傳華為北方總部搬至麗澤SOHO：友鄰奔走慶賀，但房價上漲可沒這么簡單

華為要搬到麗澤的消息還沒官宣，位于麗澤商圈的中海甲三號項目銷售人員倒是提前沸騰了起來。

近日，據(jù)自媒體報道稱，華為北方總部將入駐北京麗澤商務(wù)區(qū)，整租麗澤SOHO北塔。對這個消息反應(yīng)最快的不是華為，而是自稱“友鄰”的中海甲三號的項目銷售人員。

當天，中海甲三號的銷售們集體刷屏了一張海報。海報中間赫然寫著幾個大字——"大國金融場域，中國科技華為加冕"，并在下方標注“歡迎華為北方總部入駐友鄰”等字眼。

不管華為承不承認，中海甲三號的項目人員已經(jīng)提前慶祝了一番。那一刻，他們差點以為自己是華為員工了。不過從地圖上看，這兩個項目的直線距離仍有6至7公里之遠。

而另外一邊，輿論的真正主角華為卻始終沒有對外發(fā)布相關(guān)回應(yīng)。華為內(nèi)部員工表示，雖在公司內(nèi)聽聞過這一消息，但公司始終未發(fā)布過官方通知。但據(jù)AI財經(jīng)社通過中介人員了解到，華為與麗澤SOHO確實有過合作洽談，而華為原來的辦公區(qū)也傳出了開始招租新租戶的消息。與此同時，麗澤SOHO項目副經(jīng)理郭進也側(cè)面印證了這一消息的真實性，"疫情慢慢得到緩解以后，很多大客戶都將陸續(xù)進駐，包括像華為等公司都在未來計劃中"。

巨頭來了，周邊房價會漲么？ 

在此之前，華為中國區(qū)北方總部原本位于麗澤附近五公里外的中海地產(chǎn)廣場。雖然搬遷距離并不遠，但當搬遷的消息傳來后，不少麗澤周邊的項目銷售們已經(jīng)提前樂開了花，而從距離上看，中海甲三號項目確為距離最近的新房項目。

關(guān)于巨頭公司搬遷提升房價的消息，屢次見諸于各大媒體報道。此前螞蟻金服IPO前夕，杭州之江板塊房價躥了一大截；而華為從深圳搬到東莞松山湖后，松山湖房價成為大灣區(qū)最熱門的區(qū)域，房價也曾一路飆升。以位于松山湖的萬科虹溪諾雅為例，據(jù)媒體報道稱，2009年，該項目開盤價僅為1.3萬元/㎡，華為正式入駐前的2018年，達到“3萬多元/㎡”。但到了2018年后，半年時間內(nèi)，萬科虹溪諾雅房價從“4萬多元/㎡”飆升到“6萬多元/㎡”，買家一房難求。

因此也就不難理解，華為北方總部落戶麗澤后，人們?yōu)楹螌悵筛浇禺a(chǎn)項目的上漲空間充滿想象。那么，麗澤商圈，是否也會復制下一個松山湖的房價上漲神話？

目前，麗澤商圈周邊集合了諸多新房豪宅項目，這些樓盤價格大多在8萬元/㎡-10萬元/㎡左右。從二手房價格來看，據(jù)房天下研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，豐臺麗澤橋4月二手房參考均價6.7元/㎡，環(huán)比上漲0.89%，同比下降3.1%。

面對均價10萬/㎡左右的新房樓盤，華為的搬遷是否能成為帶動周邊房子量價上漲的重要推手？多位業(yè)內(nèi)人士對AI財經(jīng)社表示，可能性不大。“阿里巴巴，以及華為東莞搬遷能拉升房價，是因為它帶來了大量人才的涌入，尤其是技術(shù)型的研發(fā)人才，這些人直接提升了當?shù)氐闹脴I(yè)需求，提高了人們對區(qū)域發(fā)展的信心。而反觀這次的華為北方總部，這次搬遷員工量級并不大，也不存在異地置業(yè)的需求，對房價的影響很微弱。”

一直以來，阿里巴巴、華為等產(chǎn)業(yè)巨頭的加入，往往成為點燃區(qū)域樓市爆點的關(guān)鍵。一方面，它們能帶動一大批高新人才落戶。這些人才的購買力，也將激發(fā)房價的上漲。另一方面，也將為區(qū)域帶來更多資源傾斜，為產(chǎn)業(yè)升級帶來新機遇。

而反觀此次華為搬遷，并沒有整個集群的產(chǎn)業(yè)帶和成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈帶動，僅僅依靠單個基地，對整個片區(qū)的拉動是非常有限的。

為什么是麗澤商圈？

關(guān)心房價之外，外界更為不解的是，華為為什么會選擇麗澤商務(wù)區(qū)作為北方基地？

從歷史上講，麗澤金融區(qū)位于北京西三環(huán)附近，屬于宣武區(qū)和豐臺區(qū)的交界地帶，但夾在兩個區(qū)之間的麗澤，卻屬于三環(huán)內(nèi)一直以來的“低洼地”。

麗澤金融區(qū)設(shè)立之初，實際上擔負著“金融中心配樓”的角色。早期，原本承載著金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)定位的金融街，面臨著土地供應(yīng)有限的難題，但又有著迫切向外延伸的發(fā)展訴求。由此，位于北京二環(huán)西南端菜戶營到西三環(huán)麗澤橋的麗澤區(qū)域，被劃入了北京的金融區(qū)規(guī)劃。

2017年12月14日，北京市政府部門召開全市金融工作會，提出要促進金融街與麗澤金融商務(wù)區(qū)一體化發(fā)展。麗澤金融區(qū)，這個北京市三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的開發(fā)區(qū)域，成為豐臺打造高標準規(guī)劃的商務(wù)區(qū)。有關(guān)它的產(chǎn)業(yè)定位是這么寫的：對標倫敦金絲雀碼頭，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融、數(shù)字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新興業(yè)態(tài)。

高規(guī)劃高標準的產(chǎn)業(yè)定位之下，麗澤金融區(qū)迅速涌入了大量的中小金融機構(gòu)。那是2017年，網(wǎng)貸機構(gòu)之風吹得尤為猛烈，但隨著近兩年網(wǎng)貸機構(gòu)的暴雷，麗澤金融區(qū)也隨著網(wǎng)貸潮的衰落而衰落，空置率長期下滑。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，麗澤商務(wù)區(qū)空置率達到58.2%，是北京十大商圈中空置率最高的商區(qū)。

位于麗澤商務(wù)區(qū)的麗澤SOHO，更是空置率的重災(zāi)區(qū)。為了打造這個項目，潘石屹不惜重金請來了著名建筑大師扎哈·哈迪德合作，將內(nèi)部打造為高達194米，號稱世界上最高中庭的建筑，由兩座樓旋轉(zhuǎn)45度之后組成，整個建筑被譽為“城市之眼”。潘石屹曾驕傲地表示，“一般的樓旋轉(zhuǎn)45度之后肯定就塌了，我們用了5道梁把它連接起來。”

只不過，相比大費苦心的前期建設(shè)，麗澤SOHO的出租率卻低得讓潘石屹寒心。麗澤SOHO項目副經(jīng)理郭進于近期介紹道，目前麗澤SOHO整體出租率為13%，今年招商受疫情影響，客戶實際進駐面積為13000平米左右。

據(jù)傳，麗澤SOHO的總建筑面積是17萬平方米，華為整租了5萬平方米。如若消息屬實，相當于將為麗澤SOHO解決，三分之一的出租難題。

特殊階段，低租金成為麗澤SOHO此時的一個巨大優(yōu)勢。據(jù)中介人員介紹，“SOHO中國的租金相對較低，大概在4~6元/天/㎡左右”，這個價格基本上和北五環(huán)外的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)寫字樓租金相當了。

而從長遠的角度來看，麗澤金融區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ彩侨A為選中麗澤的關(guān)鍵。今年以來，在政府的推動下，麗澤金融商務(wù)區(qū)建設(shè)全面提速，備受關(guān)注的麗澤城市航站樓計劃年底開工建設(shè)。

除了華為之外，目前已經(jīng)有中國證券金融股份、銀行業(yè)信貸資產(chǎn)登記流轉(zhuǎn)中心、中華聯(lián)合保險集團、中國融資擔保業(yè)協(xié)會等標志性金融機構(gòu)紛紛落戶，為麗澤商圈的發(fā)展注入血液。截至目前，麗澤金融商務(wù)區(qū)25個項目實現(xiàn)復工，6個市重點工程今年3月就已全部完成復工，復工率達到100%。