終得到的回應卻讓他們哭笑不得。當地主管部門對此解釋道， “當時是合法的項目，但是現在不符合旅游區的規劃，也就是不合法了”。

除了河北淶水縣別墅，濟南雪野湖千余套“手續齊全違建別墅”也被列入拆除計劃，但查看這些別墅的開發過程，均是在2010年前后，由企業通過政府招商引資進入雪野湖，合法取得所有開發手續，且證件齊全的別墅。

各地的生態整治行動下，諸多“手續齊全的違建別墅”被逐個履為平地。而從法律層面來說，關于違建別墅有一個明確的界定。王玉臣律師介紹道，常規的違建指的是沒有取得建設工程規劃許可證的建筑。而目前環湖違建別墅主要分兩類，一類是手續齊全但是這些手續違背了國家的相關規劃，屬于地方違規辦理了相關開發手續，違背了國家的紅線。一類是手續不齊全或者沒手續的違建，這種屬于法律意義上的違建。

“其實，從法律上來講，有個基本原則叫法不溯及既往。不能因為新規出現了，用新規去約束之前的行為。如果審批手續齊全，是不構成法律意義上的違建的，開發商建房只需要按照相關審批手續建就是合法的。而之所以出現這種說法，實際上是因為雖然當地政府部門出了審批手續，但和更高一級的規劃不相符，甚至可能是違法的，屬于內部出了問題。”王玉臣說道。

險中取利

2008年，受青島市邀請，臺灣鄉林集團創始人賴正鎰來到黃島區考察，在看完張屯嘴鳳凰山一塊背山面海的土地后，他決定留下來，決意把臺灣打造的日月潭涵碧樓復制到青島來。

圖/視覺中國（青島涵碧樓）

涵碧樓項目的總投資高達30億元，光設計費就花了3.6億元，邀請到安縵酒店的設計師Kerry Hill出山設計。青島涵碧樓是賴正鎰進入大陸的第一個項目，他不止一次提到，自己選定這塊地只用了30分鐘，但他卻很少說，這塊臨海土地僅為40年產權的商業用地，獲批時并無住宅部分。但在賴正鎰的一番巧妙操作后，原先規劃的商業用地上，開始建起了一棟棟別墅。

在房地產早期開發進程中，類似改變土地性質的事情并不少見。一位青島本地的房企人士透露，“比如一塊工業用地80萬元一畝，而住宅用地一畝300萬元，那他補交220萬元，就能把土地性質變成住宅用地，然后把地轉給開發商，價格可能就是每畝600萬元了。一畝地的利潤就是幾百萬元。”

一個有意思的細節是，據知情人士透露，涵碧樓項目開盤過后，賴正鎰并不信任青島當地員工，要求項目銷售及施工人員必須是臺灣人。“臺妹”們是挺亮眼，但并不接地氣兒，加之售價過高，銷售情況并不好。2014年開業時，賴正鎰轉而玩盡營銷，找來彼時風頭正健的范冰冰代言，有傳聞稱，范冰冰事后以五折的價格購入了一幢別墅。

2020年3月25日，黃島官方宣布，涵碧樓的41棟建筑將進行整治拆除，整治理由則是“項目建設施工中破壞了礁巖”。這些被拆掉的別墅市場均價8萬元，按最小戶型600多平米計算，一套別墅總價至少是5000萬元。41棟別墅的拆建，將造成高達20多億元的損失。

知情人士向財經天下周刊記者透露，涵碧樓別墅拆除過后的區域，將重新規劃為公園。至于與業主協商后續賠償等工作，則由融創代為處理。

在房地產大開發時期，很多地方政府的環保意識不強，大量自然保護區土地，被調整為開發區住宅用地，以提升經濟效益。

翻看我國《土地管理法》，其將土地分為三大類：農用地、建設用地和未利用地。這其中，農用地的保護力度最大，比如有土地用途管制制度、基本農田保護制度、耕地保護紅線制度、耕地占補平衡制度等。而自然保護區絕大多數則屬于未利用地，對它的保護和管理力度均相對偏弱，管理亂象頻出。

早期，地方政府把優質生態資源變成土地拍賣的現象屢見不鮮。為了加大招商引資力度，一些景區管委會甚至會打出“保姆式服務”口號，給出稅收優惠等政策，一舉引進多家地產開發商進駐景區。這種竭澤而漁的發展模式，讓投身其中的企業陷入了惡性循環。比如，位于海南的雅居樂清水灣項目被拆，恒大海花島項目被罰2.15億元，而完成了階段性整改的融創日月島也被罰5001萬元。

一場環保風暴下，一大批違建別墅現了形。而那場被制作成44分鐘的紀錄片《一抓到底正風紀——秦嶺違建整治始末》，也給那些侵占生態環境的地方和企業們敲響了警鐘，不是什么錢都可以掙的。