麥馳物聯把保利告上法庭，做小區對講生意年入5億

買房選擇小區時你都考慮哪些因素？環境、地段、開發商品牌？不同開發商建造的房子雖各有不同，但相同的是房地產行業正向精品方向發展，房子的智能化程度正在不斷提升，大到監控、報警、門禁與對講等系統，小到房屋內的智能照明、智能影音。

房地產行業無疑也帶動了這些“智能家居”行業，每一個環節都變得有“金”可掘，深圳市麥馳物聯股份有限公司（下稱“麥馳物聯”）便是一家主攻樓宇對講系統的企業，靠著萬科、華潤、綠地、保利等房企，不僅年入5億，如今還要沖刺資本市場。

只是，行業寒冬下，麥馳物聯現金流連續三年為負。募資用途中，40%用于補流，當大客戶策略不再具有優勢時，IPO會是新的“救命稻草”嗎？

給保利、萬科做對講系統年入5億

作為人衣食住的重要場所，人們對房子的舒適性、便捷性、安全性等的要求正在變得越來越高。需求帶動發展，在此背景下，建設安全度更高、信息化更完整、基礎服務更豐富的智慧社區，逐漸成為地產開發商吸引購房者的營銷策略。安防及智能家居成為實現這些需求的重要產品。

其中，保證安全性是每個小區的首要工作。作為小區安防系統最重要的一環，樓宇對講系統是保障住戶人身和財產安全的第一道防線。樓宇對講行業從二十世紀八、九十年代開始進入中國市場，從非可視對講到可視對講，從黑白可視對講到彩色可視對講，再到智慧樓宇對講系統，樓宇對講行業取得了高速發展。

麥馳物聯便為許多小區提供樓宇對講產品，其中包括但不限于室內機、單元門口機、小區圍墻機和別墅門口機、智能中控屏、智能網關、智能開關面板、智能插座、智能鎖、電動窗簾、電動晾衣機等多個品類。

其中麥馳物聯的數字樓宇對講產品主要可用于社區、居民樓、別墅、公寓，實現訪客、住戶及物業管理中心的遠程可視對講，并具備人臉、指紋、二維碼、藍牙、APP、刷卡、密碼等多種門禁開鎖方式，同時具備安防報警和智能家居控制功能。為麥馳物聯的第一大營收來源，2020年-2022年分別實現銷售收入2.35億元、2.4億元和2.24億元，營收占比為45%、48.1%和48.67%。

圖源：《招股書》

不論是數字樓宇對講系統，還是智能家居，均是提高房子附加值的方式之一。因此，麥馳物聯合作的房型多為中高端型，客戶更是保利、萬科、綠地、華潤、中海、魯能、中南、金科、美的、金茂、大悅城、弘陽、金隅等國內的頭部房企。

不過，這其中大部分是麥馳物聯通過與其簽訂集采協議的形式開展業務合作關系。《招股書》顯示，麥馳物聯的集采客戶營收占比從2020年的49.11%提高2022年的54.99%。不過2022年，萬科、綠地、魯能、中南、美的、金茂和金隅的社區安防智能化產品；金科和弘陽的建筑智能化設計服務業務；金科的建筑智能化系統集成業務的集采協議已到期。到期后，部分房地產企業未選擇續簽。

圖源：《招股書》

由于上游房企影響，麥馳物聯的營收凈利有所下降。2019年-2022年，麥馳物聯分別實現營業收入約3.83億元、5.23億元、4.99億元和4.64億元，歸母凈利潤約4724.76萬元、8191.17萬元、5783.21萬元和5450.38萬元。

“一方面，上游的房地產市場受政策沖擊，處于產業鏈下游的家居行業發展也受到影響；另一方面，家居行業面臨再次轉型升級的需求，令經營成本增大。家居行業的消費主力現逐漸已變成‘90后’甚至‘95后’的年輕一代，這群消費者對家居行業的智能化、數字化和個人定制化提出更高的要求，家居行業需要再次轉型升級，才能符合新消費者需求?！苯z路智谷研究院院長梁海明表示。

保利身兼股東、客戶、被告“多職”

麥馳物聯的大客戶中，保利常年位列第一大客戶。且營收貢獻占比仍在不斷提高，2019年-2022年，麥馳物聯對保利發展的銷售收入分別為0.74億元、1.19億元、1.31億元和1.42億元。保利銷售收入金額占各期營業收入比重分別為24.07%、24.85%、29.19%和33.73%。

保利雖然是大客戶，但麥馳物聯顯然沒有因此就給予價格“優惠”，其對保利的毛利率甚至要高于其他客戶的平均毛利率。

麥馳物聯對保利提供多種服務，其中2020年-2022年，麥馳物聯向保利銷售社區安防智能化產品的毛利率分別為50.16%、49.36%、42.86%， 但該產品的平均毛利率為48.68%、48.56%、38.94%；向保利提供建筑智能化設計服務的毛利率分別為72.65%、60.26%、74.34%，同期該業務的平均毛利率為64.89%、63.18%、68.62%。

“社區安防智能化產品毛利率差異源自產品銷售結構的不同，公司向保利銷售的毛利率較高的產品占比較高。建筑智能化設計業務的毛利率較高，主要是因為公司承接大量同類型業務后，會形成規模化效應，因此大客戶毛利率水平普遍高于平均毛利率?！丙滖Y物聯表示。

圖源：《招股書》

向麥馳物聯購買了不少高毛利產品的保利，其實跟前者是“自家人”。2016年12月27日，珠海利崗、珠海贏股以3元/股的價格分別認購麥馳物聯1050萬股、910萬股股票，認購后分別持有麥馳物聯13.82%和11.97%，成為第二大、第三大股東。

其中珠海利崗的執行事務合伙人保利（橫琴）資本管理有限公司的實際控制人為中國保利集團有限公司。也就是說，保利既是麥馳物聯的第一大客戶，也是麥馳物聯的第二大股東。

保利雖是麥馳物聯的大客戶和大股東，但其自身的日子也不好過，還因拖欠貨款被麥馳物聯告上法庭。

2010年，麥馳物聯和保利貴州房地產開發有限公司（下稱“貴州保利”）合作開發保利溫泉新城項目，麥馳物聯負責三期1-14號樓的智能化工程。但麥馳物聯竣工后，貴州保利未按照約定付款。麥馳物聯因此提起訴訟，請求判令貴州保利向發行人支付工程款、違約金、質保金、返還履約保證金以及支付相應利息。

圖源：裁判文書網

實際上，貴州保利已被破產清算。根據《民事裁定書》顯示，2020年1月14日，烏當區人民法院受理保利貴州置業集團有限公司申請，依法對貴州保利強制清算。法院文書顯示，截至2020年12月31日，清算組共登記71筆債權，申報金額為20.2億元。

根據《保利貴州房地產開發有限公司和解協議》，貴州保利應在破產費用、共益債務等費用清償完畢后，一律按債權總額的82.5%清償普通債權。根據法院判決，貴州保利需向麥馳物聯支付各類費用約327萬元。截至目前，貴州保利已向麥馳物聯支付款項共計290.92萬元。

《招股書》顯示，麥馳物聯對保利的應收賬款賬面余額分別為0.63億元、1.02億元、1.35億元，計提壞賬準備分別為639.56萬元、1100.68萬元、1051.35萬元。

除了貴州保利，麥馳物聯和江陰潤澤也存在合同糾紛。2018年12月，雙方就江陰玫瑰園項目一、二、三期智能化工程簽訂《施工合同》。但竣工后，江陰潤澤未按照約定支付全部工程款，尚欠272.32萬元未支付。目前，江陰潤澤已移送破產審查。

現金流連續三年為負

大客戶們的困境顯然也傳導到了麥馳物聯，《招股書》顯示，2020年-2022年，公司應收賬款余額迅速上漲，分別為2.51億元、3.15億元和3.64億元。應收客戶款項合計分別是4.31億元、5.2億元和5.69億元。截至2022年末，麥馳物聯應收客戶款項凈值占同期末總資產的比例為64.86%。

一邊是錢收不回來，另一邊該付的錢更是一點不少。麥馳物聯安防產品所需要的關鍵材料包括液晶顯示屏模組、芯片等，其付款時效一般較高，麥馳物聯的采購付現率(購買商品、接受勞務支付的現金/營業成本) 2019年-2022年分別為103.24%、94.25%、101.63%和93.82%。

圖源：罐頭圖庫

這也導致麥馳物聯的現金流常年為負，《招股書》顯示，2019年至2021年，其經營活動產生的現金流量凈額為負并呈下降趨勢，分別為-118.49萬元、-628.83萬元、- 2749.36萬元。

麥馳物聯為加快資金回籠，加強了應收賬款的催收力度，并接受部分客戶按照市場價格以房產抵償其所欠公司款項。包括綠地、萬科、保利、上海星舟信息科技有限公司等。例如于2020年與佛山萬科中心城和深圳萬科達成抵債協議，分別以一處房產抵償欠麥馳物聯的工程款89.57萬元和219.36萬元。

通過“以房抵債”，麥馳物聯所獲房產共26套，車位共11個，合計抵債2907.78萬元。這也被深交所要求說明，是否存在變相投資房地產業務情形。

“公司為控制應收賬款及應收票據壞賬風險，綜合考慮目前房地產市場行情及客戶資信狀況等因素后，接受部分客戶以房產抵償其所欠公司款項。不屬于變相投資房地產業務。”麥馳物聯表示。

除了“以房抵債”外，公司2022年支付的各項稅費較同期減少1123.76萬元。此種情況下，麥馳物聯現金流2022年終于轉正為4836.83萬元。

與此同時，此次IPO麥馳物聯計劃募資5.03億元，其中2億元用于補充運營資金項目。

圖源：《招股書》

“大家居行業告速發展期已超過20年，其中的絕大部分細分行業已有龍頭企業登陸資本市場（IPO／被并購等），當下已是大家居‘資本上岸’的下半場偏后期了，所以這批未能順利上市的，基本上有一個共同的特點：在相應的細分領域，不是首家IPO，甚至有一些相對已有的垂類IPO企業，營收體量還有不小差距?！敝袊揖?設計產業互聯網戰略專家王建國表示。