時(shí)隔半年再度觸及漲停，萬科喊出“以時(shí)間換空間”

8月25日，A股地產(chǎn)板塊迎來久違的狂歡。時(shí)隔半年，萬科A（000002.SZ）盤中再度觸及漲停，最終漲幅9.15%，報(bào)收于7.16元/股，市值854.2億元。

此前上一個(gè)周五晚上，萬科剛剛公布2025年半年報(bào)。行業(yè)人士指出，萬科A在財(cái)報(bào)發(fā)布后第一個(gè)交易日股價(jià)出現(xiàn)大漲，一方面是股市對房地產(chǎn)支持政策的積極回應(yīng)，另一方面，也是對萬科最新財(cái)報(bào)中釋放的積極信號(hào)的認(rèn)可。

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盤活存量資源

加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)“止跌回穩(wěn)”，商品房銷售降幅有所收窄，全國商品房銷售金額同比下降5.5%，降幅較上年同期收窄19.5個(gè)百分點(diǎn)。

從萬科來看，財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元。上半年按期保質(zhì)完成了超4.5萬套房的交付，通過“城市興交付”主題行動(dòng)持續(xù)升級交付服務(wù)品質(zhì)；實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過100%；持續(xù)開展大宗交易，完成13個(gè)項(xiàng)目交易，簽約金額64.3億元；積極推進(jìn)存量盤活，實(shí)現(xiàn)回款57.5億元，近三年累計(jì)盤活項(xiàng)目64個(gè)，涉及可售貨值約785億元；經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)上半年全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%，經(jīng)營效益保持在行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域前列。

中期業(yè)績披露后舉行的分析師會(huì)議上，萬科表示，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)體量龐大，在近幾年高速發(fā)展的過程中，沉淀了部分難以短期變現(xiàn)的資源，面對當(dāng)前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。“存量盤活工作十分考驗(yàn)我們的意志與能力。”

來源：罐頭圖庫

萬科表示，從資源總量來看，截至2025年中期，公司未結(jié)算的待開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和存量土地合計(jì)建面超過6000萬方，在積極盤活和有效供應(yīng)下，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模。在投資上，除了長期堅(jiān)持的量入為出策略，公司拿地還是會(huì)強(qiáng)調(diào)資源質(zhì)量的持續(xù)改善。一方面，公司會(huì)以更高標(biāo)準(zhǔn)挖掘增量投資機(jī)會(huì)，聚焦在客戶和市場基礎(chǔ)好的片區(qū)、投資回報(bào)好且公司有把握兌現(xiàn)的項(xiàng)目；另一方面會(huì)通過資源盤活方式轉(zhuǎn)化一部分土地，持續(xù)改善公司現(xiàn)有的資源結(jié)構(gòu)和分布。

盤活存量資源的同時(shí)，萬科的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型也在穩(wěn)步推進(jìn)，上半年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長。

萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入181.68億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長3.1%。在存量市場中新獲取114個(gè)住宅服務(wù)項(xiàng)目，其中通過首創(chuàng)“彈性定價(jià)”模式，新拓項(xiàng)目22個(gè)；累計(jì)服務(wù)4408個(gè)住宅項(xiàng)目，上半年住宅業(yè)務(wù)收入同比提升10.1%，其中，業(yè)委會(huì)委托項(xiàng)目收入同比提升29.4%。截至上半年末，蝶城數(shù)量從年初的666個(gè)增長至683個(gè)。

租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18億元，同比增長4.1%。上半年，作為全國最大的集中式公寓提供商，泊寓新獲取1.16萬間房源，凈新增開業(yè)0.71萬間。其中成都香投泊寓大豐甫家社區(qū)，涉及房源2151間；合肥海泊泊寓九龍租賃社區(qū)擁有房源933間，均實(shí)現(xiàn)開業(yè)即滿租，體現(xiàn)了泊寓在大型租賃社區(qū)方面領(lǐng)先的操盤能力。截至上半年末，泊寓共運(yùn)營管理27.3萬間長租公寓，開業(yè)19.8萬間，服務(wù)企業(yè)客戶超6200家。所管理的租賃住宅中，有超過13萬間納入保障性租賃住房。截至上半年末，泊寓出租率93.3%，出租率持續(xù)保持市場領(lǐng)先。不僅如此，今年上半年，泊寓還發(fā)揮自身運(yùn)營優(yōu)勢，盤活本集團(tuán)及外部國資國企項(xiàng)目12個(gè)，房間數(shù)超8300間。

商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41億元。截至上半年末，累計(jì)開業(yè)179個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積1034萬平方米。商業(yè)業(yè)務(wù)整體出租率93.2%，同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。上半年商業(yè)業(yè)務(wù)整體客流同比增長7.8%，銷售額同比增長7.2%，整體坪效同比增長7.6%，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)中向好。

此外，物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.7億元，同比增長6.7%。其中冷鏈?zhǔn)杖?strong>10.7億元，同比增長23%。今年上半年，萬緯物流累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目約150個(gè)，可租賃面積1045萬平方米，其中高標(biāo)庫可租賃面積844萬平方米，冷鏈可租賃面積201萬平方米，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率86%，冷鏈穩(wěn)定期庫容使用率74%，相比去年同期穩(wěn)中有升。同時(shí)，庫內(nèi)運(yùn)營、運(yùn)輸?shù)确?wù)收入同比增長42.9%。

當(dāng)前，萬科在經(jīng)營上仍面臨階段性壓力。但萬科表示，盡管如此，相信在各方支持下，依托萬科優(yōu)秀的人才隊(duì)伍和品牌、突出的產(chǎn)品研發(fā)和迭代能力，以及在多個(gè)賽道上領(lǐng)先的經(jīng)營服務(wù)能力，公司一定能走出低谷、迎來轉(zhuǎn)機(jī)。“房開業(yè)務(wù)持續(xù)承壓，存量資產(chǎn)盤活持續(xù)貢獻(xiàn)新增項(xiàng)目。”在中金公司看來，萬科物流、長租公寓運(yùn)營資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)秀，進(jìn)一步盤活可能值得關(guān)注。

圖源：罐頭圖庫

02以時(shí)間換空間

上半年，萬科穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作，逐步消化風(fēng)險(xiǎn)，但公司亦表示，徹底化解仍需“以時(shí)間換空間”。

自去年宣布“瘦身”以來，萬科持續(xù)推進(jìn)資產(chǎn)去化補(bǔ)充現(xiàn)金流。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，在15個(gè)城市銷售金額排名前三。新開項(xiàng)目中，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤活項(xiàng)目首開去化率達(dá)到9成及以上，贏得市場認(rèn)可；庫存項(xiàng)目方面，集團(tuán)針對現(xiàn)房、尾盤、車位、商辦實(shí)行銷售品類專項(xiàng)管理，年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售176億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售183億元，車商辦銷售81億元，上半年實(shí)現(xiàn)69個(gè)尾盤項(xiàng)目清尾。

另外，今年上半年，萬科持續(xù)開展大宗交易，完成13個(gè)項(xiàng)目交易，簽約金額64.3億元。下半年，資產(chǎn)出售還在持續(xù)推進(jìn)。今年7月，媒體報(bào)道稱，萬科以14億元將上海金橋萬創(chuàng)中心項(xiàng)目出售，接盤方國資背景的昆山市眾六資產(chǎn)管理有限公司，成交單價(jià)為18000元/平方米；今年8月，北京萬科又發(fā)布《我司持有北京翠湖國際項(xiàng)目部分資產(chǎn)對外出售公告》，計(jì)劃出售翠湖國際項(xiàng)目8號(hào)樓辦公產(chǎn)品5層及地下倉儲(chǔ)1層，底價(jià)合計(jì)約1.2億元。

圖源：罐頭圖庫

此外，公司在上半年內(nèi)努力爭取融資，合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資達(dá)249億元（不含股東借款）。第一大股東深鐵集團(tuán)的支持也非常給力。“截至目前，大股東累計(jì)向公司提供了近240億元的股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動(dòng)性壓力。”萬科管理層表示，未來，在政策端的引領(lǐng)，金融機(jī)構(gòu)的支持，國資大股東的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)，全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)。

財(cái)報(bào)顯示，截至半年報(bào)披露日，萬科已順利完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年之前已無境外公開債到期。此外，截至2025年中期，萬科未結(jié)算的待開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和存量土地合計(jì)建面超過6000萬平方米。如果能夠積極盤活和有效供應(yīng)，即便放慢拿地節(jié)奏，未來仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模。

今年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)“止跌企穩(wěn)”基調(diào)，自然資源部、財(cái)政部3月份印發(fā)《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，支持運(yùn)用專項(xiàng)債開展土地儲(chǔ)備工作，調(diào)節(jié)市場存量土地規(guī)模；央行5月下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)、降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，住房按揭利率降至歷史最低水平，進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)需求釋放；各地一系列利好政策亦持續(xù)跟進(jìn)。多方聚力之下，房地產(chǎn)市場“止跌企穩(wěn)”預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)。在此背景下，以“底子厚”著稱的萬科，在行業(yè)人士看來，隨著市場活躍度好轉(zhuǎn)，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下經(jīng)營效益的逐步提升，仍然有望“穿越周期”。