富力還能賣點(diǎn)啥？張力與李思廉的狼狽與尊嚴(yán)

世間萬事，皆講求一個(gè)輪回。

“非常差兼令人失望”，2020年4月14日，一朝獲悉富力地產(chǎn)（02777.HK）以總計(jì)3.1億元的價(jià)格，將天力物業(yè)、華信物業(yè)、富力物業(yè)轉(zhuǎn)手賣給富星集團(tuán)的時(shí)候，銀河聯(lián)昌證券怒將矛頭直指“賤賣資產(chǎn)，掏空富力”的張力和李思廉。

可那又怎樣？整個(gè)流程合規(guī)，交易作價(jià)與凈資產(chǎn)占比均不足5%不用過股東會(huì)審批，且富星還是張李二人各自持股50%的公司。他們不過是以低廉的價(jià)格，將本就屬于自己的資產(chǎn)，換了口袋盛放。

這才一年多，好不容易賤賣給自己的物管資產(chǎn)，就被碧桂園服務(wù)（06098.HK）以不超過100億元的價(jià)格收入囊中。作為“只賺差價(jià)”的中間商，張李二人如愿拿到現(xiàn)金流，不過轉(zhuǎn)頭就為富力注入80億港元，第一筆24億港元已經(jīng)到賬。

按照此前披露之公告，他們已經(jīng)不止一次以免息貸款形式支持富力，相信這次也不例外。算下來，好不容易倒手資產(chǎn)賺來的錢，60多億元還是留給富力填窟窿，要是不夠用，剩下這30多億也留不住。頂著輿論苛責(zé)拿的錢，到頭來還是滌蕩了寂寞，一個(gè)輪回什么都不剩。

富力是老牌上市房企，經(jīng)過大風(fēng)大浪，庫存里不缺“茅臺(tái)酒”式的高價(jià)值資產(chǎn)。可是回頭看，寫字樓、文旅項(xiàng)目、物流地產(chǎn)……每次賣掉資產(chǎn)回款，總以為錢夠用了，不用賣了，可每次算賬還是不夠。

既然如此，那就賣吧。物管資產(chǎn)一番輪回已經(jīng)歷過，還有什么放不下。可折騰這么多年，富力還剩啥？需要資金的時(shí)候，現(xiàn)在還能賣點(diǎn)啥？

“一山還有一山高”

“我們還是埋頭賣自己手上的東西。”

8月24日，發(fā)布半年報(bào)時(shí)，李思廉的表態(tài)理性且堅(jiān)定。他沒有給“手上的東西”加上一串復(fù)雜定語，這意味著這些年好不容易攢起來的資產(chǎn)——住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等，口袋里的資產(chǎn)，沒有什么是不能出售的。

這樣的急切，其實(shí)在半年前發(fā)布全年業(yè)績時(shí)，已經(jīng)有過表露。只是那時(shí)候，那態(tài)度更理性、更堅(jiān)定：“價(jià)錢合適，將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場、寫字樓、酒店”。

“大賣場”營業(yè)的時(shí)候，富力沒有非賣品，一切向錢看。原因非常明了，富力的健康指標(biāo)不理想。“三條紅線”按下去葫蘆起來瓢，起起伏伏間過了一年，仍然亮著紅燈。

于是和其他房企相比，富力正在變得與眾不同。

環(huán)顧整個(gè)行業(yè)，地產(chǎn)的想象空間幾近觸頂，到了給企業(yè)擴(kuò)充想象空間的時(shí)候：規(guī)劃物業(yè)管理、城市更新、商業(yè)代建與運(yùn)營多元化轉(zhuǎn)型的雅居樂集團(tuán)（03383.HK），高唱“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的新城控股（601155.SH），住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園并舉的金科股份（000656.SZ）……

大家都在拼命，讓自己變得層次更豐富，業(yè)務(wù)更厚重；可是到富力這，除了給資產(chǎn)設(shè)定可以接受的折扣，沒有更好的選擇。風(fēng)險(xiǎn)的大鎖困住了雙手，哪有空間再去想未來的富力該是什么樣？

于是關(guān)于富力的消息，無外乎兩組數(shù)據(jù)：一組是2021全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)1500億元的合同銷售額，一組是又有哪些項(xiàng)目將以怎樣的價(jià)格賣出去。

整個(gè)上半年，房企在首輪“兩集中”供地血拼的時(shí)候，富力只用19.5億元買了4幅地塊，平均地價(jià)僅為3500元/平方米，多數(shù)為各地城市更新項(xiàng)目。都是些短期內(nèi)無法轉(zhuǎn)化為收益的項(xiàng)目，完成1500億元的目標(biāo)還是要繼續(xù)從原有項(xiàng)目中挖潛。

至于影響力，這次切割物業(yè)板塊賣給碧桂園服務(wù)還是大手筆。放眼整個(gè)物業(yè)市場，收并購的案例不勝枚舉，不過從來沒有哪個(gè)項(xiàng)目能夠達(dá)到100億元的高度。除非整體打包出售酒店資產(chǎn)，富力很難打破此交易紀(jì)錄。

然而這夠用嗎？似乎沒有。從2020年下半年開始規(guī)模大甩賣，富力每出手一個(gè)項(xiàng)目，就會(huì)迎來一筆債務(wù)到期：

完成2.57億股新H股股權(quán)配售、轉(zhuǎn)讓廣州珠江新城CBD廣發(fā)證券總部大樓40%股權(quán)同期，就有“18 富力 07”、“18 富力 06”、“16 富力 11”三筆債券到期，合計(jì)金額超過50億；年底海南富力海洋歡樂世界與粵港澳大灣區(qū)內(nèi)城市物流園區(qū)剛易手，就到了償還“16 富力 05”9.5億元的日子。

張李兩位老板“馳援”的第一筆24億港元到位，富力隨即（9月27日）贖回2021年8月27日到期的8.875%優(yōu)先票據(jù)。錢還沒焐熱，又是一筆2億美元花出去，效率是真的高。

公開信息顯示，富力累計(jì)的債務(wù)的確在逐漸減少，不過債務(wù)就像一頭窮追不舍的惡狼，永遠(yuǎn)在獲得流動(dòng)性的第一時(shí)間緊隨而至。一番撕咬，留下一片狼藉。

那債，一山還有一山高。

尊嚴(yán)之戰(zhàn)

這么大手筆賣資產(chǎn)，不心疼嗎？肯定不舍得，換誰都是不舍得。可是于張李二人，無論付出多大代價(jià)，也要保住富力地產(chǎn)。

這已經(jīng)不單純是生意、交易，而是根基和面子的問題。

思想、性格、興趣……張力與李思廉截然不同。不過作為傳統(tǒng)房企大佬，他們都一樣偏執(zhí)：張力喜歡足球，雖然接手廣州足球俱樂部以后，球隊(duì)從未奪得聯(lián)賽冠軍，如今連名字都已改成了“廣州城”，但是張力始終不改贊助商的身份。

比起足球，李思廉更愛工作，尤其是將富力推到“華南五虎”江湖地位的舊改業(yè)務(wù)，更是愛得不得了。困難的時(shí)候，富力也賣過廣州圣景和廣州富景吉山等舊改項(xiàng)目，可是最新入手的項(xiàng)目，仍然多為舊改工程。

足球和舊改，那曾是鑒證他們輝煌時(shí)刻的信物，所有這些都在富力地產(chǎn)的大船上。情況再差，“地產(chǎn)”的牌子不能倒，不能斷掉這條根——僅這一點(diǎn)，潘石屹是比不了的。

剩下的，就是給地產(chǎn)“減負(fù)”。不管是時(shí)代拋棄了自己，還是自己趕不上時(shí)代，總之時(shí)間有限。能換錢的盡快賣掉，酒店本是首當(dāng)其沖。

《一點(diǎn)財(cái)經(jīng)》曾在《“一分錢”難倒李思廉：富力物業(yè)的潦倒IPO》中有過解讀，本來債務(wù)已泰山壓頂，疫情又突如其來，富力旗下135家豪華酒店擰成一股繩，勒著整個(gè)公司連續(xù)八年虧錢，日子的酸爽比老壇酸菜面還有那味兒。

既然是深坑，又是在酒店業(yè)務(wù)的價(jià)值低估，少有企業(yè)具備條件長期持有，短時(shí)間內(nèi)難以變現(xiàn)，還要從長計(jì)議。如此漫長的等待，什么時(shí)候是個(gè)頭兒？真想賣，還得可勁兒放血；可是地產(chǎn)主業(yè)可是著急補(bǔ)充現(xiàn)金流還債，等不起。

剩下的，也只有物業(yè)還算“眉清目秀”了。

截至2020年底，富力物業(yè)552個(gè)在管項(xiàng)目已有7160萬平方米在管建筑面積，集中分布于粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的一線、新一線與核心二線城市。2019年開始盈利，2020年凈利潤已有2.39億元，可不是當(dāng)年富力忽悠股東賣資產(chǎn)時(shí)候，那個(gè)不盈利的病秧子。

何況眼下，市場仍在以在管面積作為物業(yè)公司估值的標(biāo)準(zhǔn)，這讓萬物云、華潤萬象生活（01209.HK）、融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）等頭部房企慷慨解囊收購資產(chǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅2021年8月物管領(lǐng)域就有17起新增收并購案例。

市場不缺少腰纏萬貫、大步流星的買家，也不缺少拿資產(chǎn)換名的賣家，二者一拍即合。

物業(yè)是真的好賣，可對(duì)張李二人，這無異于割肉：4月底的時(shí)候，富力物業(yè)已在港交所遞交招股書，參考克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與富力物業(yè)規(guī)模相近的旭輝永升服務(wù)（01995.HK），同期市值已經(jīng)超過300億港元。

可是那又如何？不管未來是個(gè)什么樣，張力和李思廉就要地產(chǎn)活過來，干一些要錢不要命的事兒，反而多了幾分悲壯。

時(shí)間不是朋友

面子固然重要，可是也要考慮現(xiàn)實(shí)。不可能一直賣下去，總是要有個(gè)盡頭。

前兩年，健康指標(biāo)嚴(yán)重預(yù)警，由不得張李二人考慮這些問題；可不能總是掩耳盜鈴自欺欺人，總是要考慮富力的未來究竟在哪里。按照當(dāng)下清理資產(chǎn)的速度與強(qiáng)度，債務(wù)壓力會(huì)緩解，“三條紅線”會(huì)過關(guān)，到時(shí)候富力該做些什么呢？

“預(yù)計(jì)2021年凈負(fù)債率降達(dá)標(biāo)，到2022年底‘三道紅線’全部達(dá)標(biāo)。”李思廉已經(jīng)公布了富力的階段性目標(biāo)。如果一切順利，富力倉里的資產(chǎn)再賣上一年多的時(shí)間，就可以改變狼狽的狀況。現(xiàn)在的主要工作，就是如何加速該過程。總結(jié)下來，無外開源節(jié)流兩條路。

酒店的文章要繼續(xù)做，而且越快越好，畢竟這是現(xiàn)成的資產(chǎn)，時(shí)間久了恐生變數(shù)。公開信息顯示，雖然疫情影響仍未完全消退，但是富力旗下已有91家酒店，共計(jì)27409間客房實(shí)現(xiàn)正式運(yùn)營。算上44間仍在建設(shè)及規(guī)劃中的酒店項(xiàng)目在自己仍是全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。

把這部分資產(chǎn)剝離出來，整體打包在聯(lián)交所上市，代替富力物業(yè)，成為地產(chǎn)主業(yè)之外的全新融資平臺(tái)，也是不錯(cuò)的選擇。

回顧往期銷售清單，富力曾經(jīng)變賣過部分舊改資產(chǎn)，總有些得不償失的遺憾。參考上半年報(bào)，富力可售面積約為5552萬平方米，平均成本約為2700元/平方米，其中一線及二線城市的土地儲(chǔ)備占比為53%。如此低成本，還不是舊改的功勞？

好不容易通過低成本獲得高利潤空間的地塊，作為資產(chǎn)“老母雞”孵了半天的蛋卻落入他手，即將到手的利益要打折銷售，絕對(duì)不是理想的選擇。因此相關(guān)項(xiàng)目的接盤俠，多是平安不動(dòng)產(chǎn)或廣州城投這樣具有國資背景，資產(chǎn)中轉(zhuǎn)站式的角色；條件成熟后，還可以回購，落得瀟灑。

推動(dòng)酒店板塊上市實(shí)現(xiàn)“開源”，盡量捂住舊改項(xiàng)目的口袋子完成“節(jié)流”，富力還有翻身機(jī)會(huì)，關(guān)鍵要控制一個(gè)“度”。畢竟無論走哪條路，時(shí)間都不是朋友。

畢竟酒店板塊還沒有上市，登陸H股還需要一個(gè)漫長過程；年初，港交所對(duì)申請(qǐng)上市公司的市值與盈利能力有了更高的要求。真的遞交了招股書，港交所再審核一段時(shí)間，張李二人可以等資金到位，富力可不一定能等。

至于舊改項(xiàng)目，更是個(gè)慢工出細(xì)活的事兒。曾有內(nèi)部人士表示，富力舊改項(xiàng)目回款周期大約5-8年。如果算上立項(xiàng)和前期規(guī)劃協(xié)調(diào)，周期只會(huì)更長。真等錢用，富力也只好將這些“半成品”擺上貨架，供買家挑選。

路確實(shí)不好走，可是也只能這么走下去了。