融創(chuàng)的“四更”：龍頭房企的思變、思危、思進

這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。有人正踏上天堂之路，也有人正走向地獄之門。

狄更斯《雙城記》中的這段名言，尤其適合當(dāng)下的房地產(chǎn)市場。

在“房住不炒”的主基調(diào)下，2021年上半年多家頭部房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑，更有曾經(jīng)的“十強房企”公司業(yè)績暴雷，地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展愈發(fā)撲朔迷離。

關(guān)鍵時刻，“優(yōu)等生”融創(chuàng)中國再一次站了出來。

中報數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)上半年營業(yè)收入958.2億元（人民幣，下同），同比上升23.9%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；在保持業(yè)績高增長的同時，融創(chuàng)“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)改善，現(xiàn)金流層面也呈現(xiàn)出更充裕態(tài)勢。

在房地產(chǎn)行業(yè)史上最嚴(yán)監(jiān)管時代，融創(chuàng)再一次用業(yè)績展示出自身堅固的基本盤和穩(wěn)健的增長性。“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則的提出，讓融創(chuàng)能夠在地產(chǎn)下半場從容應(yīng)對行業(yè)波動、繼續(xù)保持均衡高質(zhì)量發(fā)展，并為其戰(zhàn)略升級打下堅實基礎(chǔ)。

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地產(chǎn)主業(yè)競爭優(yōu)勢突出，“三道紅線”指標(biāo)穩(wěn)步改善

8月31日，融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）公布2021年中期業(yè)績報告。財報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元（人民幣，下同），同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)健增長來自于公司主營業(yè)務(wù)的持續(xù)向好。在地產(chǎn)主業(yè)方面，今年1-6月份，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售額3208億元，同比上升64%，行業(yè)銷售排名穩(wěn)居前四。

自上市以來，融創(chuàng)堅持“高端精品”和“區(qū)域聚焦”兩大戰(zhàn)略，銷售收入在過去十年間實現(xiàn)了指數(shù)級增長，實現(xiàn)了從一家區(qū)域性房企到行業(yè)頭部企業(yè)的跨越。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)在環(huán)渤海、長三角、華南、中部核心城市、西部等深耕核心城市群的領(lǐng)先優(yōu)勢依然明顯。上半年，融創(chuàng)在長三角、西部核心城市、環(huán)渤海分別完成銷售額1141億元、791億元、637億元，并在20個城市銷售額超50億元，其中北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。

產(chǎn)品力優(yōu)勢則是融創(chuàng)地產(chǎn)銷售持續(xù)增長的又一核心競爭力。據(jù)半年報披露，繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產(chǎn)品力桂冠后，融創(chuàng)在今年上半年再次獲得中國指數(shù)研究院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)”第一名。

近幾年，融創(chuàng)敏銳捕捉到主流客群年輕化和科技快速進步兩大趨勢，并通過從城市、社區(qū)、家庭、生活四大維度升級其主流產(chǎn)品，進而推動公司“I AM I”產(chǎn)品年輕化創(chuàng)新不斷落地。在已落地項目中，上海融創(chuàng)未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大觀等項目成為市場紅盤。

市場和客戶的高度認(rèn)可不僅為融創(chuàng)帶來了銷量的增長，同時也保證了公司高位的回款率水平。截至6月末，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較去年底提升2.4%，現(xiàn)金流更為充裕。

良好的經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流表現(xiàn)也讓融創(chuàng)“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)改善。截至6月末，公司凈負債率下降9.4個百分點，非受限現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率降至76%，全面轉(zhuǎn)綠進程不斷加速。

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“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)高速增長，第二增長曲線隱現(xiàn)

地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時，融創(chuàng)中國文化、文旅等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)也保持了較快的增速，成為公司儲備的未來長期增長點。

去年年底，融創(chuàng)中國旗下物業(yè)管理公司融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（01516.HK，下稱“融創(chuàng)服務(wù)”）成功赴港上市。由于機構(gòu)投資多倍強力認(rèn)購，融創(chuàng)服務(wù)在綠鞋后最終融資達到92億港元，創(chuàng)下物管上市公司融資規(guī)模新高。

融創(chuàng)服務(wù)的成功上市進一步確立了融創(chuàng)在物業(yè)管理業(yè)務(wù)的頭部競爭優(yōu)勢。半年報數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)服務(wù)上半年實現(xiàn)營收33.2億元，同比增長85%；實現(xiàn)歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點。

半年報顯示，融創(chuàng)服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊均保持了高速增長。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入20.5億元，同比增長94%；社區(qū)生活服務(wù)收入1.9億元，同比增長206%，并已超越2020年全年表現(xiàn)；非業(yè)主增值服務(wù)收入10.8億元，同比增長60%。隨著業(yè)主增值服務(wù)占比的提升，融創(chuàng)服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)也在持續(xù)向好。

而基于高品質(zhì)的服務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)攢下良好的口碑。根據(jù)獨立專業(yè)咨詢機構(gòu)賽惟咨詢的報告，2020年融創(chuàng)服務(wù)客戶滿意度高達90分，遠高于行業(yè)平均73分，達到了行業(yè)標(biāo)桿水平。

口碑效應(yīng)之下，融創(chuàng)服務(wù)在規(guī)模方面延續(xù)著大幅快速增長態(tài)勢。截至6月底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，其中第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點，凸顯出融創(chuàng)服務(wù)的競爭力。

文旅業(yè)務(wù)則是融創(chuàng)打造公司第二增長曲線的又一方向。2021年上半年，受益于國內(nèi)旅游市場整體向好，融創(chuàng)文旅業(yè)績也實現(xiàn)了快速增長。

半年報顯示，2021年上半年，融創(chuàng)文旅板塊實現(xiàn)營業(yè)收入26.1億元，同比增長166%；管理利潤大幅增長，達4.4億元；客流量達7201萬人次，同比提升103%。

自2018年文旅集團成立以來，融創(chuàng)文旅業(yè)務(wù)一直保持較好發(fā)展。截至目前，融創(chuàng)文旅擁有涵蓋文旅全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)品線的專業(yè)化全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，圍繞產(chǎn)品、建設(shè)、運營三大專業(yè)服務(wù)體系，提供文旅項目獲取、規(guī)劃研策、投資咨詢、建設(shè)、運營、管理等全方位的產(chǎn)品服務(wù)。

2021年上半年，融創(chuàng)文旅多項目順利開業(yè)，為當(dāng)?shù)貛砘鸨藲狻Ｆ渲校瑵先趧?chuàng)文旅城是山東首個集購物、文化、旅游、體育為一體的文旅綜合體，開業(yè)期間客流逾55萬人次；桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)開業(yè)首周末客流突破23萬人次；杭州灣融創(chuàng)文旅城水世界則成為長三角水樂園新標(biāo)桿。

三大融創(chuàng)文旅城攜主題特色文旅項目的精彩啟幕，進一步凸顯出融創(chuàng)文旅“中國家庭歡樂供應(yīng)商”的地位。同時，融創(chuàng)文旅業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢和全鏈條操盤能力也得到充分展現(xiàn)。隨著融創(chuàng)文旅的線上線下多場景打通能力，產(chǎn)品力、服務(wù)力以及綜合運營能力持續(xù)升級，融創(chuàng)文旅將為大眾帶來更多創(chuàng)新歡樂，全方位賦能行業(yè)發(fā)展。

值得一提的是，由于物業(yè)服務(wù)和文旅板塊的高速增長，融創(chuàng)上半年非地產(chǎn)收入占比已經(jīng)提升至8.7%，較上年末提升了3.2個百分點。

基于長期主義的業(yè)務(wù)思考，融創(chuàng)前瞻、高起點布局的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。無論是文旅業(yè)務(wù)還是物業(yè)服務(wù)，均具備長遠的行業(yè)空間和業(yè)務(wù)成長性，并與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)密切互動、互相賦能，有望為公司打開第二增長曲線。

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競品質(zhì)成為行業(yè)主題，“四更”準(zhǔn)則打造長期競爭力

隨著政策層面高頻精準(zhǔn)調(diào)控持續(xù)推進，房地產(chǎn)行業(yè)進入史上最嚴(yán)監(jiān)管時代。從中報業(yè)績來看，融創(chuàng)上半年成功通過了年中行業(yè)大考，無論是地產(chǎn)主業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還是“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)迅速擴張，都顯示出公司強大的綜合能力。

融創(chuàng)下半年業(yè)績同樣值得期待。一方面，公司目前可售貨值充足。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)在今年下半年內(nèi)的總可售貨值超6600億元，有力保障了公司下半年的銷售達成。

另一方面，隨著公司融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融創(chuàng)融資成本持續(xù)下降，公司盈利能力有望進一步提升。

此外，隨著調(diào)整政策的持續(xù)推進，房地產(chǎn)行業(yè)回歸好產(chǎn)品和服務(wù)將是大勢所趨，產(chǎn)品將成為決定企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。在這方面，融創(chuàng)先發(fā)優(yōu)勢尤其突出。

自創(chuàng)立之初，融創(chuàng)即以產(chǎn)品為戰(zhàn)略，視客戶為產(chǎn)品根本，通過精準(zhǔn)把握客戶需求，不斷迭代產(chǎn)品功能，為自身構(gòu)筑了一道獨特的競爭壁壘。“競品質(zhì)”時代的到來，融創(chuàng)的領(lǐng)先優(yōu)勢也將進一步擴大。

回顧融創(chuàng)中國的進階之路，就能發(fā)現(xiàn)公司總是能夠在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解。在地產(chǎn)上半場，融創(chuàng)堅持“高端精品”和“區(qū)域聚焦”兩大戰(zhàn)略，并利用并購開啟規(guī)模擴張之門，利用高周轉(zhuǎn)的模式實現(xiàn)了業(yè)績的高增長。

進入到地產(chǎn)下半場，融創(chuàng)逐漸認(rèn)識到資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化對公司長期發(fā)展至關(guān)重要，并先于政策要求主動降低杠桿，在提升盈利能力的同時保證充裕穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“三道紅線”政策出臺之后，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌及時為公司定下了“調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本和負債率、謹(jǐn)慎拿地”三大任務(wù)。2020年年報顯示，融創(chuàng)“三道指標(biāo)”連降兩檔至黃檔，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化。

為了進一步明確和堅定均衡高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略方向，融創(chuàng)在半年度會議上提出新的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)——更安全、更從容、更長期、更有價值。

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢。在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級趨勢不可避免、社會人口結(jié)構(gòu)變化加速的背景下，地產(chǎn)商以往粗放式的高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)明顯不合時宜。如果說房地產(chǎn)的上半場“發(fā)展就是安全”，那么下半場的準(zhǔn)則是“安全才能發(fā)展”。

融創(chuàng)“四更”準(zhǔn)則的提出無疑重新定義了頭部房企的未來增長形態(tài)，極具行業(yè)參考價值。這既凸顯出融創(chuàng)一直以來未雨綢繆的前瞻性思考，也讓其在復(fù)雜的競爭環(huán)境中保持穩(wěn)健發(fā)展和持續(xù)領(lǐng)跑。