8月24日，富力地產(chǎn)發(fā)布2020年度中期業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售金額510.6億元；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入335.9億元，同比下降4.63%；毛利率29.6%，凈利率11.7%；凈利潤39.2億元，歸屬股東凈利潤37.92億元。

中報(bào)業(yè)績公布的當(dāng)天，富力地產(chǎn)管理層召開線上業(yè)績會(huì)，針對(duì)投資者提問的“銷售、負(fù)債、拿地”等問題，進(jìn)行逐一回應(yīng)。

營收和歸母凈利潤雙雙下滑，全年交付目標(biāo)微降2%左右

2020年上半年，富力實(shí)現(xiàn)銷售額510.6億元，同比下降15.21%，為年度目標(biāo)1520億元的33.6%。對(duì)于這個(gè)銷售進(jìn)度，李思廉表示，富力全年1520億元的銷售目標(biāo)不會(huì)改變，“從各方專家的意見、國務(wù)院透出來的信息，我們都相信保持穩(wěn)定的概率是最大的，無論是整個(gè)銷售量、均價(jià)等方面。”

不過，相比以往業(yè)績來看，富力地產(chǎn)的營收和歸母凈利潤數(shù)據(jù)雙雙出現(xiàn)下滑，同比分別下滑為-4%、-5.84%。

查詢中報(bào)利潤的構(gòu)成數(shù)據(jù)來看，富力半年39.17億元凈利潤內(nèi)，主要靠超過20億元的其他收益支撐，包括14.96億元的物業(yè)重估收益。而在335.9億元的營收額中，有308.31億元來自主要業(yè)務(wù)物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額，占比達(dá)92%，富力稱這主要是由于已售的交付面積同比增加17%至335萬平方米。

從上半年交付情況來看，上半年富力完成交付335萬平方米，根據(jù)今年年初的計(jì)劃，富力地產(chǎn)2020年全年的交付目標(biāo)達(dá)到939萬平方米，其預(yù)計(jì)上半年完成312萬平方米，下半年完成627萬平方米。以此來看，富力達(dá)成半年度交付目標(biāo)。

但對(duì)于完成達(dá)成全年目標(biāo)，李思廉并沒有信心。李思廉表示，“由于有些施工的情況”，富力降微調(diào)全年的交樓為910萬平方米，即稍微下降了2%左右。

招拍掛節(jié)奏放緩，項(xiàng)目轉(zhuǎn)化以舊改為主

2019年中，一份李思廉簽發(fā)的“停止拿地”的內(nèi)部文件在業(yè)內(nèi)廣為流傳，而富力擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的腳步也隨之放緩。

2020年中報(bào)資料顯示，富力上半年購置了243萬平方米權(quán)益可售面積的土地，合同金額為60億元，其應(yīng)占的總土地儲(chǔ)備可售建筑面積約為5683萬平方米，較年初5790萬平方米有所下滑，與去年同期富力6100萬平方米土地儲(chǔ)備的差距更大。

而從李思廉的業(yè)績會(huì)發(fā)言內(nèi)容來看，拿地放緩的節(jié)奏在下半年也將依舊持續(xù)，“由于我們有大量的舊城改造項(xiàng)目在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)中，所以招拍掛方面接下來會(huì)放慢一點(diǎn)，集中的招拍掛都是短平快的項(xiàng)目。”

相比招拍掛市場的土地項(xiàng)目，李思廉更為看重的是其城市更新的土地資源。據(jù)報(bào)告顯示，富力地產(chǎn)目前共計(jì)擁有80多個(gè)項(xiàng)目城市更新項(xiàng)目。其中，92%位于一線、二線城市，54%的項(xiàng)目位于粵港澳大灣區(qū)。

上半年，富力在舊城改造方面問題動(dòng)作頻繁。于4月份簽下中山下閘片區(qū)舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目改造面積約21.1萬平方米；6月成為廣州南沙東涌鎮(zhèn)大同村舊改合作企業(yè)，項(xiàng)目改造范圍99.5萬平方米；最近的8月19日，富力拿下了廣州番禺石壁約為104.8萬平方米的改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資120億元。

下半年，富力計(jì)劃將位于廣州及長治的3個(gè)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)化。這3個(gè)項(xiàng)目提供了129萬平方米的可售面積，約為可售貨值人民幣460億元。而在未來十八個(gè)月中，富力地產(chǎn)計(jì)劃增加建筑面積900萬平方米的土地儲(chǔ)備，相當(dāng)于2000億元的可售貨值。

短期資金缺口575億，計(jì)劃年底凈負(fù)債率降至167%

高負(fù)債率問題一直是富力尾大不掉的難題。最近行業(yè)熱議的融資監(jiān)管“三條紅線”，富力成為命中排名靠前的企業(yè)。不確定性加大的環(huán)境里，控制負(fù)債率是富力的當(dāng)務(wù)之急。

2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，相較年初而言，富力地產(chǎn)上半年負(fù)債總額億元，同比增長5%。按照資產(chǎn)負(fù)債率來看，富力剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為70.22%。但如若按照更嚴(yán)苛的凈負(fù)債率數(shù)據(jù)衡量，富力現(xiàn)時(shí)的凈負(fù)債率為約177%，雖然相較年初近200%凈負(fù)債情況有所好轉(zhuǎn)，但在行業(yè)普遍去杠桿的環(huán)境下，富力地產(chǎn)的高負(fù)債問題依然十分凸顯。

高負(fù)債引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，依然是富力經(jīng)營的重大隱患。目前，摒除受限制存款及現(xiàn)金，富力地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為172.55億元，對(duì)應(yīng)一年內(nèi)應(yīng)付短債債務(wù)748.03億來看，短債債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)較高。

富力的高負(fù)債隱患，很大程度源于多年虧損的酒店業(yè)務(wù)拖累。在耗資近190億元收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)包后，酒店業(yè)曾一度占富力營收份額的10%，如今卻成為富力的經(jīng)營之累。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年富力酒店業(yè)務(wù)營收13.96億元，同比下降58%，占總營收份額的4%，虧損額則從去年同期的4.2億元進(jìn)一步擴(kuò)大到9.35億元。

今年年初，富力管理層曾提出，2020年內(nèi)可以將凈負(fù)債率下降到185%以內(nèi)，這意味著富力年中的177%凈負(fù)債水平已初步達(dá)標(biāo)。李思廉在年中業(yè)績會(huì)進(jìn)一步提出，到年底富力的凈負(fù)債率降能在177%的基準(zhǔn)上，再降10個(gè)點(diǎn)左右。

“在債務(wù)方面，未來9個(gè)月，我們可能都會(huì)在國內(nèi)外處理250億到300億的債務(wù)，中間超過一半已經(jīng)會(huì)有一些重組的安排，其他的都會(huì)靠資金和銷售來抵消。”李思廉在業(yè)績會(huì)上說道。

在具體的債務(wù)清理環(huán)節(jié)，李思廉進(jìn)一步提出富力資產(chǎn)“減磅計(jì)劃”——“由于商業(yè)物業(yè)的談判一般都慢，也牽涉著要有一些公司的重組、稅務(wù)的安排。但是無論是在投資物業(yè)，或者發(fā)展項(xiàng)目，我們都有出售的計(jì)劃。”

未來一段時(shí)間，“減負(fù)”依然是富力的關(guān)鍵命題。受高負(fù)債和經(jīng)營數(shù)據(jù)下滑影響，惠譽(yù)于7月初將富力地產(chǎn)的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）從BB-下調(diào)至B+，展望穩(wěn)定。而在此之前的5月25日，穆迪將富力地產(chǎn)股份有限公司的評(píng)級(jí)由“Ba3”降至“B1”，展望從觀察名單變?yōu)椤柏?fù)面”。