近日，新湖中寶（600208.SH)決定擬將旗下啟輝實業35%股權及啟隆實業50%股權轉讓予融創中國，近50億元的資金回籠讓公司更好實現降杠桿化的目標。

近幾年，房地產行業的環境不斷變化，新湖中寶作為民營房地產企業，其自身也展開了地產業務的轉型工作。除此之外，在投資方面不斷梳理投資結構，堅持金融行業的布局判斷，注重投資項目的收益增厚公司業績，實現地產、金融服務、高科技投資的多輪驅動體系。

新湖中寶轉型的底氣，來自于房地產主業的穩健支撐。

作為新湖中寶的原有主業、支柱產業，長期以來，新湖中寶審時度勢，很少出現在土地拍賣市場競價廝殺，卻坐擁上海內環多幅稀缺土地資源，以及環上海周邊廣大的土地儲備。

這就使得“不走尋常路”的新湖中寶具備了自己獨特的地產板塊優勢：在成本較低的前提下保持了40%左右的毛利，高于行業平均水平；并在長三角一體化的強大區域優勢下，通過前瞻性的布局，提前儲備了長三角的大量土地資源，如今地價翻漲數倍，新湖中寶穩持家底。

有著“上海內環地王”之稱的新湖中寶，為了改變銷售一般、舊改周期較長的局面，其地產板塊的整合與變現也在加速推進。

例如，為提前實現項目資金回籠，加速項目周轉，新湖中寶與國內兩大地產開發商融創中國（01918.HK）、綠城中國（03900.HK）不斷進行深度合作。

2019年7月，新湖中寶將甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創中國，涉及長三角區域約210多萬平方米建筑面積的土地項目。同年12月，新湖中寶又將持有的上海明珠城項目35%股權出售給綠城中國，總對價36億元。

僅在去年下半年就通過出售資產回籠資金超100億元。

今年4月，新湖中寶與綠城中國達成深度戰略合作：以41億元的價格向綠城中國轉讓上海青藍國際項目、沈陽項目35%的股權和啟東項目50%的股權，實現項目層面的深入合作，同時投資30.685億港元入股綠城中國，獲得12.95%的股權，成為其第三大股東。

圖片來源：天眼查

11月10日，新湖中寶再次與融創中國達成協議，轉讓子公司啟隆實業50%的股權和啟輝實業35%的股權，實現50億資金回籠變現。

僅啟隆實業的上海亞龍項目就回籠資金38億元，實現了22億元的利潤，同時因項目出表減少了有息負債190億元。

在未來的地產板塊發展規劃中，新湖中寶表示：“公司具備充足的成本空間，隨時可以通過項目轉讓的方式實現未來現金流的變現，以加快周轉率。”

值得關注的是，新湖中寶旗下多處樓盤也在快速推進，進入開發、銷售拐點。

事實上，對存量土地加快開發是新湖從2018年就已經開始推進的工作。

數據顯示，2018年，新湖中寶新開工面積同比增加12%、新竣工面積同比增加10%；2019年，上述兩項指標的同比增幅分別增至15%、98%。

新湖中寶表示，受疫情影響，公司部分地產項目今年上半年開工、竣工和交付均有一定程度延遲，但在下半年得到充分的緩解。但在銷售方面，新湖中寶基本保持了去年同期的水平，實現合同銷售面積53.18萬平方米、合同銷售收入71.18億元。

12月20日，擁攬約1.1km一線蘇河景觀的新湖明珠城三期迎來首次開盤銷售45億的業績。此外，杭州項目房源547套，已于2020年12月14日開盤。還有多個項目處于預售階段、計劃開工階段。

這也見證著公司逐漸從資源型企業向周轉型企業過渡，加大銷售開發力度、縮短經營周期，項目資源逐步進入收獲期時，順勢完成地產業務的轉型工作。

  去杠桿化，優化債務結構

整體而言，新湖中寶的一系列舉措基本完成了所設定的目標，在財務指標方面也有著不錯的成績。

新湖中寶相關負責人表示，自2018年起，公司采取了一系列降杠桿舉措。在降杠桿組合拳的努力下，公司已基本完成了所設定的降杠桿目標。

新湖中寶2020年三季報實現營收80.25億元；實現歸母凈利潤27.34億元，同比增長11.27%；賬面資產負債率為75.19%，相對上年末75.59%降低0.4%，在行業內相對保持低位。

據新湖中寶有關負責人透露，截至目前，公司自由現金流非常充裕，基本沒有未支付的土地款，也沒有需要剛性支付的現金流壓力。

同時，公司有息負債從760億下降到約540億，資產負債率下降到70%以下，剔除預收賬款的資產負債率下降到65%以下。降杠桿的同時，公司也有效控制了融資成本。到2019年末公司平均融資利率6.91%，當期公司融資利率持續下降，預計2020年末平均利率約6.5%。

即使在疫情爆發、境外融資市場不暢的情況下，公司還能夠成功發行2.87億美元境外債券。這也能說明資本市場對新湖中寶的充分認可。

此外，在保持不錯的業績同時，積極轉型的新湖中寶已加快布局金融服務和高科技板塊，投資了多家具有潛力的公司。

在整合地產業務的同時，新湖中寶積極構建新湖體系的金融服務板塊。

今年5月，新湖中寶在金融服務業迎來了“雙喜臨門”。

同在新湖集團下的哈高科（600095.SH）通過發行股份＋定增方式，以106.38億元收購湘財證券99.7273%股權的項目獲無條件通過。

被哈高科收購的湘財證券是湖南省的老牌券商，如今也在證券行業擁有著豐富的資源。將會給新湖中寶帶來更多的可能性。

而在湘財證券被收購的同一天，新湖期貨也啟動了上市輔導，新湖期貨蓄勢待發進入資本市場，意味著新湖的金融版圖將進一步擴張。

此外，近年來，新湖中寶也進一步加快了金融服務布局的力度——通過對盛京銀行、中信銀行、陽光保險等企業逐步加碼投資，擴大持股比例，使得其資產重心逐步在金融服務領域加重比例。

從2020年三季報中可以看出，新湖中寶金融服務板塊投資資產約占總資產的30%。

同時，新湖中寶表示：公司每年經由金融服務投資板塊獲取的現金分紅約6-8億元，權益利潤約20億元，且公司投資的金融服務企業目前來講估值較低，行業未來成長空間依然巨大。

總體來看，現在的新湖中寶在金融服務企業的投資，已使其擁有銀行、證券、期貨、保險等全方位金融牌照資源。

而所涉及的相關公司在業內的影響力及品牌效應也是有目共睹的，也從側面證明了新湖中寶的實力和規范。

此外，值得關注的是，金融服務板塊的公司大多不需要占用新湖中寶的管理資源，可以自成體系的進行運作。并且，其金融服務板塊的穩定收益為新湖中寶帶來了大量的現金流入，這就為新湖中寶在高科技板塊的布局提供了重要利好條件。

近年來，新湖中寶在持續投資金融服務機構的基礎上，還順應國家戰略，助力實體經濟發展。

2017年起，新湖中寶首次將高科技投資納入戰略范疇，提出要加快布局區塊鏈、大數據、人工智能等高科技領域，加大力度對高科技領域企業投資。至今，新湖中寶已累計對近20家高科技企業注入了超70億元的投資，逐漸形成規模和體系。

新湖中寶通過投資借力實現了“全面開花”。

據悉，公司先后投資了萬得信息、趣鏈科技、邦盛科技等一批擁有領先技術和市場份額的信息技術公司，成為其重要股東；同時，公司還前瞻投資于信息技術、芯片設計、智能制造、醫療健康等高科技企業。

比如，新湖中寶持股49%的趣鏈科技成為區塊鏈龍頭企業；持股約14.19%的邦盛科技訂單合同金額同比增長150%以上。諧云科技、云毅科技、云天勵飛等所投企業均在細分行業處于龍頭地位。

而新湖中寶所投資的標的公司，大多數處于已上市，或正走在上市的路上。

其中，新湖中寶新湖中寶1.49%股份的晶晨股份是全球最大的智能芯片供應商之一，登陸科創板僅逾一年，目前賬面浮盈約1.5億元。

值得關注的是，新湖中寶持股比例25%的宏華數碼，其在國內中高端紡織數碼噴墨印花機市場占有率超過50%，公司于今年11月開啟上市進程。

此外，在新湖中寶所投資的公司中，云天勵飛已提交科創板上市申請，趣鏈科技、邦盛科技、聚創科技、龍芯中科等企業，也計劃在未來兩年實現上市。

總體來看，目前的新湖中寶已在高科技板塊“自成體系”。其投資本土涉足區塊鏈、大數據、云計算、人工智能、芯片等多個領域，成為公司高質量發展的重要一翼。

未來三年，新湖中寶持股的企業中，預計有近10家將陸續上市，可回流資金超過100億元。

新湖中寶表示，隨著我國資本市場以及金融工具的不斷發展，公司在信息技術領域的股權價值將逐步顯現，并且這些股權價值具備較大的潛在提升空間，有利于公司資產價值重估。未來，新湖中寶的戰略轉型將釋放出更強勁的動能，構建更加多元化的產業版圖。

新湖中寶前瞻布局、順勢而為，在投資領域，大規模投資布局基本成型，即將進入回報期。在地產領域，積極推進合作共贏，加速資產變現和品牌增值。同時自身財務經營層面，持續優化結構。