租金貸新規(guī)一出，長租公寓賽道會消亡嗎？

“估計如果嚴格執(zhí)行的話，分散式的長租公寓不會剩下幾家了?！币晃婚L租公寓創(chuàng)始人評價最近幾天系列出臺的租金貸新規(guī)。

經(jīng)歷兩年時間的急速擴張后，2021年，長租公寓迎來最強監(jiān)管。不過這“炮火”集中在分散式公寓身上，目前來看集中式公寓受到的影響有限。

一直以來，個別長租公寓借助租金貸，長收短付巧用杠桿，如今租金貸新規(guī)，直接掐住這個“命門”。

1、租金貸新規(guī)出臺，是長租公寓末日還是新生

2月2日晚，深圳市住建局在發(fā)布的《征求意見稿》中指出，從事房屋租賃的企業(yè)需要在開展業(yè)務范圍的轄區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立銀行住房租賃資金專用賬戶，用于收取租客的押金及租金。

與此同時，住房租賃企業(yè)向租客收取的押金及租金超過四個月以上的資金，超出部分資金由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管。

而對于租客最為關(guān)心的租金貸，《征求意見稿》明確指出，金融機構(gòu)為租客提供的個人住房租金貸款，應當直接撥付至租客個人賬戶。并規(guī)定住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求租客使用住房租金貸。

新規(guī)一出，有人嘆氣，有人鼓掌。那么，租金貸新規(guī)，究竟是長租公寓的末日還是新生？失血的長租公寓還能活下去嗎？

一位長租公寓創(chuàng)始人對PropTech研習社表示，北京的《通知》可能是風向標，此次的監(jiān)管方向很準確，在杜絕長租公寓亂象發(fā)生的同時，對運營企業(yè)也提出了更高的要求。

具體對于房租和租金貸的監(jiān)管，長租公寓從業(yè)者稱，長租公寓沒了資金沉淀，本來利就很薄，基本就雪上加霜了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪時則稱，北京新政將是史上最嚴厲長租公寓政策，沒有資金池，沒有租期錯配就不再有暴雷的可能性。北京調(diào)控解決了根本問題，只要嚴格執(zhí)行，這個行業(yè)將出現(xiàn)顛覆變化。

不過，監(jiān)管雖嚴，但也有從業(yè)者對此仍持樂觀態(tài)度。

對于北京新出的《通知》，成都的一家長租公寓聯(lián)合創(chuàng)始人表示：“各個城市都在陸續(xù)推出這些政策，大面上都差不多，都是從付款周期，資金監(jiān)管，租金貸，合約規(guī)范上入手從而降低整個市場的系統(tǒng)性風險和維持市場的穩(wěn)定。可以看到整個行業(yè)在不斷完善和成熟，側(cè)面也在反映整個行業(yè)在不斷發(fā)展?！?

在他看來，行業(yè)優(yōu)勝劣汰，投機者退場，整體門檻上升，精細化運營價值及長期價值凸顯，政府和國企的引領(lǐng)作用才能得到凸顯。

而對于監(jiān)管之下，長租公寓是否迎來終點，上述人士表示, 對于一個事物的判斷應該關(guān)注的是核心，這個行業(yè)是不是創(chuàng)造了價值，提供這個價值的方式是不是效率成本合理。如果答案是否定的，那么也就是所謂的終點。而很明顯，無所謂長租公寓存在與否，總有房東要招租，總有租客要租房，長租公寓的出現(xiàn)某種程度上來說提升了這段交易關(guān)系的效率，但是一定是最佳的解決方案嗎？當然也未必，各家有各家的玩法。

2、長租爆雷的根源：租金貸和資金池

一直以來，缺乏監(jiān)管的租金貸和資金池，被認為是長租公寓頻繁爆雷的根本原因之一。從此次北京和深圳發(fā)布的文件來看，這兩者就是本次監(jiān)管的核心。

但其實租金貸并非從一開始就不受待見，這個產(chǎn)生于互聯(lián)網(wǎng)金融風口時代的產(chǎn)物，也曾是部分創(chuàng)業(yè)者們眼中的香餑餑。

時間回溯到2015年，隨著長租公寓市場的興起，租金貸應運而生，彼時的租金貸還叫租房分期，如火如荼，風靡一時。諸如房司令、會分期、丁丁白條、斑馬王國、自如白條、58月付、租了么、租房寶等代表平臺如雨后春筍般崛起。

這對于長租公寓而言是一大利好，他們可以利用租客與租房分期平臺簽訂的貸款協(xié)議，提前獲得租客在簽約時間內(nèi)的租金，用于擴充平臺規(guī)模或日常運營。但對租客而言，他們并不知道自己每月繳納的租金實際上是還貸，他們更不知道自己僅僅只是租了個房，實際上已背上了一筆債。

2017年，長租公寓開始爆雷，一些投機者在利用租客獲得租房分期平臺的貸款后，卷錢跑路或用于其他投資，最后導致租客錢房兩空。

一個較為典型的案例是，一家名為克爾達的長租公寓在獲得貸款后，將資金用于新項目投資，結(jié)果投資失敗，克爾達資金斷裂，無錢給房東支付房租，房東最終選擇將租戶趕出門外，維護自身的權(quán)益。

但這還不是最慘的，更可怕的是，一些租客明明租房一年，卻背上了兩年的租房貸款，最后公寓爆雷，還得繼續(xù)給金融機構(gòu)還款，否則將會因為逾期而影響征信，給日后生活帶來不便。

暴雷高潮發(fā)生在2018年10月，彼時，上海老牌長租公寓品牌寓見公寓因租金貸問題爆倉，長租公寓以及租金貸模式推向風口浪尖，隨后，多地相繼出臺關(guān)于長租公寓及租金貸相應監(jiān)管措施。雖有一定成效，但卻并未從根本上解決問題。

2019年12月，住建部、國家發(fā)改委等6部門下發(fā)規(guī)范租賃市場秩序的意見，其中明確提出租金貸收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%。但在實際運營中，諸如蛋殼，青客這樣的長租公寓，其租金貸收入?yún)s曾是平臺運營的主要收入來源。

2020年初，蛋殼公寓因擅自漲租和解約被租客、房東聲討，隨后又因租金貸被再次推向高潮，種種亂象之下，監(jiān)管再次出手。

此次，北京，深圳兩地在發(fā)布的文件中對住房租賃企業(yè)收取的租客租金及押金提出明確要求，住房租賃企業(yè)要設(shè)立專門的資金專用賬戶，金融機構(gòu)為租客提供的個人租房貸款，應當直接撥付至租客個人賬戶這或能從根本上解決租金貸給租客帶來的風險，也令長租公寓失去了挪用資金的可能性。

但與此同時，一個新的問題又產(chǎn)生了，金融機構(gòu)如何能確定租客申請的租金貸就真的用于租房了呢，畢竟，早期各大金融機構(gòu)被騙貸的事件也并不少見。