吳亞軍說龍湖不會沾沾自喜，半年銷售破千億，利潤保持兩位數(shù)增長

比龍湖業(yè)績更穩(wěn)的，大概只有龍湖集團董事長吳亞軍的氣場了。

在8月26日的中期業(yè)績線上發(fā)布會上，吳亞軍依舊延續(xù)著低調(diào)的風格，僅在涉及到財務、戰(zhàn)略等關(guān)鍵問題上稍作補充，大部分發(fā)言機會交給了CEO邵明曉以及CFO趙軼。

即使面對媒體關(guān)于“三線四道”監(jiān)管的追問，吳亞軍也相當鎮(zhèn)靜，“雖然媒體把我們列入綠檔，但并不會因此沾沾自喜”。事實上，盡管有疫情影響，2020年上半年，龍湖集團的銷售額、營收、凈利潤，均保持了穩(wěn)定的增長。

穩(wěn)健的財務體系背后，龍湖集團的四大主航道業(yè)務也逐漸進入“豐收期”，開始展露頭角，如商業(yè)層面實現(xiàn)租金實現(xiàn)26.7億，租賃住房業(yè)務整體出租率達85.3%。

圖中人物從左到右依次為：龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務官趙軼

01 “弱環(huán)境”與強發(fā)展

新冠疫情的蔓延和全球秩序的加速動蕩下，經(jīng)濟環(huán)境充滿不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)也在發(fā)生著深刻改變，行業(yè)洗牌速度隨之越來越快。

龍湖把這次疫情當做“一次好的壓力測試”。在年初業(yè)績會上，吳亞軍曾表示， “龍湖今年的指標穩(wěn)中有增，利潤仍然考慮要有所增長，這就是強者的姿態(tài)。”

在不確定性的環(huán)境中尋求穩(wěn)定增長，是龍湖上半年的發(fā)展主題。而從8月16日龍湖上半年成績單來看，在百強房企銷售增速普遍下滑的背景下，龍湖的增長勢頭依舊不減。

2020年上半年，龍湖實現(xiàn)了1111億元的銷售額，同比增長5.2%。按照全年銷售目標，龍湖實現(xiàn)銷售目標約43%。邵明曉進一步表示，龍湖全年的可售貨源4100億，今年有信心完成2600億的銷售目標。

行業(yè)不確定性加大的背景下，龍湖致力于不斷提升其運營效率。邵明曉表示，“從拿地到開盤（的過程），我們基本上能保持在4-8個月之內(nèi)，快的大概在五個月，甚至五個月以內(nèi)就實現(xiàn)了銷售開盤，這個效率是比較高的。我們的開盤去化率在70%-80%之間，這個指標在行業(yè)內(nèi)也是排在前列的。”

在布局方面，龍湖依然延續(xù)著以往的聚焦高能級城市戰(zhàn)略。圍繞布局核心的一二線及熱點城市，上半年龍湖新增53幅土地，實現(xiàn)了首入唐山、肇慶、清遠等3城。新增收購土地儲備總建筑面積為1101萬平方米，權(quán)益面積743萬平方米。截至2020年6月底，龍湖集團土儲合計7354萬平方米，權(quán)益面積5128萬平方米。

邵明曉現(xiàn)場介紹道，目前龍湖的土地儲備當中，從貨值上來看，一二線城市的占到了81%，衛(wèi)星城占到了9%，剩下大概10%分布在三線城市。

過去多年來，龍湖始終采取量入為出的審慎拿地策略。即使在今年上半年火熱的拿地行情下，“不為規(guī)模”、“不在短期高點出手”依舊是龍湖的拿地準則。

“從今年年初，1、2月份時拿的項目還是比較多的，到了3月初土地市場熱起來以后，反而我們是比較節(jié)制的。到了6月份，包括7月份，我們又在一些城市出手，比如最近我們在合肥又拿到了一些項目。”邵明曉說道。

對于后續(xù)土地市場走勢，邵明曉則表示，“往后看，未來幾個月應該會是拿地的一個好的時間，一般到了四季度，市場會推一些好地出來。”

02 財務盤穩(wěn)健依舊

“下一步龍湖還要進一步堅持自律，總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準備。”

整場業(yè)績會中，發(fā)言不多的吳亞軍重點提到了龍湖穩(wěn)健的財務體系。在一眾因高負債受限的房企里，龍湖以常年的低資金成本優(yōu)勢，成為金融機構(gòu)偏愛的合作伙伴。

今年上半年，龍湖依舊保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負債率51.4%，在手現(xiàn)金784億元，現(xiàn)金短債比4.55，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準。

對于龍湖融資的底線策略和方法選擇、渠道選擇，趙軼表示，“龍湖在國內(nèi)融資上堅持兩條線，一個是融資債券、一個是開發(fā)貸，因為這兩個水龍頭是非常大，而且是主流的融資方式，它不會像非標、信托這樣會受調(diào)控影響時有時無，它是一個穩(wěn)定健康的方式。國外就是美元債加我們的銀團貸款，這四個渠道能夠非常充裕的給我們提供融資彈藥。”

而對于8月20日住建部、央行形成的重點房企融資新規(guī)對行業(yè)和企業(yè)的影響，趙軼則認為，這個融資新規(guī)主要目的應該還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，來控制負債不至于過快增長，是規(guī)范行業(yè)行為、倒逼行業(yè)健康發(fā)展的舉措。

除了一以貫之的財務穩(wěn)健外，龍湖上半年在營收方面的表現(xiàn)也進一步提升。

2020年上半年龍湖實現(xiàn)營業(yè)額511.4億元，同比增長32.6%，其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務營業(yè)額為452.5億元，同比增長32.4%；核心凈利增12.1%至52.7億元，毛利同比增長25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%。

值得一提的是，龍湖物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入為33.6億元，較上年同期增長30.4%。其中，商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、21.8%和0.8%。

邵明曉在業(yè)績會現(xiàn)場進一步表示，“綜合來看，未來我們希望C1會保持每年兩位數(shù)的增長，C2、C3、C4保持每年有30%的收入增長。整個全集團的利潤努力保持兩位數(shù)的增長，今年力爭實現(xiàn)超過20%的增長。”

03 四大航道協(xié)同發(fā)展，持續(xù)挖掘新價值點

今年上半年，受疫情影響，業(yè)內(nèi)對長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營趨勢普遍悲觀，但行業(yè)短期的陣痛并沒有改變龍湖對經(jīng)營性物業(yè)的堅定看好。在空間營造和服務方面，龍湖依舊持續(xù)挖掘新的價值點。

2018年，龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團后，并正式確立了“地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房及智慧服務”四大主航道業(yè)務協(xié)同發(fā)展。回顧2020年上半年，四大航道均取得不錯的成績。

中報顯示，上半年，龍湖已開業(yè)商場建筑面積為387萬平方米（含車位總建筑面積為504萬平方米），整體出租率為94.7%；冠寓已開業(yè)7.9萬間，整體出租率為85.3%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為88.6%。

四大主航道業(yè)務中，商業(yè)運營被視為龍湖未來穩(wěn)定增長和利潤貢獻的重要部分。盡管受疫情影響，龍湖商業(yè)在上半年期間依舊獲得了26.7億的租金收入，已布局全國25座城市，累計開業(yè)商場達40座，商業(yè)整體銷售額111億元。

據(jù)悉，目前龍湖通過模塊化設(shè)計、空間創(chuàng)新、交付標準優(yōu)化等手段，加速了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏。從拿地到開業(yè)，整個過程最快僅需要27-28個月。邵明曉還進一步談到了龍湖商業(yè)一條重要的生意底線，“商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是成本游戲，如果成本太貴的話，做這個生意就要特別小心。”

基于此，邵明曉表示，“商業(yè)全年有望達成近60億的租金收入，同比去年其實也是接近二成半到三成的增長。”龍湖商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢也獲得了金融機構(gòu)的認可。中金公司認為，得益于2019下半年新開業(yè)8家商場，龍湖集團2020上半年整體租金收入仍能實現(xiàn)同比增長。下半年伴隨宏觀經(jīng)濟復蘇，我們認為同店租金有望恢復雙位數(shù)增長，并平穩(wěn)達成全年 55億元的租金收入目標（同比增長 16%）。

C2業(yè)務之外，龍湖的租賃住房業(yè)務也被寄予了厚望。截至2020年6月底，龍湖旗下租賃住房業(yè)務冠寓已累計開業(yè)房間數(shù)達7.9萬間，開業(yè)超過六個月的房源出租率為88.6%。

對于租賃住房業(yè)務，邵明曉表示，“公司充滿信心，今年力爭完成十萬間的開業(yè)、20億的收入。同時，“冠寓”有望在凈利層面開始盈利，當然可能是一個微利狀態(tài)，但是是一個好的開端。”

而對于重資產(chǎn)和中資產(chǎn)布局比例，邵明曉表示，未來我們會把握機會，把我們的中資產(chǎn)和重資產(chǎn)的比例再做一些深度的優(yōu)化，“我們現(xiàn)在重資產(chǎn)部分大概在兩成半的樣子，中資產(chǎn)的部分在七成半。未來重資產(chǎn)的部分，結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)，我們除了做天街，可能也會做一些租賃住房，這部分的比例會慢慢加上來。”