魔方公寓IPO:資方“擠走”創(chuàng)始人后,又走上靠投資賺錢的老路?

        野馬財(cái)經(jīng)于婞2022-09-30 09:43 大公司
        創(chuàng)始人撤了,投資人何時(shí)才能退出?

        自蛋殼公寓暴雷、青客公寓破產(chǎn)后,在資本市場沉寂了兩年的長租公寓又沖出一位領(lǐng)跑者。

        近日,長租公寓運(yùn)營商魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱“魔方生活”)向港交所遞交上市申請,聯(lián)席保薦人為摩根士丹利和建銀國際。

        這是首家在港申請上市的集中式長租公寓運(yùn)營商,2009年成立至今,魔方生活經(jīng)歷了4輪融資、13輪股權(quán)認(rèn)購,融資投后估值也從2012年的2.94億港元增長至2021年的76.02億港元,不到十年翻了25倍。2016年還一躍成為長租公寓行業(yè)的“獨(dú)角獸”企業(yè)。

        然而,就在晉升為行業(yè)獨(dú)角獸的第二年,創(chuàng)始人葛嵐離職,并陸續(xù)賣掉了手中的大部分股份,如今僅保留了2.86%的股份。

        如今,最大投資人華平投資已實(shí)控了魔方生活,推動公司上市或已成其心中夙愿。

        創(chuàng)始人中途離職

        華平投資實(shí)控魔方生活

        雖然蛋殼公寓、青客公寓在資本市場的嘗試均以失敗告終,但對于長租公寓市場的價(jià)值,資本方從未質(zhì)疑過。華平投資中國區(qū)聯(lián)席總裁程章倫曾表示,“我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)沒有天花板。”

        抱著這一想法,華平投資近年來在長租公寓市場頻頻出手,魔方公寓則是其布局十年的一個(gè)品牌。

        華平投資是一家專注于投資成長型企業(yè)的私募股權(quán)投資公司,自1966年成立以來,華平投資已募集了20支私募股權(quán)基金,管理逾670億美元全球資產(chǎn),其中,在中國和東南亞管理逾220億美元資產(chǎn),投資了160多家企業(yè)。除了魔方公寓外,還投資了自如等項(xiàng)目。

        魔方生活是最早一批進(jìn)入長租公寓賽道的企業(yè),2009年就在南京推出了其首個(gè)租賃公寓社區(qū)。2012年,魔方生活獲得華平投資的A輪融資;2015年、2016年,華平投資又追加投資,三輪投資總額超5億美元。

        2016年,魔方生活的C輪融資完成后,估值超過10億美元,這也讓魔方一躍成為長租公寓行業(yè)的“獨(dú)角獸”企業(yè)。

        華平投資的出現(xiàn),使得魔方生活有足夠的底氣去“開疆辟土”,截至2022年6月30日,魔方生活在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)經(jīng)營了76190套在營公寓,其中約45.5%位于北京及上海。

        然而,就在魔方生活一路開疆拓土?xí)r,2017年,創(chuàng)始人葛嵐突然離職。據(jù)《中國企業(yè)家》報(bào)道,葛嵐離開的原因,除了和投資人出現(xiàn)了一些分歧,葛嵐也有自己的創(chuàng)業(yè)規(guī)劃。

        離職前后,葛嵐相繼拋售了自己的股權(quán),經(jīng)歷過多次投資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,華平投資最終持有魔方公寓51.62%股權(quán),成為其第一大股東。而葛嵐如今僅保留了2.86%的股份,創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)也是分崩離析。

        作為魔方生活的投資人,也是最大股東,華平投資選定了7天連鎖酒店的創(chuàng)始人鄭南雁接手魔方生活,鄭南雁又推薦了在酒店行業(yè)同樣擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的柳佳一起共事。如今,二人分別任魔方生活的董事會主席和CEO。

        金融背景加持業(yè)績?

        資本不只是看好長租公寓,還直接親手干起了長租公寓。除了指派新的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)外,金融背景的華平投資也在財(cái)務(wù)運(yùn)營上對魔方生活進(jìn)行了潛移默化的影響。

        2017年1月,在創(chuàng)始人離職之前,華平投資就帶領(lǐng)魔方生活完成了行業(yè)首單資產(chǎn)證券化。

        來源:華平投資官網(wǎng)

        這是中國ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,除了具有金融創(chuàng)新意義,更是給以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主的公寓行業(yè)打開了新的融資渠道。

        除了創(chuàng)新融資通道,華平投資的帶領(lǐng)下,魔方生活在投資方面也成績不俗。

        僅從《招股書》的披露來看,2019-2021年,魔方生活營收從9.47億元增至14.71億元,年復(fù)合增長率為24.7%;凈利潤從0.64億元增至2.95億元,年復(fù)合增長率為115.6%。

        但具體來看,其凈利潤起伏非常大,2019-2021年分別是0.64億元、-2.31億元、2.95億元。而2022年上半年,魔方生活的凈利潤只有41萬元。

        來源:魔方生活《招股書》

        且從主營業(yè)務(wù)的情況來看,直營公寓占據(jù)其主要份額,2019-2022年上半年,魔方生活直營公寓總計(jì)分別為2.77萬間、3.19萬間、5.01萬間和5.01萬間。

        可以發(fā)現(xiàn),公寓數(shù)量的變化與凈利潤的起伏并無直接關(guān)系,尤其是2021年其公寓數(shù)量略有增加,但凈利潤卻增長超5億元。這一年還發(fā)生了什么?

        從《招股書》中看到,2021年1月,魔方公寓先是出售微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營的全部股權(quán),然后又收購了微領(lǐng)地的21家項(xiàng)目公司,其中包括位于上海陸家嘴黃金地段的一個(gè)項(xiàng)目。“這21個(gè)項(xiàng)目,尤其是陸家嘴的項(xiàng)目,給魔方公寓帶來了利潤,報(bào)表一下子就漂亮了。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

        除了項(xiàng)目的投資倒賣,魔方生活還有一些隱形收入,如2019年-2021年,魔方生活服務(wù)其他利息收入分別為2215.2萬元、1899.8萬元、2405.5萬元,這里的其他利息收入,指其授出貸款賺取的利息等。

        來源:桔子IT

        除了財(cái)務(wù)報(bào)表中顯示的,魔方生活對外還有戰(zhàn)略投資,如2017年投資V客青年公寓,2019年領(lǐng)投窩趣公寓等。

        現(xiàn)金流吃緊

        上市已成夙愿

        在華平投資的帶領(lǐng)下,魔方生活的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在眾多長租公寓還在尋找盈利點(diǎn)時(shí)就已經(jīng)變得好看。

        尤其是對比曾經(jīng)“流血上市”的蛋殼公寓和青客公寓。此前,蛋殼公寓上市前一直處于虧損狀態(tài),虧損還不斷擴(kuò)大,從《招股書》來看,報(bào)告期內(nèi)的2017年-2019年前9個(gè)月,合計(jì)虧損超40億元;青客公寓同樣,2017-2019年合計(jì)虧損12.42億元。現(xiàn)金流均為負(fù)值。

        魔方生活雖然業(yè)績好看了,但其現(xiàn)金流也是存在壓力。

        2019-2021年,魔方生活的流動負(fù)債凈額分別為-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元。截至今年6月末,其流動負(fù)債凈額為-15.43億元。同一時(shí)間對應(yīng)的未償還計(jì)息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元、23.15億元。

        截至2022年6月末,魔方生活的現(xiàn)金及銀行結(jié)余只有6.92億元。可以看到,魔方生活在現(xiàn)金流方面明顯吃緊。

        在這一情況下,上市募資不失為解決現(xiàn)金問題的一條明路。且私募基金投資的目的就是為了退出,如今華平投資已經(jīng)進(jìn)入魔方生活10年,也親自帶著魔方生活跑了5年,在公寓發(fā)展小有成就之時(shí),把魔方生活推上市,可能也是華平投資心底的愿望。

        景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為,魔方公寓此次向港交所遞交《招股書》,再次點(diǎn)燃了長租公寓企業(yè)和資本市場對接的熱情,也希望未來有更多的長租公寓運(yùn)營企業(yè)能夠跟資本市場對接,得到資金的支持和獲得長足的發(fā)展。

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