順豐房托基金通過上市聆訊，成為國內(nèi)首支物流地產(chǎn)公募REITs

順豐要將旗下30.76萬平米的物業(yè)拿出來上市了。

近日，港交所披露了順豐房地產(chǎn)投資信托基金SF Estate Investment Trust通過聆訊后的招股書，這也是國內(nèi)首支物流地產(chǎn)公募REITs。

簡而言之，REITs是從投資者中募集資金，并指定專業(yè)的管理公司進行管理，管理公司再通過購買房地產(chǎn)項目或者投資不動產(chǎn)項目等獲得對應的收益與租金，然后再向投資者定期發(fā)放分紅。

此次距離上次發(fā)布相關(guān)的公告發(fā)布不足70天。2月10日，順豐控股發(fā)布了公告，擬籌劃設立房地產(chǎn)投資信托基金并上市。

2月9日，順豐表示將以176.55億港元要約收購港股上市公司嘉里物流51.8%的股權(quán)，完善國際業(yè)務的戰(zhàn)略布局。據(jù)了解，嘉里物流業(yè)務涉及全球55個國家及地區(qū)，擁有約833萬平米物流設施，在綜合物流、物流地產(chǎn)、供應鏈等市場領(lǐng)域具有較強的影響力。

順豐房托旗下包括香港物業(yè)、佛山物業(yè)、蕪湖物業(yè)三大現(xiàn)代物流地產(chǎn)，包含配有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心，三者加起來的建筑面積超過30.76萬平方米。

興業(yè)證券指，順豐房托基金的物業(yè)組合分別位于國際核心城市、一線城市的衛(wèi)星城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ膹娙€城市，資產(chǎn)包具有新舊物業(yè)搭配、平均出租率水平高、抗風險能力強的特點。

其中，三大物業(yè)94%的租戶來自物流行業(yè)，其余的租戶包括藥品、科技及其他行業(yè)。順豐房托由順豐控股100%持有，收益也高度依賴順豐關(guān)聯(lián)租戶，順豐關(guān)聯(lián)租戶占比順豐房托總收益的60%以上。順豐自己也曾表示，客戶與順豐的關(guān)聯(lián)度較高。

招股書顯示，2018年至2020年，順豐房托收益為2.56億、2.69億、2.79億港元，凈額為1.94億、2.07億和2.16億港元。公司擁有人應占年內(nèi)溢利為2.97億港元、1.74億港元及0.27億港元。

物流地產(chǎn)行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，具有投資金額大、變現(xiàn)能力弱、回收周期長等特征。物流地產(chǎn)項目可以通過發(fā)行REITs，降低運營物流地產(chǎn)企業(yè)的自有資金需求量，輕資產(chǎn)運營也能夠利于提高資金使用效率，優(yōu)化收益渠道。

至于成立順豐房托并上市的原因，順豐表示，這是為了盤活資產(chǎn)，拓寬融資渠道——若成功上市，順豐房托將會尋找合適的收購機會，收購優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)。

順豐首席戰(zhàn)略官陳飛也指出，房托上市主要是希望將現(xiàn)時集團的重資產(chǎn)慢慢減少，套現(xiàn)更多現(xiàn)金，因物流公司的全球趨勢都是以輕資產(chǎn)方式經(jīng)營，"未來物流需要的不是資產(chǎn)，是科技，所以這個交易都會將嘉里物流的倉儲業(yè)務拿走。"

前不久，因支出擴張、新業(yè)務投入等原因，順豐一季度虧損了近10億元，未來順豐還將繼續(xù)走“下沉市場”。順豐也表示，新業(yè)務的發(fā)展，勢必需要較大的資金投入。