營收增速放緩,中國奧園二次進(jìn)京能否成功?

        野馬財(cái)經(jīng)武占國2020-08-21 08:29 大公司
        中國奧園,被稱為中國房地產(chǎn)行業(yè)近期的“黑馬”。就在兩個(gè)月前,中國奧園拿下了內(nèi)地上市公司京漢股份的控制權(quán)。

        中國奧園,被稱為中國房地產(chǎn)行業(yè)近期的“黑馬”,其上半年財(cái)報(bào)顯示,公司收入和凈利潤實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長,不過受上半年疫情影響,業(yè)績?cè)鲩L卻有所放緩。就在兩個(gè)月前,中國奧園拿下了內(nèi)地上市公司京漢股份的控制權(quán)。

        郭梓文是中國奧園背后的掌舵者。1991年,彼時(shí)還是公務(wù)員的郭梓文帶著5萬元下海創(chuàng)業(yè),一手創(chuàng)辦了奧園,后者如今總資產(chǎn)已達(dá)2900億元。

        經(jīng)歷過兩次人生低谷的郭梓文,隨著2016年前后房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇,抓住機(jī)會(huì)再次崛起。截至目前,郭梓文已有170億身價(jià),在胡潤的全球房地產(chǎn)富豪中排119名。

        半年報(bào)增速放緩

        近日,中國奧園(03883.HK)發(fā)布半年報(bào),報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收282.4億元,凈利潤為24.16億元,分別同比增長19%和6.3%。

        上半年,新冠疫情席卷全球,中國奧園一手抓防疫抗疫,一手抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)。截至6月30日,中國奧園已簽約未確認(rèn)的物業(yè)合同銷售約人民幣1800億元,將于未來2年逐步確認(rèn)為收入。

        上半年中國奧園營業(yè)收入和凈利潤雙雙增速放緩,近幾年其收入和負(fù)債雙雙增長也是事實(shí)。

        2016年至2019年,中國奧園的總營業(yè)額分別為118.27億元、191.15億元、310.06億元、505.31億元,增速高達(dá)60%以上;與此同時(shí),公司凈利潤分別為8.81億元、16.4億元、24.09億元、42.01億元,年均增長率同樣高達(dá)60%以上。

        來源:東方財(cái)富

        值得注意的是,房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),前期需要投入大量的資金拿地、建房,高速發(fā)展的同時(shí),一定伴隨著高負(fù)債。中國奧園的負(fù)債率也是一路上升,從剛上市時(shí)的不到50%,上升到2015年前后的70%,到2019年末,其負(fù)債率已上升到87.24%。

        奧園總資產(chǎn)為2898.81億元,其中總負(fù)債為2528.84億元,凈資產(chǎn)為369.97億元。當(dāng)然,房地產(chǎn)企業(yè)中包含著較多的合同義務(wù)的負(fù)債,也就是已銷售還未確認(rèn)收入的負(fù)債,考慮到,中國奧園2018年和2019年的凈負(fù)債率分別為58.9%和74.9%(按借款凈額/凈資產(chǎn)計(jì)算)。

        中國奧園方面的知情人士說,未來幾個(gè)月公司會(huì)進(jìn)一步加大銷售力度,有信心完成全年的銷售目標(biāo)。截至2020年6月30日,公司凈負(fù)債率為79.8%,維持在80%以下的水平。基本上,奧園整體財(cái)務(wù)比較穩(wěn)定,多年來始終維持在穩(wěn)定水平。

        值得注意的是,房地產(chǎn)行業(yè)的暴利,事實(shí)上來源于房價(jià)不斷上漲,公司高負(fù)債獲得的超額收益。

        事實(shí)上,中國奧園近年來開始高速擴(kuò)張。

        高速擴(kuò)張,郭梓文身價(jià)超170億

        6月30日,京漢股份公告稱,京漢控股轉(zhuǎn)讓給深圳奧園科星的29.3%的股權(quán),完成過戶。至此,郭梓文正式取代田漢成為京漢股份的實(shí)際控制人。與此同時(shí),京漢股份提前進(jìn)行董事會(huì)換屆選舉,現(xiàn)奧園集團(tuán)任職的四人擬成為公司董事會(huì)成員,任職非獨(dú)立董事。

        京漢股份完成股份轉(zhuǎn)讓,也展開了權(quán)力交接。京漢股份與奧園科星簽訂《借款協(xié)議》,總額不超過5億元,期限不超過一年,年利率為8%。

        這是中國奧園又一次擴(kuò)張,也是第二次進(jìn)京。

        此前5月15日,京漢股份公告稱,公司實(shí)控人田漢已與中國奧園旗下的公司奧園科星達(dá)成《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,中國奧園將以11.6億元的價(jià)格拿下京漢股份29.3%的股權(quán)。一個(gè)多月后,股份轉(zhuǎn)讓完成,郭梓文成為京漢股份新實(shí)控人。

        這意味著,中國奧園近幾年的擴(kuò)張步伐并未停止,旗下又增添一家A股上市公司。

        中國奧園成立于1996年,早期以裝修裝飾起家,創(chuàng)始人為郭梓文,目前為中國奧園的董事局主席,上面提到的中國奧園總裁郭梓寧是郭梓文的哥哥。

        郭梓文成名較早,于2001便被媒體評(píng)為中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物之一,2002年郭梓文榮登《福布斯中國100富人榜》第98名,但風(fēng)光過后卻因“上當(dāng)受騙”陷入沉寂,沉浮幾年后郭梓文才風(fēng)光再起。

        2005年郭梓文進(jìn)入福布斯中國富豪榜第312名,兩年后又以80億元財(cái)富位列胡潤百富榜第81名、福布斯富豪榜第53名,可惜風(fēng)光無限好,只是近黃昏,此后的郭梓文又陷入了沉寂。

        2015年之后,郭梓文再次歸來。不過,帶領(lǐng)奧園實(shí)現(xiàn)高速增長,被稱為房地產(chǎn)“黑馬”的郭梓文,此前也是頗受波折。

        曾兩落兩起

        對(duì)于房地產(chǎn)大佬來講,落敗大多時(shí)候是因?yàn)槟貌坏降统杀举Y金或是被牽連,而郭梓文的,便是一次“被坑”,一次判斷失誤。

        剛剛?cè)脒x《福布斯中國100富人榜》的郭梓文,于2003年從湖南出版集團(tuán)手中買下誠成文化(現(xiàn)名百川能源,600681.SH)11.3%的股權(quán),位列第一大股東,準(zhǔn)備借殼上市。

        誠成文化是許晴前男友劉波賣給湖南出版集團(tuán)的,誰料想郭梓文剛買下不久,劉波就被爆出“金融詐騙”,欠下的貸款高達(dá)40億,誠成文化背著數(shù)億元的擔(dān)保貸款,郭梓文的上市路一夜夢(mèng)碎。2004年,奧園總部還被爆出裁員,質(zhì)疑聲不斷。

        好在當(dāng)時(shí)土地招拍掛改革剛剛出臺(tái),中國房地產(chǎn)市場迎來一波小陽春,郭梓文逐步回歸大眾視線,再次登上各大富豪榜。2007年中國奧園終于登陸港交所,成功上市。

        2008年,金融危機(jī)爆發(fā),重新站起來的郭梓文,開始向北京進(jìn)發(fā)。2009年7月,奧園斥資3.7億元拿下北京世紀(jì)協(xié)潤地產(chǎn)41.33%的股權(quán),獲得北京著名爛尾樓“長安8號(hào)”的操盤權(quán)。

        彼時(shí)地產(chǎn)圈流行著一個(gè)鄙視鏈:沒在北京做過項(xiàng)目的都是二流房企。從這個(gè)角度看,奧園儼然已躋身于一流房企。當(dāng)時(shí),郭梓文毫不掩飾自己對(duì)人生第一個(gè)豪宅項(xiàng)目的信心:未來三年內(nèi)賺回130億。

        現(xiàn)實(shí)再次給了郭梓文一次沉痛的打擊,該項(xiàng)目入市兩年只賣了13億,第三年項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣,130億的美夢(mèng)破滅。郭梓文說,未來要多布局受調(diào)控影響較小、剛性需求較大的城市。

        收完殘局撤回廣州,郭梓文又陷入一陣沉寂。愛唱歌的夜鶯,第二次噤若寒蟬。

        2015年,房地產(chǎn)去庫存,房價(jià)再次迎來大幅上漲。這一年,中國奧園再次開啟大幅擴(kuò)張,負(fù)債和土地儲(chǔ)備開始大幅增長,貸款和拿地能力是考驗(yàn)一個(gè)房企能力的重要指標(biāo),奧園這兩項(xiàng)能力都很厲害。

        截至2020年6月30日,中國奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4874萬平方米,項(xiàng)目達(dá)317個(gè),覆蓋超過30個(gè)城市,其中大部分在粵港澳大灣區(qū)。

        值得注意的是,郭梓文再次登上富豪榜的同時(shí),公司的慈善事業(yè)也是不甘落后,捐款建學(xué)校、建鄉(xiāng)村衛(wèi)生室,在媒體眼里他是有擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)家。

        8月17日,中國奧園召開2020年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。郭梓文表示,未來幾個(gè)月中國奧園將進(jìn)一步加大銷售力度,有信心完成全年銷售目標(biāo)。


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