20億資金紓困！170億地產大亨接手，京漢股份能否走出困局？

8月12日晚間，京漢股份（000615.SZ）發布公告稱，公司與奧園集團、信達資產、奧園科星，擬簽署資金紓困協議。協議內容顯示，信達資產以不高于19.79萬元分批收購京漢股份11份相關債權人的債權。

相關債權完成收購后，京漢股份及子公司前述債務的債權人將變更為信達資產。這也是奧園集團入主京漢股份后，再一次展開整合工作。

京漢股份相關負責人告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686)，奧園聯合信達對京漢股份進行紓困，能幫助公司減輕債務壓力，優化融資結構，降低債務成本。同時表示，股東方看好公司未來發展，后續還將依據收購協議約定提供約5億元流動性支持，解決公司流動性問題。

此前，6月30日，京漢股份公告稱，京漢控股轉讓給深圳奧園科星的29.3%的股權，完成過戶。郭梓文正式取代田漢成為京漢股份的實際控制人。

與此同時，京漢股份完成股份轉讓，也展開了權力交接。京漢股份提前進行董事會換屆選舉，現奧園集團任職的四人擬成為公司董事會成員，任職非獨立董事。同時，京漢股份與奧園科星簽訂《借款協議》，總額不超過5億元，期限不超過一年，年利率為8%。

事實上，奧園能夠入主京漢股份，也得益于其近幾年不斷地擴張以及不錯的業績。從2015年房地產去庫存開始，我國開啟新一輪房價大漲，與此同時中國奧園的業績開始水漲船高。

從2016年至2019年，中國奧園的總營業額分別為118.27億元、191.15億元、310.06億元、505.31億元，增速高達60%以上；與此同時，公司凈利潤分別為8.81億元、16.4億元、24.09億元、42.01億元，年均增長率同樣高達60%以上。

中國奧園業績的高速增長，一掃此前發展遇阻的陰霾。對比中國奧園近幾年的快速發展，田漢控股的京漢股份卻是因為遇到資金困局而被迫轉讓股份。

2020年伊始，一場瘟疫席卷而來，人流凍結、眾多企業陷入困局，近一年來密集拋售項目資產回籠資金的京漢股份（000615.SZ）終于易主。

從公司財務的角度看，野馬財經（微信公號：ymcj8686)發現，田漢也算是被迫離場。

京漢股份公布的2019年年報顯示，公司實現歸母凈利潤1209萬元，看似公司仍然在盈利，但實際上公司盈利能力卻是大幅下降，公司的扣非凈利潤為-1.21億元。

利潤表顯示，銷售費用和財務費用出現異于其他指標的反常增長，進入2019年公司房子更不好賣了、融資成本也增加了。而這也是房地產市場整體表現的一個縮影，地產行業也不再有2016年后的榮光。

現金流量表也顯示，同比上年10.92億元的凈流入，下降幅度達30%，只有7億元。不過，京漢股份顯然仍處于擴張期，近幾年的投資活動現金流凈額一直在增加，從2017年6.8億元，到2018年的8.5億元，再到2019年的14.3億元。

來源：京漢股份2019年年報

從拿地上的投入看，公司新增土地儲備的只有一塊，相對2018年5宗新增土地儲備，大幅下降。

事實上，京漢的籌資卻跟不上，只有2017年公司的籌資活動產生的現金流凈額是20億，此后兩年都是凈流出狀態，分別流出1.58億元和4.44億元，融資難度加大，融資成本上升也是眾多房企的寫照。

所以，至少從公司財務情況看，田漢的離場，顯得有些無奈。

中國奧園是一家成立于1996年的公司，早期以裝修裝飾起家，創始人為郭梓文。

如果說田漢是小地產商，那么比他更小的地產商還有著千千萬萬，不過至少在中國奧園的郭梓文面前，田漢算是小地產商。田漢的身家是20億，郭梓文是170億。

郭梓文成名較早，2001便被媒體評為中國房地產十大風云人物之一，2002年，郭梓文榮登《福布斯中國100富人榜》第98名，但是風光過后卻因“上當受騙”陷入沉寂，沉浮幾年后郭梓文才風光再起。

田漢原本是雄踞一方的地產富豪，在全國并不知名。2017年，雄安新區規劃出臺后，他開始名聲大振。

早年間，郭梓文從湖南出版集團手中買下誠成文化（現名百川能源，600681.SH）11.3%的股權，準備借殼上市。誰料想郭梓文剛買下不久，誠成文化“暴雷”，背著數億元的擔保貸款，郭梓文的上市路一夜夢碎。而奧園總部還被爆出裁員，質疑聲不斷。

2008年，金融危機爆發，重新站起來的郭梓文，開始向北京進發。次年，奧園斥資3.7億元獲得北京著名爛尾樓“長安8號”的操盤權。郭梓文毫不掩飾自己對人生第一個豪宅項目的信心：未來三年內賺回130億。

現實再一次給了郭梓文一次沉痛的打擊，該項目入市兩年只賣了13億，第三年項目轉賣，130億的美夢破滅。

2015年，中國奧園再次開啟大幅擴張，負債和土地儲備開始大幅增長，貸款和拿地能力是考驗一個房企能力的重要指標，奧園這兩項能力都很厲害。如上文所述，這次奧園開啟擴展，業績也大幅增長。

經歷重重考驗的郭梓文，這次從田漢手里拿下了京漢股份的控股權。

截至2019年末，中國奧園土地儲備規劃總建筑面積1425萬平方米，項目達280個，覆蓋超過30個城市，其中大部分在粵港澳大灣區。

至于京漢股份未來，上述知情人士告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686)，目前公司主要聚焦資產整理和盤活流動性，對于未來的規劃，會待下一步系統性籌劃。

京漢股份實控人變更后，雖然公司股價波動幅度加大，成交量也有所放大，但是股價并無更大的突破，截至8月14日，當天漲幅為4.96%，收盤價格為4.66元/股，總市值為36.5億元。