恒大要做政策調(diào)控的模范生，半年賣(mài)樓3488億，新戰(zhàn)略聚焦降負(fù)債

15分鐘介紹成績(jī)，30分鐘回答媒體問(wèn)題。8月31日，中國(guó)恒大（03333.HK）在線上舉行了2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，與上周碧桂園、萬(wàn)科公布業(yè)績(jī)時(shí)相比，恒大的會(huì)議時(shí)間略顯簡(jiǎn)短。

盡管是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)里最后一家發(fā)布半年報(bào)的房企，但在兩周前，恒大就發(fā)布了盈利預(yù)警，表示其核心凈利潤(rùn)較去年同期下降約37%。這也讓外界對(duì)習(xí)慣了高舉高打的恒大充滿(mǎn)疑問(wèn)。

恒大給出的書(shū)面解釋是，由于受新冠狀病毒疫情爆發(fā)影響，集團(tuán)進(jìn)行了全國(guó)促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施銷(xiāo)售價(jià)格優(yōu)惠及同期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用上升，期間外匯匯率波動(dòng)引起的外匯虧損，以及附屬公司對(duì)新能源汽車(chē)的投入引起的合并報(bào)表虧損所導(dǎo)致。

在看到半年報(bào)后，一位恒大股票投資者告訴AI財(cái)經(jīng)社，幸好之前有過(guò)盈利警報(bào)，自己做好了心理準(zhǔn)備。“地產(chǎn)行業(yè)周期性較強(qiáng)，高杠桿的恒大，周期效應(yīng)會(huì)被放大。”

財(cái)報(bào)顯示，恒大上半年仍然實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額3488.4億元，同比增長(zhǎng)23.8%；達(dá)成全年6500億元目標(biāo)的54%；銷(xiāo)售回款率89.4%，較上年同期上升約23個(gè)百分點(diǎn)。上半年銷(xiāo)售額與回款率雙破恒大紀(jì)錄。

業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大管理層表示，上半年利用“恒房通”開(kāi)啟線上打折銷(xiāo)售，以及拆分物業(yè)板塊上市，都在一定程度上降低了公司的凈負(fù)債率，穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)腳步。上述投資人士分析認(rèn)為，一直以來(lái)，恒大的戰(zhàn)略布局和資本操作是其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

（恒大集團(tuán)總裁、董事局副主席夏海鈞）

01 做房地產(chǎn)調(diào)控的模范生

半個(gè)小時(shí)的媒體問(wèn)答，恒大總裁夏海鈞反復(fù)提了兩次：要做“房地產(chǎn)調(diào)控的模范生”。

“這么多年，恒大沒(méi)有拿過(guò)一個(gè)地王，銷(xiāo)售價(jià)格基本穩(wěn)定在9000-10000元/平左右，恒大會(huì)一如既往的成為房地產(chǎn)調(diào)控的模范生。”面對(duì)媒體當(dāng)前最關(guān)心的“三條紅線”，即監(jiān)管部門(mén)對(duì)重點(diǎn)房企制定資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則的問(wèn)題，夏海鈞表示堅(jiān)決支持，“對(duì)于國(guó)家監(jiān)管部門(mén)提出的各項(xiàng)指標(biāo)和管理要求，我們都嚴(yán)格將公司的戰(zhàn)略向這些指標(biāo)靠攏。”

起初是因?yàn)橐咔椋愦髶?dān)心資本市出現(xiàn)問(wèn)題，在香港發(fā)了60億美元債，確保足夠還今年到期的美元債、還未到期債的利息和現(xiàn)金分紅。到了3月底，看到疫情基本被控制住，恒大也提出降負(fù)債的目標(biāo)——2020年到2022年，有息負(fù)債平均每年減少1500億元。如今半年過(guò)去，6月底公司有息負(fù)債較3月底減少約400億元，夏海鈞預(yù)計(jì)，全年降幅在1000億元左右。

“房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，企業(yè)不能再靠規(guī)模取勝，而是要靠效益。”夏海鈞表示，恒大采取的第一個(gè)降負(fù)債策略是加大銷(xiāo)售和銷(xiāo)售回款。“我們?nèi)ツ甑匿N(xiāo)售額是6010億元，今年目標(biāo)6500億，內(nèi)部力爭(zhēng)要達(dá)到8000億。“而今年1-7月恒大已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額3991億元，銷(xiāo)售回款達(dá)到3542億元。按照下半年9000萬(wàn)平方米的可售貨量估算，只要再完成37%的業(yè)績(jī)，全年任務(wù)基本達(dá)標(biāo)。

另外，控制土地儲(chǔ)備，節(jié)約資金，以及拆分集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)權(quán)益增長(zhǎng)都是恒大降負(fù)債的方式。

8月13日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱(chēng)，將為物業(yè)管理業(yè)務(wù)引入包括中信資本、農(nóng)銀國(guó)際、光大控股、紅杉資本、騰訊控股、云峰基金等14名戰(zhàn)略投資者，合計(jì)持股數(shù)量約280.61萬(wàn)股，占總股本比例約28.061%，對(duì)應(yīng)總代價(jià)為235億港元。在投資者看來(lái)，這是一個(gè)非常精明的資本運(yùn)作：“先引戰(zhàn)投，再I(mǎi)PO上市，可以吃?xún)傻馈！焙愦蠊芾韺颖硎荆晒σ霊?zhàn)投，預(yù)計(jì)為公司降低凈負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院分析指出，恒大上半年資產(chǎn)負(fù)債率為86.24%。截至上半年，恒大持有現(xiàn)金1407.5億元（不含受限制現(xiàn)金），其短債比為0.26（短債為短期借款與即期所得稅負(fù)債之和），較上年期末0.29進(jìn)一步緊縮。“截至上半年，恒大平均融資約9.14%，較2019年末8.99%小幅提升，在TOP20房企中，恒大融資成本處于高位。”

加大銷(xiāo)售和回款，嚴(yán)控銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，大幅度降低負(fù)債總額，減少融資成本，是下半年恒大提升利潤(rùn)的途徑。據(jù)夏海鈞透露，下一步恒大還會(huì)陸續(xù)把一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步分拆上市，通過(guò)資本市場(chǎng)的釋放來(lái)為股東創(chuàng)造更大的效益，同時(shí)實(shí)現(xiàn)公司負(fù)債的大幅度降低。“我們非常有信心在不遠(yuǎn)的將來(lái)，公司的各項(xiàng)指標(biāo)能夠完全達(dá)到監(jiān)管部門(mén)的要求。”

02 下半場(chǎng)房企在比拼什么？

在很多場(chǎng)合，夏海鈞總強(qiáng)調(diào)恒大多年來(lái)土地儲(chǔ)備的數(shù)量龐大和成本低廉的優(yōu)勢(shì)。

從整體土儲(chǔ)量上看，截至報(bào)告期內(nèi)，恒大住宅土地儲(chǔ)備項(xiàng)目817個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.4億平方米，土地儲(chǔ)備原值為5094億元，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均比2019年底均有下降，但今年上半年，隨著土地市場(chǎng)等來(lái)窗口期，恒大拿地?cái)?shù)量頗多，共計(jì)購(gòu)得住宅土地儲(chǔ)備111幅，新購(gòu)住宅土地儲(chǔ)備建筑面積5459萬(wàn)平方米，平均成本為2455元/平方米，項(xiàng)目主要分布于北京、廣州、深圳等一二線城市及三線城市。

另外，恒大積極參與舊改項(xiàng)目，截至上半年擁有舊改項(xiàng)目104個(gè)，其中深圳55個(gè)，大灣區(qū)12個(gè)（ 除深圳以外 ），太原11個(gè)，石家莊4個(gè)，昆明3個(gè)，貴陽(yáng)3個(gè)，鄭州2個(gè)。夏海鈞認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)到天花板，往下再發(fā)展，市場(chǎng)增量比較少，房企要在存量方面下功夫，所以恒大判斷，城市更新項(xiàng)目、舊城改造，未來(lái)是房企發(fā)展的必爭(zhēng)之地。

隨著人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，住房需求的飽和，以及城鎮(zhèn)化建設(shè)加速，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代已成為行業(yè)的共識(shí)。今年疫情的出現(xiàn)無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大沖擊，同時(shí)也讓這個(gè)行業(yè)更深層次的問(wèn)題暴露出來(lái)。

夏海鈞坦言，一二月份時(shí)大家對(duì)市場(chǎng)都比較悲觀，但三月份以后，情況逐漸好轉(zhuǎn)。“我們能看見(jiàn)大型上市公司、龍頭房企的業(yè)績(jī)穩(wěn)步上揚(yáng)，但是大部分的中小房企卻處在非常困難的境地。這是現(xiàn)在市場(chǎng)的一個(gè)改變。”

這是最近兩年，夏海鈞每次談及市場(chǎng)未來(lái)，都會(huì)作出的判斷：市場(chǎng)容量基本飽和，但行業(yè)的集中度在產(chǎn)生變化，市場(chǎng)環(huán)境對(duì)中小企業(yè)并不友好，“大魚(yú)吃小魚(yú)”是眼下乃至未來(lái)的普遍現(xiàn)象。今年疫情之后，他更加篤定了。

此次業(yè)績(jī)會(huì)，夏海鈞對(duì)房地產(chǎn)下半場(chǎng)的走向又做出了幾點(diǎn)判斷：未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)更加注重科技含量的住宅，多做智慧社區(qū)和綠色建筑；養(yǎng)老社區(qū)和租賃住房也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。

“我們物業(yè)上市引進(jìn)了騰訊，引進(jìn)了云峰基金，主要是希望借助由這些股東的科技力量來(lái)幫助恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)智慧社區(qū)的有效發(fā)展，提升我們的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。”夏海鈞表示。

其實(shí)，在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，企業(yè)之間比拼的是誰(shuí)的眼光更長(zhǎng)遠(yuǎn)。從目前看，這家企業(yè)形成了以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車(chē)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。其中有些產(chǎn)業(yè)還在前期投入中，未見(jiàn)高回報(bào)。因此，拖著巨大杠桿前行的恒大，必須減重，確保用企業(yè)的相對(duì)增長(zhǎng)，換來(lái)絕對(duì)安全，這才是未來(lái)發(fā)展一切的重要前提。