上市失敗一年后，“地產(chǎn)富二代”張量創(chuàng)辦的實(shí)地地產(chǎn)發(fā)展有限公司 (下稱“實(shí)地地產(chǎn)”)又陷入了“商票拒付”的漩渦。

近日，風(fēng)云地產(chǎn)界獲悉，實(shí)地地產(chǎn)71.67%控股子公司惠州市現(xiàn)代城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“惠州現(xiàn)代城”）及85%控股子公司天津金河灣置業(yè)有限公司（下稱“天津金河灣”）共12億元自融商票，目前只兌付了約3億元，還剩9億元未結(jié)清，并且從6月份開(kāi)始出現(xiàn)大量到期商票拒付的情況。

其中，據(jù)上海票交所數(shù)據(jù)顯示，截至7月1日下午6點(diǎn)，惠州現(xiàn)代城未結(jié)清商票1377筆，未結(jié)清總金額7.2億元；拒付386筆，總金額2.25億元。（詳見(jiàn)下圖）

圖源：上海票交所，系知情人提供

值得注意的是，這已經(jīng)是實(shí)地地產(chǎn)自2021年5月以來(lái)，第3次因?yàn)樯唐本芨侗凰蜕巷L(fēng)口浪尖。

實(shí)地地產(chǎn)3次拒付商票

實(shí)地地產(chǎn)商票拒付事件起于今年5月7日。

在官方的定義中，商票全稱為商業(yè)承兌匯票，是依托核心企業(yè)的信用，向收款方開(kāi)出的具有付款承諾的一種支付憑證。

隨著我國(guó)票據(jù)市場(chǎng)對(duì)電子化票據(jù)進(jìn)程的推進(jìn)，商票已經(jīng)逐漸成為企業(yè)支付與融資的重要工具。商票本身可轉(zhuǎn)讓、背書(shū)、質(zhì)押、貼現(xiàn)，此種創(chuàng)新貸款模式，為企業(yè)的發(fā)展提供融資的需要。

不過(guò)，零壹研究院院長(zhǎng)于百程告訴風(fēng)云地產(chǎn)界：“商票具有融資屬性，但不是金融產(chǎn)品。”

5月7日，市場(chǎng)消息稱，實(shí)地地產(chǎn)兩家子公司（惠州現(xiàn)代城及天津金河灣）于去年4月至8月簽發(fā)的部分商票已出現(xiàn)拒付，總規(guī)模為12億元左右。

該消息一出，實(shí)地地產(chǎn)隨即在官網(wǎng)發(fā)布聲明稱，未兌付商票款為5700萬(wàn)元，并于5月8日再發(fā)聲明表示已經(jīng)100%承兌。

值得注意的是，兩則聲明只說(shuō)了未兌付商票金額，但均未提及商票的總規(guī)模，也沒(méi)有澄清12億元的說(shuō)法是真是假。

此事剛剛平息，5月底，實(shí)地地產(chǎn)再度被曝出商票逾期兌付。5月31日，實(shí)地地產(chǎn)迅速回復(fù)稱：“因小額商票的持票人較多，銀行系統(tǒng)完成商票兌付的相關(guān)流程需要時(shí)間。”

另外，實(shí)地地產(chǎn)還建議各持票人提前與公司聯(lián)系，以免兌付手續(xù)時(shí)間被動(dòng)延長(zhǎng)。

知情人士齊先生向我們透露，持票人與實(shí)地主動(dòng)聯(lián)系后，對(duì)方的解決方案是展期，或者換一張票，即原來(lái)的商票作廢，重新開(kāi)一張半年或者一年的商票。

大約從6月份開(kāi)始，實(shí)地地產(chǎn)出現(xiàn)到期商票拒付的情況，出票人均系實(shí)地地產(chǎn)子公司。

下圖為部分拒付商票：

據(jù)從事金融業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士提醒，商票也容易出現(xiàn)擠兌。目前這種恐慌情緒很容易導(dǎo)致實(shí)地地產(chǎn)在全國(guó)范圍的商票出現(xiàn)逾期和拒付，并進(jìn)一步影響到各地實(shí)體樓盤施工與項(xiàng)目銷售進(jìn)度，恐將陷入惡性循環(huán)危及樓盤銷售回款。

據(jù)齊先生透露，由于涉及商票數(shù)額過(guò)于巨大，已經(jīng)波及到實(shí)地地產(chǎn)在各地的正常貿(mào)易商票兌付。實(shí)地開(kāi)始抽調(diào)各地正常貿(mào)易商票的資金優(yōu)先用于兌付自融商票，從而上演了劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，但由于資金缺口，出現(xiàn)了全國(guó)貿(mào)易票和融資票共同逾期拒付的情況。

據(jù)齊先生目前了解到的情況，實(shí)地子公司遵義實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“遵義實(shí)地”）所簽發(fā)的，用于正常貿(mào)易的4.8萬(wàn)的小額商票也被拒付。

圖源：知情人士

面對(duì)這樣的情況，自6月以來(lái)，不斷有供應(yīng)商和持票人趕赴位于廣州富力盈凱大廈的實(shí)地總部交涉。

一部分人得到的解決方案是：商票金額的3成兌付，剩余7成展期或重新開(kāi)具商票，然后進(jìn)入漫長(zhǎng)的等待。他們大部分是實(shí)地地產(chǎn)上下游的中小微企業(yè)。

北京時(shí)擇律師事務(wù)所劉云律師表示，《票據(jù)法》第43條規(guī)定“付款人承兌匯票，不得附有條件；承兌附有條件的，視為拒絕承兌。”根據(jù)該規(guī)定，實(shí)地地產(chǎn)提出承兌3成，剩余7成展期的方案屬于附條件的的承兌，不符合法律規(guī)定，實(shí)地地產(chǎn)拒絕承兌的情況下，持票人可行使追索權(quán)維護(hù)自己合法權(quán)益。

劉云律師還指出，根據(jù)《票據(jù)法》第105條第一款的規(guī)定“票據(jù)的付款人對(duì)見(jiàn)票即付或者到期的票據(jù)，故意壓票，拖延支付的，由金融行政管理部門處以罰款，對(duì)直接責(zé)任人員給予處分。”如行為人有故意押票、拖延支付的行為，可能會(huì)受到相應(yīng)行政處罰。

對(duì)此，實(shí)地地產(chǎn)對(duì)風(fēng)云地產(chǎn)界表示：“所有商票我們一直在積極有序兌付，不存在主觀拒付的操作。”實(shí)地地產(chǎn)還稱，12億商票總額并不準(zhǔn)確，但準(zhǔn)確的商票總額是多少，實(shí)地地產(chǎn)表示：“不方便提供”。

“商票”將納入地產(chǎn)融資監(jiān)管？

盡管目前實(shí)地地產(chǎn)“提供不了”其商票的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但這種“神秘”狀態(tài)應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。

據(jù)財(cái)聯(lián)社6月30日消息，央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報(bào)。

消息還透露，房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計(jì)算指標(biāo)，未來(lái)極有可能被納入。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然具體如何監(jiān)控暫時(shí)還未透露，但這一動(dòng)作說(shuō)明監(jiān)管部門已經(jīng)注意到了房企利用“商票”這一特殊的融資工具，正式納入監(jiān)控范疇也是遲早的事。

之所以引起監(jiān)管部門注意，是由于票據(jù)支付在資產(chǎn)負(fù)債表中計(jì)入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)科目，體現(xiàn)為公司的無(wú)息債務(wù)，因此房企通過(guò)商票不僅能替代融資，同時(shí)在“三道紅線”監(jiān)管下，還能降低紅線。

業(yè)內(nèi)通常將商票分為兩類：有實(shí)際交易的，例如供應(yīng)商有實(shí)際供貨，開(kāi)發(fā)商對(duì)供應(yīng)商所開(kāi)對(duì)應(yīng)供貨金額的商票是貿(mào)易票；若無(wú)實(shí)際合作，公司單純?yōu)榱巳谫Y開(kāi)的商票，被認(rèn)為是融資票。

在實(shí)地地產(chǎn)的這批票據(jù)中，惠州現(xiàn)代城和天津金河灣簽發(fā)的均為融資票，由于數(shù)額巨大，已經(jīng)影響了其他子公司比如遵義實(shí)地貿(mào)易票的正常兌付。這一情況，會(huì)增加實(shí)地地產(chǎn)自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到公司上下游供應(yīng)鏈。

IPGlobal中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，在央行將商票納入監(jiān)管范圍后，巨額待付商票對(duì)實(shí)地而言意味著商票違約問(wèn)題被公開(kāi)，相當(dāng)于上了征信記錄，實(shí)地地產(chǎn)隨后的債權(quán)融資與在資本市場(chǎng)的融資活動(dòng)難度會(huì)大大加大甚至被迫終止，對(duì)實(shí)地集團(tuán)資本運(yùn)作的影響不言而喻。

緊繃的資金鏈

成立于2006年的實(shí)地地產(chǎn)扎根廣州，是增長(zhǎng)迅速的綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。2020年，實(shí)地以257.4億元的全口徑金額位列克而瑞銷售榜第100名。

實(shí)地地產(chǎn)2020年招股說(shuō)明書(shū)最新信息顯示，2017年—2019年，實(shí)地地產(chǎn)年末現(xiàn)金逐年遞減，截至2019年末實(shí)地地產(chǎn)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有20.39億元。

圖源：實(shí)地地產(chǎn)招股書(shū)

據(jù)齊先生透露，這批票據(jù)簽發(fā)時(shí)間正是實(shí)地地產(chǎn)赴港IPO時(shí)，彼時(shí)其資金流動(dòng)性非常緊張。2020年5月，在房地產(chǎn)行業(yè)尚未完全消化疫情影響之下，實(shí)地向港交所遞交了734頁(yè)的招股書(shū)。

那么，實(shí)地地產(chǎn)的自融商票用來(lái)做什么了呢？對(duì)此問(wèn)題，實(shí)地方面并沒(méi)有給出明確的用途，只表示：“這個(gè)要具體的業(yè)務(wù)部門才了解。”

《招股書(shū)》顯示，2017年—2019年，實(shí)地地產(chǎn)總資產(chǎn)分別為355億元、441億元、495億元，負(fù)債總額分別為354億元、431億元、465億元。資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)99.67%、97.81%、94.02%。從申請(qǐng)IPO上市開(kāi)始，數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，但依舊高于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率水平。

圖源：實(shí)地地產(chǎn)招股書(shū)

另外，實(shí)地地產(chǎn)的現(xiàn)金流也不容樂(lè)觀，2017年—2019年，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流分別為25.17、6.62、2.22億元，呈逐年大幅下滑態(tài)勢(shì)；投資現(xiàn)金流也一直凈流出，分別為-59.10、-27.14、-19.62億元；籌資現(xiàn)金流近三年為52.63、16.91和-4.35億元。近三年，現(xiàn)金凈額分別是18.7億元、-3.6億元和-21.76億元。

現(xiàn)金下降的背后反映的是實(shí)地地產(chǎn)自身造血能力的不足、持續(xù)的投資支出以及依靠融資的現(xiàn)狀。

因?yàn)閯?chuàng)始人張量和富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁張力的父子關(guān)系，富力集團(tuán)向來(lái)被視為實(shí)地地產(chǎn)的強(qiáng)力外援。但是，2020年，富力地產(chǎn)背負(fù)約1800億有息債務(wù)，積極自救逾一年，恐怕無(wú)力援手實(shí)地。