備受關注的倉儲物流REITs重磅新品華夏深國際REIT（基金代碼：180302）發售時間定檔。6月14日，華夏基金發布公告，華夏深國際REIT發售價格為2.49元/份，將于6月17日起正式發售，按照發售份額6億份計算，華夏深國際REIT此次募集資金總額達到14.94億元。

經營穩健機構踴躍認購

憑借權屬清晰、收益良好、現金流穩定等特點，倉儲物流REITs一直被視為優質資產，是境外成熟市場的熱門品類。在國內，倉儲物流行業整體尚處于蓬勃發展階段，特別是經濟活躍地區，高標準物流倉儲（簡稱“高標倉”）需求強勁；同時，隨著國內無風險利率不斷下行和當前宏觀政策環境逐步改善，倉儲物流公募REITs具有較大的投資潛力。

在此背景下，作為2024年首只物流倉儲REITs，華夏深國際REIT受到了市場的青睞。華夏深國際REIT以兩個成熟運營的高標倉項目為底層資產。一是位于杭州市錢塘區“大江東產業集聚區”的深國際物流港|杭州（一期）項目，區域內先進制造業、電商企業等產業資源充沛，又具備海港、空港、陸港、信息港“四港聯動”的綜合區位交通優勢，帶動該項目出租情況保持在杭州市第一梯隊。二是深國際物流港|貴州·龍里項目，地處貴州省“東出三湘，南下兩廣”的重要通用集散型貨運樞紐，省內90%的包裹在此區域集散分撥，區位優勢顯著；項目建筑形態匹配快速周轉的物流需求，是電商、快遞、快運等客戶的首選。

根據基金招募說明書測算，華夏深國際REIT在2024年、2025年的可供分配金額預測值分別為7027.36萬元、7196.61萬元，（年化）分派率預測值分別為4.7%、4.81%。

據悉，在詢價階段，網下有效認購數量總和為1.3842億份。同時，華夏深國際REIT初始戰略配售發售份額為4.8億份，將有產業協同方、大型保險公司及其他金融機構等13位外部戰略投資者參與認購。

專業運管賦能 有利維護長期配置價值

在業內人士看來，倉儲物流REITs的主要收益來源是通過物業管理獲取穩定的租金收入和服務客戶獲取增值服務收入。選址是影響倉儲物流REITs收益的“先天條件”；而專業的運營管理能力，則是有更長遠影響的“后天因素”。

作為華夏深國際REIT發起人，深國際是深圳市屬國企中唯一整體境外上市、以交通物流為主業的重點骨干企業。至2023年底，已在深圳、佛山、上海、北京等粵港澳大灣區、長三角和京津冀等核心經濟帶的高能級城市投資運營的高標倉項目達37個，總運營面積超470萬平方米，逐步進入穩定成熟運營期；此外，還有在建、代建項目21個，累計獲地面積超900萬平方米，可擴募資產儲備充沛。園區運營管理方面，深國際充分發揮國企優勢，與廣鐵、國貨航、多家省級港口集團及萬緯等央地國企、細分領域龍頭企業協同打造鐵路物流港、航空物流港、水運物流港、冷鏈物流等市場稀缺的物流基礎設施產品，構建獨具特色的“水陸空鐵+智冷”全景物流生態。

華夏深國際REIT的原始權益人兼運營管理機構是深圳市深國際物流發展有限公司，是深國際為在全國布局物流項目而專門重點打造的物流投資營運專業平臺，在管項目31個、在建項目17個，積累了豐富的現代化物流園區投資開發、建設、運營經驗和良好的服務口碑。

項目計劃管理人中信證券和基金管理人華夏基金在REITs領域擁有豐富的經驗，參與的公募REITs項目數量多，涵蓋資產類別廣，具有領先的市場地位和競爭優勢。

多方能力、優勢“加持”，有利于維護華夏深國際REIT的長期配置價值。

行業發展韌性強可擴募資產儲備豐富

業內人士認為，受到經濟發展、貿易增長、消費習慣變遷以及物流行業發展環境向好等多重因素的影響，中國物流倉儲市場近年來呈現出高速發展的態勢。展望未來，居民消費能力進一步提高，城鎮化不斷發展，以及電商行業、零售行業、第三方物流、制造業等相關行業持續發展，都將推動倉儲物流行業需求增長、經營收益持續上升。

深國際表示，物流業務是深國際的核心業務，此次發行公募REITs，旨在推進倉儲物流板塊滾動發展，與公司的戰略目標高度契合。近年來，深國際先后通過發行Pre-REITs和公募REITs，著力打造“投建融管”商業模式閉環，回籠資金用于新項目的拓展，預計至“十四五”期末，其高標倉運營面積將達到800萬平方米，管理規模可望躋身“深圳第一、灣區前三、全國前五”。

良好的行業發展前景，優良的底層資產，疊加專業的運管能力，為華夏深國際REIT未來穩健的業績表現提供有力的支撐；深國際充沛的可擴募資產儲備，也將為投資人帶來持續分享REITs市場的廣闊投資機遇。建議投資者關注華夏深國際REIT，乘風上市國企力量，共享倉儲物流紅利！