高瓴又雙叒叕出手了。

2021年3月11日晚間，京東集團(tuán)（下稱“京東”）發(fā)布了2020年Q4財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)同時(shí)披露，京東旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理與綜合服務(wù)的子集團(tuán)京東產(chǎn)發(fā)與聯(lián)席領(lǐng)投的投資人高瓴資本（Hillhouse Capital）與華平投資（Warburg Pincus）及其他投資人，簽訂了不可贖回A輪優(yōu)先股融資的最終協(xié)議。

本輪交易融資總額預(yù)計(jì)約為7億美元（約合人民幣45.4億元）。交易完成后，京東集團(tuán)仍將是京東產(chǎn)發(fā)的控股股東。

京東產(chǎn)發(fā)，即京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理集團(tuán)。京東曾在港股招股書中披露，2018年，京東成立京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理集團(tuán)。該集團(tuán)擁有、開發(fā)及管理物流設(shè)施和其他不動(dòng)產(chǎn)，以支持京東物流及其他第三方。2019年，京東產(chǎn)發(fā)已完工資產(chǎn)的總處置收益為38億元。

截止2020年6月京東港股招股書披露時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)管理的地產(chǎn)總建筑面積逾1000萬(wàn)平方米。

“通過憑借高瓴和華平的行業(yè)專長(zhǎng)及資源，京東產(chǎn)發(fā)將進(jìn)一步加強(qiáng)其基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)管理能力，并將定位為高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理的領(lǐng)軍企業(yè)。”京東在2020Q4財(cái)報(bào)中同時(shí)表示。

45億，高瓴、華平共同出手

不得不說，不管是京東還是京東的子公司，高瓴都給予了十足的青睞與堅(jiān)定的支持。

就在半年前，即2020年8月，高瓴還拿出了近60億元投資了京東旗下的健康業(yè)務(wù)——京東健康。截止2021年3月11日收盤，京東健康的市值達(dá)約3500億港元。

而此次，高瓴又看上了京東旗下子集團(tuán)“京東產(chǎn)發(fā)”，出手依舊十分闊綽。不過，這一次，京東產(chǎn)發(fā)的領(lǐng)投陣容中還加上了另一家巨頭PE——華平投資。

華平投資合伙人、中國(guó)房地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人吳凱盈表示：“華平投資高度認(rèn)可京東產(chǎn)發(fā)在智能物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及一流的管理團(tuán)隊(duì)，并始終堅(jiān)定看好以物流地產(chǎn)為代表的新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的巨大發(fā)展?jié)摿ΑＷ鳛樵趤喬珔^(qū)房地產(chǎn)行業(yè)擁有近20年經(jīng)驗(yàn)的全球領(lǐng)先投資機(jī)構(gòu)，我們期待此次投資為雙方未來(lái)合作開啟更廣闊的空間。”

根據(jù)此前京東港股招股書，2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)與新加坡主權(quán)財(cái)富基金新加坡政府投資公司（GIC）共同成立了京東物流地產(chǎn)核心基金，總募資規(guī)模超過48億元。京東產(chǎn)發(fā)擔(dān)任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔(dān)核心基金總資本的20%，GIC承擔(dān)剩余的80%。

與此同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)與和新基金簽訂最終協(xié)議，據(jù)此京東產(chǎn)發(fā)向核心基金出售若干現(xiàn)代物流設(shè)施，資產(chǎn)總值為109億元。

緊接著2020年1月，京東產(chǎn)發(fā)與GIC又共同成立了第二項(xiàng)物流地產(chǎn)基金，并訂立了一系列協(xié)議，向該基金出售部分物流設(shè)施，總資產(chǎn)價(jià)值為46億元。彼時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)表示，預(yù)計(jì)大部分收益在2020年下半年到位。

這一次，京東Q4還披露了京東產(chǎn)發(fā)的最新進(jìn)展。根據(jù)京東Q4財(cái)報(bào)，2020年Q4，京東產(chǎn)發(fā)推出了首支物流地產(chǎn)開發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)人民幣30億元，核心投資者包括新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC和阿聯(lián)酋主權(quán)投資公司穆巴達(dá)拉。

截至目前，京東產(chǎn)發(fā)的核心基金和開發(fā)基金的資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)超過190億元。

“隨著資產(chǎn)組合的擴(kuò)展，我們通過基金管理平臺(tái)和其他合作伙伴采用資本回收策略。相信該策略將有助于進(jìn)一步擴(kuò)大我們的資產(chǎn)組合，盡量減少未來(lái)的相關(guān)資本性支出并提高我們的回報(bào)。”京東表示。

由于京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)正處于發(fā)展初期，京東在港股招股書中也提示了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。比如，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)集中及海外市場(chǎng)不明確等。特別是目前，京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很大程度上取決于京東、京東物流及其他子公司的需求，外部客戶占比較小。

而且，京東產(chǎn)發(fā)的主要業(yè)務(wù)為物流業(yè)務(wù)，相較于從事住宅、辦公或其他多種物業(yè)（除工業(yè)及物流物業(yè)外）開發(fā)而言，物流物業(yè)放緩對(duì)其業(yè)務(wù)的影響或許更大。

物管上市潮之后，巨頭紛紛涌入布局

2020年，物管行業(yè)掀起了公司密集上市潮。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)楊熙曾表示，2020年將有不低于12家物業(yè)企業(yè)成功上市，未來(lái)兩年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量將超50家。

與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)巨頭也紛紛涌入這個(gè)賽道。比如，恒大集團(tuán)在欲分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨(dú)立上市之時(shí)，也為其物管業(yè)務(wù)拉來(lái)了一波豪華的投資陣容，馬云旗下的云鋒基金、馬化騰的騰訊、以及紅杉資本等多家頂級(jí)投資基金均在列。

如今，高瓴與華平也紛紛加入，無(wú)不意味著物管行業(yè)背后的增長(zhǎng)潛力。國(guó)信證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來(lái)十年共同驅(qū)動(dòng)物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬(wàn)億。

據(jù)悉，高瓴已經(jīng)成立了專門的新基建團(tuán)隊(duì)，專注這一領(lǐng)域的投資，投資目的是為了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供空間服務(wù)解決方案。

在信息物業(yè)方面，近兩年，高瓴先后以基石投資者的身份，入主了多家物業(yè)公司。比如，2019年12月，高瓴出資3500萬(wàn)美金申購(gòu)保利物業(yè)；在2020年5月與10月，高瓴又分別出資7500萬(wàn)美金與5000萬(wàn)美金，先后申購(gòu)建業(yè)新生活與合景悠活。

據(jù)悉，目前，在以物流地產(chǎn)、科技和生物醫(yī)藥園區(qū)、數(shù)據(jù)中心為代表的“新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施”領(lǐng)域，華平投資不斷加碼、深度布局，“新基建”類投資約占整個(gè)地產(chǎn)投資組合的2/3。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)模式不同，物業(yè)管理行業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，首先不存在大額資本支出，其次擁有穩(wěn)定的收入，也擁有較高的回報(bào)率，ROIC平均能達(dá)到超20%。

另一方面，物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率普遍比較好高，能夠擁有穩(wěn)定充足的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，用以支持龍頭企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張。更重要的是，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的快速進(jìn)步使得社區(qū)流量的變現(xiàn)價(jià)值提高。

中物研協(xié)研究報(bào)告顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速及人均可支配收入的提高，將推動(dòng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的需求增加，而商品房充足的供給和巨大的市場(chǎng)擴(kuò)張潛力，將為物管行業(yè)提供有利的發(fā)展機(jī)會(huì)。